I documenti condominiali, siano essi i registri, le fatture o i contratti sono beni di proprietà dei condòmini; di questi beni in proprietà collettiva, l'amministratore deve curare la custodia ed alla cessazione dell'incarico il trasferimento al suo successore o ai titolati (art. 1129 c.c.).
Tale custodia è finalizzata alla gestione del condominio medesimo e, ove ne avanzino richiesta, alla visione da parte dei condòmini.
Le considerazioni appena svolte, all'apparenza ovvie, necessitano di un approfondimento in quanto le soluzioni sovente adottate dagli amministratori (nel caso in esame sulla scorta di isolate pronunce giurisprudenziali) creano criticità che è bene affrontare.
Partiamo dal casus belli, ossia la domanda che ci pone un nostro lettore in merito alla sua richiesta (frustrata) di aver copia di due contratti: assicurazione e appalto.
"Buona sera spettabile redazione. In questi giorni, a seguito di piogge, ho subito infiltrazioni dal terrazzo condominiale che è oggetto di lavori di manutenzione. Ho segnalato il fatto all'amministratore e chiesto di poter visionare ed estrarre copia dei contratti di assicurazione e appalto per capire se questo genere di danni fossero coperti dalla polizza e comunque per chiarire i rapporti con l'impresa.
Dopo dieci giorni, l'amministratore mi ha risposto che può fornirmi lui le informazioni, ma che io non ho diritto a prendere copia (e nemmeno visione!) dei contratti. Gli ho chiesto la motivazione e lui mi ha detto che, stando alle recenti sentenze esposte in un corso di aggiornamento da lui frequentato i contratti non sono inclusi nei documenti indicati dalle norme del codice civile in materia di accesso ai documenti condominiali e quindi io non ho diritto ad averne copia.
Mi pare un vero assurdo: atti che io ho concorso ad approvare in assemblea che adesso mi diventano inaccessibili? Ha ragione lui?"
Contratti del condominio e diritto di accesso dei condòmini: le norme
Le sentenze, come spesso succede, sono lette ad usum proprium: laddove così non fosse, si porrebbe la necessità di approfondirne il contenuto per valutare l'opportunità di una critica dello stesso, qualora fossero fondata su presupposti giuridici erronei.
Fino all'approvazione dell'arcinota legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici (legge n. 220 del 2012), la disciplina dell'accesso ai documenti condominiali era di matrice esclusivamente giurisprudenziale.
Nelle sentenze di merito e legittimità sul punto si faceva riferimento ai documenti contabili condominiali: in realtà era unanime il convincimento che questo riferimento fosse riduttivo. Si reputava, infatti, che salvo il caso di richieste meramente emulative e ostruzionistiche, i condòmini avessero diritto ad accedere ad ogni documento inerente al condominio custodito dall'amministratore.
La legge n. 220 del 2012 fa espresso riferimento all'accesso ai documenti condominiali:
- all'art. 1129 c.c. in relazione ai registri condominiali ed alle modalità di visione ed estrazione di copia;
- all'art. 1130-bis c.c. con riferimento documenti giustificativi di spesa.
Altre norme fanno riferimento a documenti: si pensi al settimo comma dell'art. 1129 c.c. con riferimento alla rendicontazione periodica bancaria, ovvero all'art. 1130 n. 8 c.c. che fa riferimento alla documentazione inerente allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (ergo ai contratti).
Nei primi commenti alle norme, nessun revocava in dubbio un assunto di partenza: i condòmini, è stato detto, hanno diritto di accedere ad ogni documento inerente al condominio. Vi si possono opporre ragioni di riservatezza, che magari impongono l'adozione di determinate cautele nell'ostensione dei suddetti documenti, ma che i comproprietari abbiano facoltà di consultazione e copia, non v'è dubbio.
Contratti del condominio e diritto di accesso dei condòmini: la giurisprudenza di merito isolata basta a cambiare una lettura condivisa?
Il quesito è posto dalla lettura di una pronuncia del Tribunale di Palermo (la n. 2891/2023 del 14 giugno 2023).
In questo caso Il Tribunale siciliano, su ricorso presentato da un condòmino, emetteva decreto ingiuntivo volto al rilascio di una serie di documenti condominiali trai quali una polizza assicurativa e copia di un "registro dei contratti".
Nel giudizio di opposizione al decreto proposto dall'amministratore, il Tribunale adito nel motivarne l'accoglimento afferma che "se per un verso l'amministratore ha l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità (art. 1130 n. 7), nonché di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130 n. 8), per altro verso, la legge non prevede in capo allo stesso alcun obbligo di fornire copia della predetta documentazione a richiesta del singolo condomino.
La ragione del resto è evidente: un simile obbligo appesantirebbe notevolmente l'attività di amministrazione specie se, come nel caso in esame, la richiesta sia, al tempo stesso, estesa ad eterogenee categorie di documentazione inerente la gestione (dall'anagrafe dei condòmini, alle polizze assicurative, alla documentazione attestante la manutenzione degli impianti, fino ad arrivare a documenti relativi la regolarità urbanistica, e ad un non meglio precisato registro dei fornitori e dei contratti) e altresì non giustificata da alcuna motivazione concreta, quale potrebbe essere, ad esempio, a fronte della richiesta dei documenti attestanti la manutenzione degli impianti, la denuncia di frequenti guasti o malfunzionamenti o lo stato di degrado degli impianti medesimi; tutte circostanze che giustificherebbero la richiesta del condomino di verificare la relativa documentazione, ma delle quali nel caso di specie non vi è la benché minima allegazione. La legge sembra delineare un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l'esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del condominio: se è previsto il diritto del singolo condomino di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo, l'art. 1130 bis c.c. dispone espressamente che quest'ultimo ne debba estrarre copia a proprie spese, così come l'art. 1129 comma 2 c.c. prevede che l'amministratore comunichi "il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata".
A sua volta l'art. 1130 c.c., ai numeri sopra indicati, richiama il "registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio» nonché il "registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità». A ben vedere, quindi, le disposizioni in commento non prevedono alcun obbligo per l'amministratore di fornire la documentazione indicata ai singoli condomini quanto piuttosto quello di renderla "disponibile" informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell'estrazione delle copie a cura e spese del richiedente."
Questo passaggio motivazionale della sentenza appare poco condivisibile perché eccessivamente legato al mero dato letterale delle norme e ciò proprio in ragione del richiamato "equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino".
Ci si domanda, infatti, se sia più ragionevole e logico concludere che l'amministratore, a fronte della richiesta di un verbale composto da due sole pagine, debba/possa dire al condòmino che non v'è obbligo di fornirne copia, ma solamente di metterlo a disposizione per l'eventuale copia, al pari della richiesta di centinaia di pagine la cui copia può essere effettivamente gravosa, oppure se non appaia più adeguato adempiere alla richiesta, salvo il diritto alla ripetizione dei costi.
E ciò indipendentemente dalle ragioni che hanno mosso la richiesta, le quali, al più, possono incidere sulla celerità della risposta/adempimento dell'amministratore.
L'equilibrato rapporto tra le parti, invero, deve essere sempre letto alla luce del canone della buona fede nei rapporti contrattuali, che se da un lato impone al condòmino di non avanzare richieste pretestuose e non altrimenti facilmente soddisfabili, dall'altro comanda all'amministratore di non frustrare normali istanze conoscitive di un qualcosa che è imputabile direttamente alla sfera giuridica del condòmino.
Non solo non condivisibile ma altresì criticabile appare questa ulteriore conclusione che si legge nella sentenza citata: "altrettanto pretestuosa risulta essere la richiesta della polizza assicurativa - che, in ogni caso, viene fornita dal… unitamente all'atto introduttivo del presente giudizio - posto che, a tal riguardo, l'art. 1130 n. 8 c.c. prevede semplicemente l'obbligo dell'amministratore di "conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio", senza da ciò possa farne derivare un diritto di verifica da parte del singolo condomino".
Sembrerebbe doversi desumere che esistono dei documenti condominiali inaccessibili in quanto la norma non menziona la possibilità di esercitare il diritto di accesso. Non si comprende il fondamento giuridico della lettura tassativizzante della norma, cioè per quale ragione chi è titolare di un rapporto contrattuale non possa avere accesso alla sua fonte da parte del suo rappresentante. Non è chiaro, inoltre, se, secondo questa conclusione, un contratto di assicurazione (o di manutenzione periodica, di appalto per lavori straordinari, è indifferente) possa essere visionato dai condòmini prima dell'assemblea per decidere se approvarlo oppure no, ovvero se tale diritto ceda il passo all'assenza di un suo precipuo riconoscimento.
Ancora apparirebbe quanto meno originale che i contratti condominiali, nel caso di passaggio di consegne, debbano essere consegnati da un amministratore all'altro, magari interno, ma che non possano essere visionati dai condòmini.
In tali casi, dunque, sembrerebbe materializzarsi l'ipotesi che il Legislatore abbia detto meno di quanto intendeva, ipotesi sintetizzata dal brocardo minus dixit lex quam voluit. Di conseguenza, è più coerente con la ratio della normativa affermare che essendo l'amministratore il custode di beni altrui, ed essedo tali soggetti i condòmini, questi abbiano diritto di chiedere copia di qualunque documento, anche di quelli per i quali non vi è espressa menzione nel testo di legge.
Tale diritto, in ragione del più volte citato "equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino", va esercitato da parte del condòmino avendo cura di non recar nocumento all'attività professionale dell'amministratori di condominio complessivamente intesa, ovvero con intento meramente emulativo od ostruzionistico.
L'amministratore deve consentire l'accesso ai contratti assicurativi condominiali?
Contratti del condominio e diritto di accesso dei condòmini: tiriamo le file
Rebus sic stantibus, con riferimento al caso che ci ha sottoposto il nostro lettore, non abbiamo dubbi del fatto che l'amministratore debba fornire copia al condòmino dei contratti richiesti, stante la loro indubitabile utilità rispetto alla valutazione dei suoi diritti con riferimento ai danni occorsi.
In generale, poi, ogni condòmino avrà sempre diritto a visionare i contratti, poiché l'amministratore li ha firmati in suo nome e conto, dovendosi considerare parte sostanziale di quel rapporto ogni singolo condòmino e non l'amministratore.
In definitiva, dunque, l'interesse ad aver copia dei documenti in esame è in re ipsa nella qualità di condòmino e non subordinato alla presenza di uno specifico interesse, il quale, al più, incide nella valutazione della tempistica di messa a disposizione e/o di rilascio della copia.
