In condominio, dopo l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria e la sottoscrizione del contratto di appalto, la ditta incaricata ha il compito di eseguire le opere nei termini e nei tempi stabiliti.
Completata l'esecuzione, all'impresa spetterà, ovviamente, il pagamento del corrispettivo pattuito, detratti gli eventuali versamenti ricevuti durante l'avanzamento dei lavori. È a questo punto, però, che potrebbero sorgere delle contestazioni.
Ad esempio, il condominio potrebbe sostenere che le opere non sono state eseguito come sarebbe stato necessario fare. Oppure, il committente potrebbe sollevare dubbi sull'esatto calcolo delle somme dovute. Insomma, in questi come in altri casi, la diatriba potrebbe spostarsi in Tribunale.
È, in effetti, ciò che è accaduto nella vicenda, recentemente, risoltasi con la sentenza n. 166 del 9 gennaio 2023 emessa dal Tribunale di Napoli.
Dinanzi all'ufficio partenopeo si sono scontrati l'appaltatore e un fabbricato in merito ad un appalto. Ciò è avvenuto in sede di opposizione proposta dopo che l'impresa aveva chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo a carico del condominio per non aver ricevuto, completamente, il corrispettivo pattuito per i lavori appaltati ed eseguiti.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Verifica lavori straordinari in condominio e pagamento. Il caso concreto.
In un fabbricato in Napoli, al termine dei lavori di manutenzione straordinaria, la ditta incaricata avanzava ancora un certo corrispettivo. In particolare, secondo i calcoli dell'impresa, si trattava di circa 80.000 euro. Per questi motivi, l'appaltatore depositava ricorso per ingiunzione nei confronti del condominio da cui scaturiva un decreto ingiuntivo emesso nel settembre del 2018.
La lite, però, proseguiva in sede ordinaria. L'ente, infatti, proponeva opposizione per vari motivi. Nello specifico, secondo l'opponente, le opere non erano state mai accettate.
Esse, inoltre presentavano dei vizi, emersi successivamente alla conclusione dell'appalto, che non potevano essere ignorati nel dare e avere tra le parti.
Infine, per il condominio, a prescindere da ogni eccezione, il calcolo effettuato dall'appaltatore non era stato corretto.
L'impresa si costituiva, ritualmente, contestando, ovviamente, ogni eccezione avversa. In particolare, in merito alla presunta mancata accettazione dei lavori, precisava che, al termine degli stessi, era stato prodotto un certificato di regolare esecuzione a cui il fabbricato non aveva mosso alcuna contestazione. Non era, perciò, possibile sospendere il pagamento per questa ragione.
Secondo l'appaltatore, inoltre, per i presunti vizi delle opere, il committente era decaduto da ogni garanzia, vista l'intempestività della loro denuncia.
La lite, pertanto, si caratterizzava per l'immancabile Ctu, a seguito della quale la facciata del fabbricato andava rifatta. Il perito, inoltre, accertava che il calcolo operato dalla ditta era inesatto.
L'effettivo residuo era, perciò, più basso di quello richiesto. il Tribunale di Napoli concludeva, quindi, per la revoca del decreto e la condanna del condominio al pagamento di una somma di gran lunga inferiore a quella, originariamente, conteggiata dall'impresa.
Certificato di regolare esecuzione dei lavori e accettazione del committente condominio.
Il certificato di regolare esecuzione dei lavori, di solito previsto in tema di appalti pubblici, rappresenta un documento, di carattere tecnico, all'interno del quale un esperto attesta che le opere sono terminate e che sono state eseguite nel rispetto dell'appalto.
Esso, perciò, coincide con il momento in presenza del quale il committente verifica le opere eseguite. All'occorrenza potrebbe contestarle oppure potrebbe accettarle. Quest'ultimo caso è molto importante. Come infatti afferma il codice civile (art. 1965 c.c.), con l'accettazione dei lavori, l'appaltatore ha diritto al corrispettivo pattuito.
Cosa succede, però, se il condominio non approva, formalmente, in assemblea il certificato di regolare esecuzione dei lavori? In assenza di questa votazione, si può dire che le opere sono contestate e che l'impresa non ha diritto al pagamento del saldo?
Ebbene, per il Tribunale di Napoli non è necessario che il suddetto certificato debba essere ratificato dal consesso del condominio. Trattasi di circostanza irrilevante, poiché è dovere del fabbricato, eventualmente, contestare le opere.
Accettazione dell'opera, vizi e conseguenze
In assenza di ciò, quindi, non si può certo rimandare a tempo indeterminato il saldo del corrispettivo all'impresa, invocando la mancato approvazione in assemblea del certificato ritualmente consegnato all'amministratore «Irrilevante, poi, è che tale certificato non sia mai stato approvato dall'assemblea condominiale in quanto il CRE non deve essere approvato ma contestato e se l'amministratore, pur avendone avuto tutto il tempo, non lo ha mai sottoposto all'assemblea, questo non può certo impedire sine die il pagamento. L'opera commessa, pertanto, deve intendersi accettata».
L'accettazione delle opere impedisce al committente di invocare la garanzia per i vizi occulti?
In caso di appalto, può succedere che alcuni problemi sorgano solo a distanza di anni. Ebbene, l'accettazione dei lavori appaltati, coincidente con la mancata contestazione del certificato di regolare esecuzione delle opere, non impedisce certo al committente di invocare la garanzia per i cosiddetti vizi occulti.
Il certificato, infatti, coincide con il momento in cui le opere sono state completate, ma non rappresenta, certo, il presupposto per escludere il citato diritto del committente.
Nel caso in commento, ad esempio, è stato accertato che la facciata andava, completamente, rifatta e che, per questi lavori, era necessario affrontare un costo di circa 45.000 euro. Tale somma è stata, perciò, inevitabilmente, decurtata da quella ancora dovuta all'appaltatore.
