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Il contratto di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale, o sì?
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Il contratto di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale, o sì?

La Cassazione esclude che quella di amministratore sia attività intellettuale, ma poi rimanda alla legge n. 4 del 2013, non senza contraddizioni

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore di condominio assume e svolge un incarico assimilabile al mandato il cui contenuto non è riconducibile nell'alveo delle prestazioni d'opera intellettuale.

L'attività di amministratore di condominio non è riservata ad iscritti ad albi o collegi, il suo esercizio prevede il possesso di particolari requisiti e nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4.

Che attività esercita dunque, l'amministratore?

A questa domanda proviamo a rispondere dopo che la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7874 del 19 marzo 2021 è giunta ad una conclusione che, seppur formalmente ineccepibile, appare a chi scrive intimamente contraddittoria o quanto meno tale se portata al di fuori dello specifico oggetto della controversia.

L'altro elemento di apparente rilevanza di questa pronuncia è il diritto dell'amministratore al risarcimento del danno causato da una revoca ingiustificatamente anticipata dall'incarico.

Apparente rilevanza in quanto si tratta di un principio non nuovo, anzi quasi maggiorenne (datato si direbbe in gergo tecnico), se si conta che fu espresso dalle Sezioni Unite nel lontano 2004.

Andiamo per gradi concentrandosi sul focus della pronuncia degli ermellini.

Attività intellettuale riservata e non

Ad oggi, leggendo l'art. 2229 c.c. e la legge n. 4 del 2013, potremmo così schematizzare la questione inerente alle professioni intellettuali:

a) professioni riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi, ex art. 2229 c.c.

b) professioni accessibili a tutti o quanto meno accessibili a tutti coloro che siano in possesso di determinati requisiti, ma non riservate ai suddetti iscritti.

L'art. 2229, primo comma, c.c. recita: "La legge determina le professioni intellettuali per l'esercizio delle quali è necessaria l'iscrizione in appositi albi o elenchi."

La norma non specifica che la legge stabilisce che per esercitare le professioni intellettuali è necessaria l'iscrizione in appositi albi o elenchi, ma solo che per alcune di esse rileva questo requisito.

La legge n. 4/2013 all'art. 1, secondo comma, specifica che per "«professione non organizzata in ordini o collegi» […] si intende l'attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'art. 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative".

Come dire: non tutte le professioni intellettuali necessitano dell'iscrizione in albi o collegi.

Professioni intellettuali, quale il ruolo dell'amministratore?

Quella di amministratore condominiale che sia attività collaterale svolta da un professionista iscritto all'albo - qui non ci addentriamo nella vexata quaestio della sua compatibilità con altri incarichi - è attività intellettuale o meramente esecutiva?

L'amministratore, al netto della normale attività manuale e ripetitiva presente in ogni professione, esercita il proprio incarico con prevalenza, se non addirittura quasi assolutezza di prestazione intellettuale ovvero si limita a porre in essere adempimenti meccanici?

L'amministratore, in buona sostanza, è artigiano, imprenditore, professionista o…cos'è l'amministratore?

Per chi scrive l'incarico di amministratore che sia svolto nell'ambito di un'attività specificamente organizzata (ad hoc) ovvero nel complesso di altre attività è incarico che prevede prevalente lavoro intellettuale.

L'amministratore valuta e risolve problemi, analizza dati e assume decisioni, coordina attività altrui e valuta criteri di spese applicabili, ecc.

L'amministratore non produce un bene o non presta un servizio, come un imprenditore. Certamente presta un servizio, un'opera, che però interessa principalmente l'intelletto. Questo almeno il parere di chi scrive.

Professioni intellettuali, quale il ruolo dell'amministratore secondo la Cassazione?

Non sulla stessa lunghezza d'onda la Corte di Cassazione.

Nell'ordinanza n. 7874/2021 si legge che "il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d'opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che l'esercizio di tale attività non è subordinata - come richiesto dall'art. 2229 c.c. - all'iscrizione in apposito albo o elenco, quanto (e ciò peraltro soltanto a far tempo dall'entrata in vigore dell'art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220 del 2012) al possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, e rientra, piuttosto, nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4".

La differenza tra professione intellettuale regolamenta e non alla luce dell'oggetto della controversia, cioè risarcimento del danno per recesso anticipato dal contratto (ergo revoca assembleare anticipata) è cosa diversa dalla valutazione dell'essenza dell'oggetto del contratto di amministrazione di condominio.

È vero, il primo comma dell'art. 2237 c.c. dedicato al recesso del cliente dal contratto di prestazione d'opera intellettuale specifica che questi "può recedere dal contratto, rimborsando al prestatore d'opera le spese sostenute e pagando il compenso per l'opera svolta". Il recesso non dà diritto al risarcimento del danno come invece, chiaramente, sancisce l'art. 1725 c.c.

Eppure questa differenza di trattamento, anche alla luce del complesso normativo vigente e disciplinante attività intellettuali riservate e non riservate, a parere di chi scrive non fa venire meno la natura intellettuale della prestazione propria del contratto di amministrazione condominiale.

Valutare il criterio di spesa applicabile in ragione dell'intervento eseguito, non è forse un elemento chiaramente indicatore della natura intellettuale della prestazione? La redazione dello stato patrimoniale del condominio non rappresenta allo stesso modo esplicazione di attività di natura primariamente intellettuale?

Il complesso delle attività dell'amministratore assurge a questa catalogazione, oppure no. E sennò, è lecito domandarsi, che tipo attività è quella dell'amministratore?

Scarica Cass. 19 marzo 2021 n. 7874

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