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Quando la delibera è nulla

L'inesistenza giuridica della decisione assembleare si fonda di specifiche disposizioni di legge e sui principi generali
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Una delibera nulla è come se non esistesse.

Una delibera nulla non è in grado di produrre effetti giuridici.

Una delibera nulla può essere impugnata in qualunque momento, anche se scaduto il termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.

Impugnazione delibera e conteggio termini: un esempio

Una delibera nulla può essere contestata anche dal condòmino che espresse voto favorevole alla sua adozione.

Sono i corollari del vizio nullità dal quale possono essere affette le delibere condominiali.

La nullità, a sua volta, è vizio che fonda la propria ragion d'essere su considerazioni generali e su specifiche disposizioni di legge.

Argomentare sulla nullità vuol dire leggere una delibera alla luce dei principi generale - o di specifiche disposizioni - e trarne tale vizio in ragione del contenuto.

È fondamentale tenere a mente che molte delle nullità da cui può essere affetta una decisione assembleare non sono espressamente enunciate dal codice civile, ma derivano dalla valutazione dell'atto alla luce dei principi d'ordine generale che ne reggono la validità o, meglio dire per il caso che ci occupa, l'esistenza.

Invalidità delle delibere condominiali

È acquisito dalla dottrina e dalla giurisprudenza che in materia condominiale i vizi dai quali può essere affetta una deliberazione condominiale sono di due ordini:

  • la nullità;
  • l'annullabilità.

Nullità e annullabilità, cosa cambia dopo le Sezioni Unite n. 9839/2021

Una delibera annullabile è una delibera viziata in ragione di errori nella procedura di convocazione, svolgimento della riunione, redazione del verbale.

È annullabile la delibera assunta senza avere convocato un avente diritto (art. 66 disp. att. c.c.), con decisione su argomento non inserito o ben esplicitato nell'ordine del giorno, ecc.

La giurisprudenza, interpretando le disposizioni legislative in materia condominiale, ne ha tratto le norme consuetudinariamente applicate in relazione ai vizi di annullabilità: così ad esempio è dalla lettura giudiziale delle regole codicistiche che traiamo che va considerata annullabile la delibera assunta in conflitto d'interessi o senza le maggioranze previste dalla legge, ecc.

Il ruolo dell'interprete è stato poi ancor più importante in relazione alla nullità delle decisioni assembleari.

La nullità è quel vizio più grave di un atto che non consente - salvo particolari casi nei quali si può giungere alla conversione o i casi di nullità parziale - di considerarlo produttivo di effetti giuridici. Un atto nullo non esiste e il giudice, chiamato a valutare tale vizio, non fa altro che poterne prendere atto, accertando la ricorrenza della nullità.

Nullità testuale e virtuale, differenza

La dottrina e la giurisprudenza in materia contrattuale sono solite distinguere tra nullità testuali - cioè espressamente previste dalla legge (es. contratto di compravendita di immobile concluso oralmente) - e nullità virtuali, ossia nullità non espressamente previste dalla legge ma desumibili dal fatto che i contratti sono contrari a norme imperative o violativi di generali precetti espressamente indicati dall'art. 1418 c.c. In questa seconda ipotesi la ricorrenza della nullità necessita di una specifica valutazione volta a comprendere, ad esempio, se il contratto è contrario a norme imperative e quindi, per restare sul concreto, se la norma che si assume essere stata violata è norma di carattere imperativo.

Nullità testuale e virtuale in campo condominiale

La differenza tra nullità testuale e virtuale non viene meno in ambito condominiale. Esistono ipotesi specifiche di nullità delle delibere - introdotte nel corpus normativo dalla legge n. 220 del 2012 (es. nullità della delibera per omessa indicazione del compenso dell'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina) - e poi esistono le nullità delle decisioni assembleari in quanto contrarie ai principi generali.

In ambito condominiale, come in altri settori, dato il carattere generale espresso dai principi in materia contrattuale, la nullità virtuale delle delibere va indagata alla loro luce, chiaramente considerando le peculiarità proprie della delibera che, a differenza del contratto, è espressione di un "soggetto" e non accordo della volontà di due o più parti.

Nullità nella giurisprudenza più recente

Riguardo alle nullità così dette virtuale grande importanza ha avuto nell'ultimo quindicennio la sentenza n. 4806/05 delle Sezioni Unite della Cassazione, che ha inquadrato in termini generali la distinzione tra nullità ed annullabilità, enucleandone i concetti e elencando le ipotesi di vizi.

Nullità e annullabilità, cosa cambia dopo le Sezioni Unite n. 9839/2021

Più di recente, nell'aprile del 2021 (sent. n. 9839 del 14 aprile), la Corte di legittimità, sempre a Sezioni Unite, è intervenuta nuovamente in argomento e ancor più chiaramente ha specificato, nel solco del proprio precedente e ormai unanime orientamento, le ipotesi di nullità delle delibere.

I principi restando gli stessi del passato: una delibera è nulla quando è affetta da un vizio che, in ragione della natura propria della decisione assembleare - atto volitivo collettivo finalizzato alla gestione dei beni comuni -, non può essere considerato conforme al modello legale.

In questo contesto, specifica la Suprema Corte, sono varie le ipotesi di nullità - virtuali, aggiungiamo noi - che si possono trarre valutando la delibera alla stregua dei principi applicabili in ragione della sua funzione.

Detta diversamente, nel valutare la nullità delle delibere condominiali, la Suprema Corte, con la sentenza n. 9839/2021, ha dato risposta al seguente quesito: in quali termini le fattispecie di nullità, previste dall'art. 1418 c.c. per il contratto, possono valere per le deliberazioni dell'assemblea del condominio?

Partendo dalla natura di regola generali delle disposizioni contenute nell'art. 1418 c.c. e interpolandole con i principi che reggono la materia condominiale anche alla luce di quanto disposto dall'art. 1137 c.c. le Sezioni Unite hanno concluso che una decisione assembleare deve considerarsi nulla quando:

  • manca degli elementi costitutivi essenziali (es. delibera non verbalizzata)
  • con oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico (primo caso: materiale impossibilità di eseguire quanto deciso, es. licenziamento portiere già licenziato.

    Seconda ipotesi: decisione su beni in proprietà esclusiva)

  • c'è difetto assoluto di attribuzioni (non rientra nelle facoltà decisionali dell'assemblea, es. modifica dei criteri di riparto a maggioranza)
  • è contraria a norme imperative (es. violazione norme definiti inderogabili dall'art. 1138 c.c.)
  • è contraria all'ordine pubblico (es. delibera che discrimina per sesso, razza, ecc.)
  • è contraria al buon costume (es. delibera che viola i parametri del normale pudore).

Al di là delle ipotesi più o meno probabili di accadimento di certe evenienze, si tratta di valutazioni che sovente necessitano di attenta valutazione caso per caso.

Resta ferme, in termini di maggiore riconoscibilità del vizio, le due ipotesi di nullità testuale espressamente disciplinate dagli artt. 1117-ter e 1129 c.c.).

Se la delibera viene sostituita il decreto ingiuntivo va revocato

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