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Due pesi e due misure: alla ricerca dell'amministratore di condominio "puro"
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Due pesi e due misure: alla ricerca dell'amministratore di condominio "puro"

Chi è il vero "amministratore puro"? Chi svolge in maniera esclusiva questa professione?

Daniela Zeba 

E' l'era della tuttologia. Complici forse i social, che hanno dato fiato a chiunque, sembra che saper fare il mestiere degli altri sia appannaggio della maggior parte degli italiani. Tutti sanno fare tutto..googolando: chi lo chef, chi l'avvocato, chi il medico, chi il farmacista, chi l'ingegnere, il geometri, l' amministratori di condominio…

Ma se tutti in rete possono millantare competenze nei campi più disparati, nella vita reale no, occorre dimostrare competenze ed avere titolo adeguato. Non basta un blog alla casalinga di Voghera per diventare chef: occorre una dura gavetta per essere (sempre che ne abbia davvero le capacità) chef.

Pensiamo all'avvocato, al medico, al farmacista, all'ingegnere, al geometra: senza adeguato titolo e iscrizione all'ordine o collegio, nessun millantatore può solo pensare di avvicinarsi a tali professioni: ciò comporterebbe reato.

La professione di amministratore di condominio invece, di fatto la può svolgere chiunque e nel caso dell'amministratore interno, addirittura un analfabeta, senza alcun obbligo di formazione, nè iniziale, nè periodica (art. 71 bis disp.att. c.c.).

Come è possibile?

Forse per il fatto che a svolgere l'attività di amministratori vi siano numerosi avvocati, ingegneri, geometri, già ampiamente tutelati (anche con tariffari ad hoc) dai loro ordini?

Sì, la risposta è questa: l'esigenza di avere un albo l'ha sempre avvertita solo ed esclusivamente il cosiddetto "amministratore puro", ovvero chi svolge in maniera esclusiva questa professione.

=> Primi scenari interpretativi tra luci e ombre della professione di amministratore condominiale.

La riforma del 2012 sottende due fondamentali distorsioni intrinseche:

1. il legislatore si è avvalso della collaborazione di inqualificabili inetti in materia;

2. non c'è stata la reale intenzione di regolamentare la professione, perchè faceva comodo che si continuasse a vagare nelle nebbia dell'incertezza. Faceva comodo alle associazioni che in caso contrario avrebbero visto la loro ragione d'essere vanificarsi.

Faceva comodo agli appartenenti già ad albi/ordini/collegi: una "professione di riserva" non regolamentata, rimaneva sempre una ghiotta alternativa.

Queste distorsioni di fatto hanno dato vita ad un sistema che:

1. alimenta le casse delle associazioni attraverso il business di corsi, corsetti, e corsettini, spesso nemmeno di qualità; associazioni che, guarda caso, da dopo la riforma sono spuntate e spuntano come funghi.

2. Ha permesso a chi esercita una professione ordinistica intellettuale di continuare ad esercitarne un'altra, con la benedizione del legislatore. Se si fosse costituito un albo per gli amministratori non sarebbe stato possibile, configurandosi il reato penale di "esercizio abusivo di una professione" (art. 348 c.p.)

3. Ha lasciato i clienti condòmini in balia della più completa deregulation;

4. Ha penalizzato l'amministratore di condominio, che esercita l'attività in maniera esclusiva, completamente senza tutele: senza una Cassa previdenziale; senza equo compenso e senza possibilità di visto di congruità su fatture non incassate (che consente che una fattura impagata possa diventare titolo esecutivo suscettibile di esazione anche coattiva); senza un valido codice deontologico applicabile.

=> Albo per amministratori di condomini. Proporre l'incompatibilità con le altre professioni è una scelta anacronistica

Anche un idiota comprenderebbe che questo sistema è viziato in origine e ha dato vita ad un mercato "malato" dove vi è tutto tranne libera e sana concorrenza.

La cosa buffa è che se poi l'amministratore "puro" osa lamentarsi e pretendere pari opportunità e trattamento, richiedendo, ora che le istituzioni sembrano sensibili al tema, la regolamentazione della professione, attraverso l'istituto dell'albo, viene additato da chi i privilegi li ha e se li tiene stretti. Non c'è limite alla vergogna!

L'obiezione più ricorrente è che l'amministratore tema la concorrenza degli avvocati, ingegneri ecc...sul mercato, anche perché non si comprende come le incompatibilità potrebbero aiutare i consumatori finali.

Ecco...io credo che il nodo del problema sia in questa obiezione, che ribalto di 180°: o sono gli avvocati, ingegneri ecc...a temere la concorrenza di amministratori qualificati e preparati, tali da garantire, alle stesse regole, condizioni e tutele, una vera e sana concorrenza che non potrebbe che giovare al consumatore finale?

=> Incompatibilità. L'amministratore di condominio non può insegnare

Iniziamo a stabilire pari condizioni e pari opportunità: solo allora e solo con questo presupposto possiamo confrontarci alla pari e parlare di compatibilità.

L'altra obiezione è che il mondo sta andando in un'altra direzione. In Italia esiste numero di ordini ed albi professionali che non ha riscontro negli altri paesi, i quali, nella maggior parte dei casi, conoscono esclusivamente l'albo dei medici e quello degli avvocati, come in Gran Bretagna, USA e Cina, tanto per fare qualche esempio e menzionare i paesi più rappresentativi e con le economie e le discipline scientifiche più sviluppate.

Questo è un fatto che però non può penalizzare in Italia, in maniera ingiusta ed iniqua solo alcuni professionisti a vantaggio di altri.

Non possono esistere due pesi e due misure e parlare di libero mercato.

La realtà italiana presenta evidenti "storture" che vanno corrette con equità, in nome della libera concorrenza e della giustizia.

Quindi occorre garantire reciprocità e trattamento paritetico delle professioni e ciò può verificarsi in due soli possibili modi:

1. o cancellando tutti gli ordini ed albi, visto che, a detta dei più sono inutili, attuando una vera rivoluzione delle professioni con l'effettiva liberalizzazione del mercato (ma chissà perchè la vedo molto dura);

2. o in accordo alla già prevista incompatibilità tra professioni che hanno la stessa matrice intellettuale e che possono generare possibili conflitti d' interessi, prevedere la creazione di un albo degli amministratori di condominio a cui accedere con esame di stato (per gli amministratori professionisti da almeno 5 anni) e con esame di stato e previo corso di laurea ad hoc (per i professionisti che svolgono altra attività).

Stesse condizioni di partenza, stesse opportunità, garanzia di libero ed equo mercato per una sana concorrenza a tutela del consumatore finale.

La scelta al singolo professionista se svolgere l'una o l'altra professione.

=> Amministratore di condominio e mediatore immobiliare: le due attività sono incompatibili?

Queste sono le proposte coraggiose che gli amministratori professionisti dovrebbero fare alle istituzioni per la loro tutela.

Queste sono le istanze che le istituzioni dovrebbero accogliere dagli addetti ai lavori, che certamente non sono in linea con i vertici delle associazioni, ma che rappresentano una sentita irrefrenabile esigenza professionale che prima o poi emergerà prepotentemente a dispetto di tutto e tutti e a discapito di qualche poltrona, ma nel vero interesse dell'intera categoria.

Daniela Zeba

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PaoloKap
PaoloKap mercoledì 19 dicembre 2018 alle ore 13:09

Da quando gli albi proteggono il consumatore da "cattivi" avvocati, commercialisti, ingegneri etc etc? A me non risulta! Non vedo come un albo per gli amministratori possa garantire di più! Diciamo che l'albo servirebbe solo a chi esercita una professione (avvocati, commercialisti in prims)in modo da fare fuori tutti gli altri. Si vuole fare un albo? Ok allora se proprio ci deve essere un tale albo bisogna che ci sia totale incompatibilità con l'esercizio di altre professioni! Voglio proprio vedere!

Biagio
Biagio lunedì 24 dicembre 2018 alle ore 08:57

Buongiorno, il problema sta a monte. Un soggetto iscritto a un albo in caso di azioni disciplinari vengono prese provvedimenti dalla commissione della categoria di appartenenza. L'amministratore come ben noto non ha questo tipo di azione.E' vero che l'assemblea può attivarsi in tal senso ma bisogna anche evidenziare che tutto ha un costo e il condominio/o trovandosi in casi simili non procede per ovvio motivi o perché si disenteressa della materia. Le realtà son ben differenti dalle teorie. Un po' di " scuola " anche ai condomini per far capire il funzionamento della materia non farebbe male magari anche introducendo in via Legislativa o sentenza tanto per creare un precedente sanzioni o simile a quei soggetti ( condomini) che ignorano gli abusi da parte di quei mandatari e andando a danneggiare la minoranza che si vede negare i propri diritti.

Daniela Zeba
Daniela Zeba lunedì 31 dicembre 2018 alle ore 00:22

@PaoloKap si punta proprio all'incompatibilità per dare regole uguali per tutti

Daniela Zeba
Daniela Zeba lunedì 31 dicembre 2018 alle ore 00:26

D'accordissimo per l'educazione ai condòmini, perchè i condòmini spesso non sono ingrado di tutelarsi: manca la necessaria cultura; l' albo è necessario per dare tutela a noi ed ai clienti, con regole chiare affinche il mercato sia equo e trasparente.

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