La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono superiori ad otto. Questo è quanto stabilito dall'art. 1129, comma 1, c.c. che ha modificato la norma precedente, che aveva fissato in quattro condomini il limite per l'operatività di tale adempimento perentorio, reso tale dall'inderogabilità della disposizione legislativa.
A questo punto si pone il problema di accertare se la figura dell'amministratore di fatto sia compatibile queste realtà condominiali ed ancora di più nel caso del supercondominio.
Legittimazione attiva dell'amministratore mai formalmente nominato. Fatto e decisione
La sentenza che ci si appresta a commentare è particolarmente articolata in quanto il giudice monocratico è stato chiamato a pronunciarsi su numerose questioni, per cui è gioco forza circoscrivere l'esame del provvedimento a quanto di specifico interesse, evidenziando che il Tribunale di Torino con la sentenza n. 1637 del 17 aprile 2023 ha accolto parzialmente le domande formulate dagli attori.
In una situazione di supercondominio, formato da quattro condominii, alcuni partecipanti di uno stesso edificio ed il condominio medesimo impugnavano una delibera assembleare assunta dall'assemblea del supercondominio che, da tempo immemore (50 anni), era amministrato in modo molto informale da un amministratore di fatto che non era mai stato ufficialmente nominato.
Il soggetto de quo indiceva l'assemblea ordinaria (per l'approvazione del consuntivo e del conseguente preventivo) oggetto di impugnativa, il cui avviso di convocazione sarebbe pervenuto in modo differente ai condòmini degli edifici facenti parte del supercondominio.
Nel corso dell'assemblea preventiva del sub-condominio attore i partecipanti nominavano il proprio rappresentante (che, tra l'altro, era anche un condomino), il quale avrebbe dovuto votare nell'assemblea generale secondo le direttive a lui comunicate dal condominio/mandante: non approvare i bilanci ed indicare quale futuro amministratore del condominio complesso la stessa persona che gestiva il sub-condominio.
Ciò non avveniva e la delibera del supercondominio, per quanto di specifico interesse, veniva impugnata dal sub-condominio e da alcuni partecipanti per nullità della convocazione dell'assemblea generale, in quanto effettuata da soggetto che non era amministratore; per violazione del mandato di voto da parte del condominio impugnante e per mancata prova del potere rappresentativo in capo ai rimanenti condomìni partecipanti alla riunione del supercondominio.
Il supercondominio in sede di costituzione eccepiva, preliminarmente, la carenza di legittimazione attiva del condominio ad impugnare le delibere del supercondominio, spettando tale diritto solo al condòmino assente o dissenziente, mentre con riferimento al comportamento infedele del rappresentante del condominio attore la questione non poteva avere rilevanza nei confronti del supercondominio.
Sull'eccezione esaminata in via preliminare il Tribunale, pur rilevando che «è pacifico che l'amministratore non possa impugnare le delibere del condominio da lui amministrato, né quelle del supercondominio di cui quest'ultimo fa parte, poiché il diritto di impugnazione è attribuito dall'art. 1137 c.c. a "ogni condomino"», ha ritenuto l'eccezione inconferente per un duplice motivo.
Da un lato, infatti, l'amministratore, con votazione unanime, aveva ottenuto espresso mandato assembleare per impugnare la/le delibere assunte dal supercondominio e, dall'altro, attori erano anche alcuni condòmini, i quali avevano agito congiuntamente al proprio condominio proponendo identica domanda.
Venendo ai motivi di impugnativa il giudice monocratico non ha rilevato vizi formali nella convocazione dell'assemblea, rigettando la domanda con plurime motivazioni, una delle quali forse non pienamente condivisibile, allorché è stato sostenuto che in nessuna delle assemblee svoltesi negli altri condominii era stato sollevato il difetto dell'amministratore a convocare l'assemblea generale.
Come dire che se l'impugnativa della delibera viene proposta da un solo condomino, l'azione incardinata non merita considerazione perché nessun altro condomino ha proceduto nello stesso modo.
Quanto al profilo concernente la violazione degli obblighi del mandatario/rappresentante dell'attore, il Tribunale ha sostanzialmente affermato che le motivazioni che avrebbero indotto il soggetto incaricato dal condominio a rappresentarlo in seno al supercondominio rappresentavano, nell'ottica di un conflitto di interessi tra le parti ad esso interne, solo congetture prive di concreto riscontro, così come mancava prova di un eventuale conflitto di interessi tra il condominio complesso ed il rappresentante.
Infine, per invalidare il voto di quest'ultimo nell'assemblea del supercondominio gli attori avrebbero dovuto dimostrare che il rappresentante aveva disatteso le direttive del mandante per soddisfare un interesse proprio e del tutto estraneo alla sua condizione di partecipante al condominio.
Da ultimo il giudicante ha rigettato l'impugnazione anche per anche per la dedotta carenza di potere rappresentativo nell'assemblea del supercondominio dei rappresentanti dei sub-condominii, poiché il vizio poteva essere fatto valere solo dai rappresentati e non da un soggetto terzo.
Considerazioni conclusive
Tra i vari temi trattati desta particolare interesse quello concernente le caratteristiche dell'amministratore del supercondominio che, obiettivamente, aveva sempre operato senza uno specifico mandato.
In questo ambito la circostanza che il supercondominio fosse stato amministrato continuativamente, per anni e senza doglianze da parte dei partecipanti è stata considerata dal Tribunale la prova dell'infondatezza della domanda promossa dagli attori sul punto.
In relazione al c.d. "amministratore di fatto", individuabile in colui che gestisce il condominio senza avere avuto una investitura formale, è stato affermato (Trib. Salerno 11 agosto 2022, n. 2808, annotata da M. Borriello, in Condominioweb.com, 7 ottobre 2022) che l'evenienza che in un condominio si possa verificare la mancanza dell'amministratore va individuata in due elementi: l'art. 1129, comma 6, cc. da un lato e, dall'altro, il rinvio analogico alle norme che disciplinano le società per capitali e che riconoscono poteri anche all'amministratore di fatto (Cass., sez. 1, 8 ottobre 2020, n. 21730).
Anche la giurisprudenza della Corte di cassazione in passato si era espressa in questo senso, avendo affermato che si può convenire in astratto di conferire l'incarico di amministratore senza l'utilizzo della forma scritta (Cass., sez. 2, 20 febbraio 2015, n. 3459) e che in ambito condominiale "la procura di conferimento del potere di rappresentanza può essere verbale o tacita, e può risultare, indipendentemente dalla formale investitura assembleare e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio" (Cass., sez. 2, 4 febbraio 2016, n. 3242).
Anche se va evidenziato che la Corte ha precisato che il principio si riferiva a fattispecie antecedente all'entrata in vigore della riforma del condominio del 2012.
Tale precisazione potrebbe indurre a ritenere che con le nuove norme non vi sia più spazio per l'ipotesi dell'amministratore di fatto, considerato che l'art. 1129, comma 14, c.c. all'atto dell'accettazione dell'incarico e del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena della nullità della nomina stessa, l'importo che il condominio dovrà versare a titolo di compenso per l'attività dal medesimo svolta.
Ragionevolmente tale indicazione non potrà essere orale, mentre resta il dubbio se la mancanza dell'amministratore, richiamata nell'art. 1129, comma 6. c.c. sia da intendersi come assenza temporanea, oppure possa essere interpretata in senso assoluto.
Tale interpretazione, tuttavia, potrebbe confliggere con il primo comma dello stesso art. 1129 c.c. il quale prevede che quando i condomini sono più di otto deve essere nominato un amministratore, anche tramite ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia dell'assemblea.
In conclusione, ciò dovrebbe portare a ritenere che la figura dell'amministratore di fatto sopravvive per i condomini che abbiano un numero di partecipanti inferiori ad otto, nei quali la gestione amministrativa è sicuramente meno formale.
