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tango76

Fondo cassa negativo

Nel caso in cui il fondo cassa risulti negativo da più di4 anni perche il costruttore non paga le spese di più appartamenti rimasti invenduti, gli altri condomini sono obbligati a ripartirsi le spese oppure no??

 

Forse ne avete già discusso se è un condomino a non pagare, ma nel caso sia il costruttore invece, cambia qualcosa??

 

Grazie

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Nel caso in cui il fondo cassa risulti negativo da più di4 anni perche il costruttore non paga le spese di più appartamenti rimasti invenduti, gli altri condomini sono obbligati a ripartirsi le spese oppure no??

 

Forse ne avete già discusso se è un condomino a non pagare, ma nel caso sia il costruttore invece, cambia qualcosa??

 

Grazie

Se il costruttore proprietario/condomino degli appartamenti invenduti non paga le spese condominiali, l'assemblea può deliberare la creazione di un fondo morosità e le spese per l'avviamento della procedura per il D.I. sino al pignoramento dei beni di proprietà del costruttore.

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Per creare un fondo cassa morosi è necessaria l'unanimità a meno chè non ci sia il pericolo che uno o più fornitori possano agire legalmente nei confronti del condominio. In tal caso, basta un quorum millesimale inferiore e cioè 500 millesimi e maggioranza dei partecipanti.

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Nel caso in cui il fondo cassa risulti negativo da più di4 anni perche il costruttore non paga le spese di più appartamenti rimasti invenduti, gli altri condomini sono obbligati a ripartirsi le spese oppure no??

 

Forse ne avete già discusso se è un condomino a non pagare, ma nel caso sia il costruttore invece, cambia qualcosa??

 

Grazie

Oppure no, regolamento di condominio permettendo.

 

Il costruttore è anch'egli condòmino e l'amministratore deve tutelare il condominio nel suo insieme.

 

Quattro anni di morosità sono molti ed a meno che non sia stato deliberato e verbalizzato il suo esonero ad azioni legali, l'amministratore avrebbe già dovuto chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

 

Quindi l'obbligo di farsi carico delle morosità da parte dei condòmini virtuosi non esiste ma al fine di contenere eventuali spese legali a seguito di azioni di recupero crediti da parte dei fornitori, sovente si crea un fondo morosi.

 

Ciò non significa che il credito vantato dal condominio verso il condomino moroso cessa di esistere.

 

Il fondo inizia il primo giorno della gestione e termina l'ultimo giorno della stessa gestione, in tale modo a consuntivo si vedranno i crediti vantati da ciascun condòmino e si proseguirà così di gestione in gestione, in attesa che la vertenza abbia fine.

 

Il fondo non avrà più motivo di esistere quando si rientrerà di tutto il credito o quando tutte le unità immobiliari del moroso saranno vendute.

 

In quel momento si suppone che l'acquirente versi quanto di sua competenza e precisamente i contributi relativi all'anno in corso (vale la data di trasferimento di proprietà) e quello precedente.

 

Gli anni pregressi saranno considerati crediti inesigibili per il condominio ed i condòmini se ne faranno carico ma potranno, con azioni individuali, rivalersi direttamente sul moroso ex-condòmino.

 

Considerando che il costo è contenuto, ottenendo l'unanimità dei condòmini, potreste, nel frattempo, modificare il regolamento di condominio e registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate, inserendo la disposizione secondo la quale al nuovo proprietario spetti l'obbligo di pagamento di tutte le spese scoperte e di quelle in corso relative ai locali acquistati.

 

La materia è dibattuta tra favorevoli e contrari, ma non è detto che un Giudice non confermi quanto già sentenziato in altra occasione.

 

Il consiglio è sempre quello di rivolgersi ad un avvocato specializzato in materia condominiale senza lasciar passare troppo tempo dall'inizio delle morosità.

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grazie per la rsisposta, molto gentile.

visto che lei è ben informato voglio porre un altro quesito...

all'assemblea è stato deciso di creare questo fondo, quindi nessun condomino si puo' sottrarre dal pagamento anche se all'assemblea non era presente??oppure magari era presente ma non era d accordo?

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grazie per la rsisposta, molto gentile.

visto che lei è ben informato voglio porre un altro quesito...

all'assemblea è stato deciso di creare questo fondo, quindi nessun condomino si puo' sottrarre dal pagamento anche se all'assemblea non era presente??oppure magari era presente ma non era d accordo?

Tutto dipende dalla motivazione per cui si intende creare il fondo "morosi", la giurisprudenza pende per l'unanimità degli aventi diritto.

 

Da parte mia ci vuole anche buon senso, in quanto l'unanimità contempla il voto favorevole dei morosi, ma è il mio pensiero e non fa testo.

 

In ogni caso la Cassazione Civile, con sentenza n. 9083/2014 ha concluso che:

 

"Ne consegue che, in merito alla validità della ripartizione fra i condomini del debito del condomino moroso, deliberata il 21 luglio 1999 dall'assemblea, è ormai preclusa ogni indagine, facendo stato l’accertamento contenuto in quella sentenza ( art. 2909 cod. civ.). In ogni caso, il giudizio sulla legittimità della delib. 21 luglio 1999 compiuto dalla sentenza qui impugnata è conforme all'orientamento del giurisprudenza di legittimità, condiviso dal Collegio, secondo cui nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975)”.

 

In tale caso di urgenza, è lecito pensare che sia valida la delibera con la maggioranza ai sensi dell’art. 1136 comma 2° CC (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

 

L'impugnazioni è lecita ma a volte si finisce solo per fare gli interessi degli stessi morosi.

 

Spesso si fa leva sul fatto che i fornitori devono prima escutere i condòmini morosi ma nella realtà sappiamo che alla fine i tempi si dilungano e le spese aumentano in quanto se il condòmino moroso non paga, il fornitore torna a sollecitare il condominio e, nella maggior parte dei casi, toglie il servizio.

 

Tra le opzioni del fornitore che vanta un credito verso il condominio vi è anche quello di pignorare il conto corrente condominiale, saltando il passaggio verso il moroso.

 

Quando si verificano certe situazioni, l'importante è fare squadra e ragionare con calma per risolvere il problema tutti insieme; a nessuno piace anticipare delle quote od addirittura perderle, questa è la faccia brutta del condominio.

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