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Infiltrazioni: cosa è lecito attendersi dal condomino danneggiato

In caso di danni all'immobile, il proprietario deve comunque attivarsi per non aggravare il pregiudizio subito
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago - Foro di Milano 

In caso di danni da infiltrazione, il condòmino danneggiato non può rimanere inerte per troppo tempo, subendo passivamente l'aggravarsi della situazione pregiudizievole, essendo lecito attendersi da quest'ultimo una condotta che, lungi dall'esporlo a spese o rischi eccessivi, possa essere ragionevolmente tesa a contemperare il proprio interesse con quello del condominio.

Sono queste le conclusioni che si ricavano leggendo la recente sentenza n. 20941 della terza sezione civile della Cassazione, pubblicata lo scorso 21 luglio 2021.

Il caso concreto.

Nel caso di specie il Tribunale aveva rigettato la domanda risarcitoria proposta da un condòmino nei confronti del proprio condominio per il fatto di essere stato impossibilitato a utilizzare le sue proprietà esclusive a causa di infiltrazioni di acqua e liquami fognari.

Il condòmino, in particolare, aveva chiesto che gli venisse riconosciuto un risarcimento per il periodo di inutilizzo dei predetti immobili, a partire dalla data in cui si erano verificate le infiltrazioni e sino all'esecuzione dei lavori necessari per eliminarne la causa, cosa che era avvenuta soltanto alcuni anni dopo con l'impermeabilizzazione del muro perimetrale dell'edificio condominiale.

La sentenza di primo grado era stata appellata e il giudice del gravame aveva accolto le istanze del condòmino, condannando il condominio al risarcimento dei danni.

L'inquilino è responsabile per tutti quei danni provenienti da cose facilmente ispezionabili e riparabili

La sentenza della Suprema Corte.

Per nulla soddisfatto del cambio di rotta operato dal Giudice di appello, il condominio aveva valutato le varie alternative sul tavolo, ma alla fine era stato un singolo condòmino a impugnare la sentenza dinanzi alla Suprema Corte.

Per quanto detto condòmino non avesse preso parte ai precedenti gradi di giudizio, i giudici di legittimità hanno ritenuto che ciò non fosse di ostacolo alla procedibilità del ricorso.

Infatti, come si legge nella sentenza, il singolo condòmino, anche ove non sia stato parte dei gradi di merito, è legittimato a ricorrere in Cassazione avverso la sentenza di condanna del condominio nell'interesse comune, come in generale è legittimato a impugnare, principio confermato di recente dalle sezioni unite con ordinanza del 18 aprile 2019, n. 10934.

Sul tema si ricorda anche una recente e interessante presa di posizione della Corte di Appello di Milano della quale si è scritto su questa rivista nelle scorse settimane.

Tuttavia nella specie la Suprema Corte ha rilevato come il ricorrente si fosse dichiarato condòmino ma non avesse provato tale sua qualità, nemmeno a fronte dell'eccezione svolta in tal senso dal condòmino controricorrente risultato vittorioso in appello. Di qui l'inammissibilità del ricorso e la condanna alle spese del ricorrente.

Ma, come detto, l'interesse suscitato da questa sentenza consiste nel contenuto dei motivi di ricorso sollevati dal condòmino ricorrente, anche se gli stessi non sono stati presi in considerazione dai giudici di legittimità, in quanto consentono di tracciare un quadro sommario di quei comportamenti che pare lecito attendersi dal condòmino danneggiato.

Il debitore va individuato al momento del verificarsi dell'evento dannoso

La condotta del condòmino danneggiato.

Anche il condòmino che sia rimasto danneggiato a seguito di un problema originato dai beni e dai servizi comuni è tenuto a osservare una condotta diligente e collaborativa, volta quantomeno a non aggravare il pregiudizio subito.

A maggior ragione in considerazione della sua qualità di comproprietario delle parti comuni e soggetto che ha quindi anche titolo (e interesse) a intervenire nella gestione condominiale.

La norma generale di riferimento è l'art. 1227 c.c. e, ancor prima, l'art. 1175 c.c., che impone di adottare una condotta improntata alla correttezza sia al debitore sia al creditore di una prestazione, a prescindere che la stessa abbia una fonte negoziale o extracontrattuale (come nel caso delle infiltrazioni). L'art. 1227 c.c. disciplina, al primo comma, il concorso del danneggiato nella produzione del fatto dannoso e ha come conseguenza una ripartizione di responsabilita? tra i vari soggetti, includendo quindi anche il danneggiato tra i coautori del fatto dannoso.

Un aspetto diverso e? invece regolato dal secondo comma, relativo ai danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza e che, per tale motivo, rimangono in capo a quest'ultimo. L'art. 1127 c.c., quindi, ridimensiona l'area del danno risarcibile, da un lato attraverso l'ipotesi del concorso del danneggiato, dall'altro mediante l'individuazione di quei danni che quest'ultimo avrebbe potuto evitare adoperandosi con l'ordinaria diligenza.

Da quest'ultimo punto di vista è però opportuno evidenziare come, secondo la giurisprudenza, l'obbligo in tal modo imposto al danneggiato deve considerarsi operante nei limiti in cui la sua osservanza non si riveli eccessivamente onerosa e non incida in misura apprezzabile sulla sua sfera giuridica. Di conseguenza non pare corretto esigere da quest'ultimo un'attivita? particolarmente gravosa rispetto al canone dell'ordinaria diligenza, da valutarsi ovviamente caso per caso.

Nel caso di specie il ricorrente in Cassazione, facendo riferimento ai principi di cui sopra, aveva in primo luogo stigmatizzato il fatto che il condòmino danneggiato, a fronte dell'infiltrazione in atto dal muro perimetrale dell'edificio condominiale, fosse rimasto inerte per anni prima della proposizione della domanda in primo grado, lasciando quindi che la situazione del proprio immobile (nonché della parte comune) si aggravasse.

Il condòmino, in realtà, aveva rappresentato più volte la situazione all'amministratore condominiale e aveva richiesto un pronto intervento per risolvere il problema, sollecitando altresì che la questione fosse portata all'esame dell'assemblea.

Ma questo comportamento, secondo il ricorrente, non sarebbe stato sufficiente, in quanto il danneggiato, quale comproprietario e custode del bene comune, avrebbe dovuto attivarsi diversamente a fronte dell'inerzia dell'amministratore e del condominio.

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Ma cosa avrebbe dovuto fare il condòmino, oltre che sollecitare l'amministratore e l'intervento dell'assemblea?

Secondo il ricorrente, "l'obbligo di diligenza e di correttezza avrebbe dovuto impedirgli, una volta richiesto l'intervento di eliminazione delle infiltrazioni, di accontentarsi del risarcimento del danno, dovendo tenere quelle condotte che avrebbero avuto come risultato quello della eliminazione del danno mettendo a disposizione le somme ottenute per interventi da eseguire anche sul bene comune".

Sempre secondo il ricorrente, il condòmino danneggiato avrebbe inoltre dovuto avviare dinanzi al Tribunale una procedura ex art. 1105 c.c., per ottenere un provvedimento che sopperisse all'inerzia dell'amministratore e/o la nomina di un nuovo amministratore, oppure chiedere in via ordinaria la condanna del condominio all'adozione delle misure necessarie a eliminare la causa delle lamentate infiltrazioni. Quanto sopra per ridurre quantomeno le conseguenze negative del danno.

Ma davvero nel caso di infiltrazioni e, più in generale, di danno derivante dalle parti comuni, è lecito attendersi che il condòmino danneggiato si attivi in sede giudiziaria per ottenere una pronta azione di contrasto e risoluzione del problema, invece che limitarsi a pretendere il risarcimento del danno? Nel caso concreto, come detto, la Suprema Corte non si è pronunciata, essendosi limitata a dichiarare preliminarmente l'improcedibilità del ricorso.

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Proprio perché si tratta di una questione di fatto, i cui elementi circostanziali possono quindi variare da caso a caso, è difficile fornire una risposta in termini generali. Si può però evidenziare come la Cassazione abbia in passato chiarito che l'obbligo del danneggiato di non aggravare il danno impone al medesimo di attivarsi per scegliere la condotta maggiormente idonea a contemperare il proprio interesse con quello del debitore alla limitazione del danno e deve ritenersi violato nel caso in cui il primo trascuri di adottare tale condotta, pur potendolo fare senza sacrificio (Cass. civ., n. 7771/2011).

Nel caso di specie era stata esclusa la risarcibilità del danno patito dal committente perché quest'ultimo, sul presupposto di non poter disperdere la prova dell'inadempimento dell'appaltatore, atteso otto anni prima di eliminare i vizi causati durante la realizzazione dell'immobile, senza attivarsi in sede giudiziale per richiedere un accertamento tecnico preventivo.

In precedenza la Suprema Corte aveva espresso un orientamento maggiormente restrittivo, ritenendo che il predetto obbligo del danneggiato venga meno soltanto dinanzi ad attività gravose, eccezionali o che comportino notevoli rischi (Cass. civ. n. 20684/2009).

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Sentenza
Scarica Cass. 21 luglio 2021 n. 20941

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