Un autorevole studioso (R. AMAGLIANI, L'amministratore e la rappresentanza degli interessi condominiali, Milano, 1992), ha sostenuto che il rapporto amministratore - condominio è disciplinato da "un contratto non assimilabile al mandato, e quindi di un nuovo tipo di contratto, ma nel contempo di un contratto tipico, in quanto disciplinato dalla legge: il contratto di amministrazione di condominio". Questa opinione è stata recentemente recepita dalla giurisprudenza.
Del resto dopo la c.d. riforma del condominio, l'art.1129 c.c., comma 15, prevede che per quanto non disciplinato dallo stesso articolo "si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV", appunto in tema di mandato (in via residuale).
Il contratto tipico dell'amministratore di condominio: contenuto e forma
Il rapporto tra l'amministratore e la collettività condominiale è regolato dal contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., mentre la disciplina in tema di contratto di mandato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione.
Così, ad esempio, l'art. 1129 c.c., si preoccupa unicamente di far salvo il potere di revoca dell'assemblea, senza tuttavia regolarne gli effetti.
Tuttavia utilizzando le norme sul mandato, si può affermare che l'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
In ogni caso il contratto di amministrazione di condominio non è regolato dalle norme relative al contratto d'opera intellettuale. Dall'art. 1130 c.c., n. 7, e dall'art. 1136 c.c., si evince che la delibera di nomina dell'amministratore ed il correlato contratto di amministrazione devono avere anche forma scritta.
Il contratto tipico dell'amministratore di condominio: proposta ed accettazione
La conclusione del contratto in questione, a seguito della Riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012, si struttura, in particolare, come scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume altrettanto testualmente dai commi 2 e 14 del medesimo art. 1129 c.c., nonché dall'art. 1130, n. 7, c.c., il quale dispone che la nomina dell'amministratore debba essere annotata in apposito registro.
Si può, quindi, parlare del momento della nomina dell'amministratore, costituita dalla adozione della deliberazione da parte dell'assemblea con cui si predetermina il contenuto del contratto e viene nominato detto professionista, con indicazione analitica del corrispettivo per l'attività da svolgere. Segue poi l'accettazione dell'amministratore.
Secondo l'articolo 1129 c.c., contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Proprio in considerazione dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, si è affermato che, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale, occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Trib. Larino 6 febbraio 2023, n. 77). Non è quindi possibile sostenere la validità della delibera di nomina che non indichi il compenso (art. 1129 c. 14 c.c.) e i dati dell'amministratore (art. 1129 c. 2 c.c.), se questi li comunica in un momento successivo.
Del resto, la Cassazione ha precisato - in modo chiaro - come il requisito formale della nomina non possa ritenersi implicito nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo ma debba essere esplicitato, in conformità con le previsioni contenute nella normativa vigente (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n.12927).
Non è sufficiente che l'amministratore uscente, riconfermato dopo la mancata elezione di un secondo candidato che non ha ottenuto il quorum, si limiti a riportare nel verbale la frase "alle medesime condizioni economiche esposte in passato", ma serve semmai, al fine di garantire la massima trasparenza ai condomini, la comunicazione chiara ed analitica delle singole voci di cui si compone il compenso.
Quest'ultimo riguarda l'attività ordinaria e il rimborso spese, quali ad esempio, quelle relative all'acquisto del libro verbale o della cancelleria, le spese postali, le spese per la targa da apporre esternamente sulla facciata del condominio, spese per copia chiavi ecc. Tali spese sono soggette a rimborso previa esibizione dei documenti giustificativi.
Secondo il Tribunale di Milano, in mancanza di una delibera assembleare che stabilisca (direttamente o "per relationem" al contratto) un compenso straordinario a favore dell'amministratore per lavori specifici o per attività specifiche, non si può riconoscere tale diritto (Trib. Milano 11 gennaio 2023, n. 159). In caso contrario è sempre possibile che l'assemblea, con successiva delibera, decida di acconsentire alla sua richiesta.
