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Agenti immobiliari e amministratori di condominio alla luce della nuova legge europea 2018 per l'intermediazione immobiliare. Un breve focus
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Agenti immobiliari e amministratori di condominio alla luce della nuova legge europea 2018 per l'intermediazione immobiliare. Un breve focus

Ritornano i dubbi riguardo alle incompatibilità dell'Agente Immobiliare nell'esercizio della professione di Amministratore di Condominio.

Avv. Giuliana Bartiromo 

Ritornano i dubbi riguardo alle incompatibilità dell'Agente Immobiliare nell'esercizio della professione di Amministratore di Condominio.

Difatti, neppure la neo approvata Legge Europea 2018 per l'intermediazione immobiliare, pare abbia veramente chiarito le specifiche incompatibilità degli Agenti Immobiliari con l'Amministrazione Condominiale, seppure i Presidenti di FIMAA - FIAIP e ANAMA abbiano acclamato con grande entusiasmo la legge, dichiarando che finalmente "si aprono ora nuove opportunità per gli agenti e si assicura a chi svolge l'attività di mediazione la possibilità di erogare nuovi servizi collaterali alla propria attività, a vantaggio dei clienti-consumatori".

=> Alcune considerazioni critiche a margine del Disegno di legge Europea 2018

=> L'agente immobiliare quali altre attività può svolgere?

Certamente con la Legge Europea 2018 il ruolo degli Agenti Immobiliari si apre anche alle attività imprenditoriali, prima negate, tuttavia, in merito alla compatibilità con la professione di amministratore condominiale c'è da fare qualche riflessione in più.

Per ben comprendere l'evoluzione della compatibilità/incompatibilità delle due professioni, dobbiamo necessariamente fare un passo indietro, partendo da un dato normativo rilevante, ossia dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, il cui art. 5, comma 3, fissava il principio dell'incompatibilità tra l'iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari e qualunque impiego pubblico o privato, l'iscrizione in altri ruoli o albi e l'esercizio in proprio del commercio d'immobili. L'art. 18, l. 5 marzo 2001, n. 57 introduceva successivamente il regime di incompatibilità tra attività imprenditoriale e attività di mediatore: l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.

Con riguardo all'attività di Amministrazione Condominiale, il Ministero per le Attività Produttive, con lettera circolare del 4 luglio 2003, stabiliva che «non rientrando l'attività di amministratore di condominio tra quelle descritte al comma 3 dell'art. 5 della legge n. 39/89, come modificato dall'art. 18 della legge n. 57/01, non sembra sussistere incompatibilità con l'attività di mediazione».

Pertanto, veniva affermata la compatibilità della figura dell'agente immobiliare con quella dell'amministratore di condominio basandosi sul rapporto di mandato che lega il condominio e l'amministratore e non di dipendenza/subordinazione.

=> Agenti d'affari in mediazione. Il disegno di legge ha introdotto una disciplina sulle situazioni di incompatibilità ostative dell'esercizio

Detto indirizzo trovava conferma nella decisione del 14 giugno 2007, con la quale il Ministero dello Sviluppo economico accoglieva il ricorso presentato da una società che svolgeva attività di mediazione e che era stata cancellata dal Ruolo di agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio di Torino, in esecuzione di un provvedimento camerale con il quale era stata rilevata l'incompatibilità fra l'esercizio dell'attività di mediatore e quella di amministratore condominiale.

Con la circolare del 24 settembre 2013, il Ministero dello Sviluppo Economico richiamava, in primo luogo, quanto già affermato nella lettera circolare del 4 luglio 2003, e ribadiva che, determinandosi tra condominio e amministratore un contratto generalmente inquadrato nello schema del mandato, gli obblighi contrattuali a carico di quest'ultimo sono tali da escludere, per il medesimo soggetto, «la configurazione di un'attività professionale assimilabile a quelle previste e disciplinate dal codice civile».

E aggiungeva che, se l'attività di amministrazione condominiale viene svolta «saltuariamente o a titolo di passatempo», la stessa non può ricadere nell'ambito di controllo e regolamentazione delle Camere, non potendosi in alcun modo definire un'attività imprenditoriale.

Se invece, sentenziava il Ministero, l'attività di amministratore di condomini è "svolta con organizzazione anche minima di mezzi (quali attrezzature informatiche, eventuale personale, linee telefoniche dedicate, ecc.), al fine di trame un utile e secondo criteri di professionalità" ciò può far rientrare gli estremi della incompatibilità.

Il tutto perché questo secondo caso configura "attività in forma di impresa che determina un conseguente obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese da realizzarsi in sede di autodenuncia da parte dell'amministratore".

Pertanto, il Ministero fugando ogni dubbio, dichiarava che «tenuto conto che l'amministratore di condomini ha una qualificazione pluridimensionale a seconda delle fattispecie, laddove venisse accertato l'esercizio dell'attività in modo professionale ed abituale, ovvero imprenditorialmente, questa sarebbe incompatibile con l'esercizio dell'attività di agenti di affari in mediazione».

=> Agenti immobiliari e amministratori di condominio. Tra incompatibilità ed opportunità

Viene dichiarata, dunque, inequivocabilmente, l'incompatibilità tra l'attività di intermediazione e l'attività di amministrazione condominiale, quando quest'ultima venga esercitata in forma di impresa.

Con il protocollo 2447 del 12 gennaio 2015 arriva l'ultima interpretazione del Ministero dello Sviluppo Economico (Mise), che giunge ad una sintesi delle due precedenti posizioni, affermando che "il mediatore immobiliare può svolgere l'attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d'impresa".

Il 12 marzo scorso, la Camera ha approvato il Disegno di legge Europea 2018 che segna un profondo cambiamento per la categoria degli agenti immobiliari, introducendo importanti novità sull'incompatibilità professionale tra la figura di agente immobiliare e altre posizioni lavorative.

La prima versione del testo di legge prevedeva la totale apertura del settore, con la possibilità per qualsiasi lavoratore dipendente o iscritto a un ordine professionale a stretto contatto con il settore immobiliare di abbinare l'attività di agente alla sua professione.

Le associazioni di categoria hanno seguito con attenzione il provvedimento e lavorato per far approvare un emendamento più favorevole, che vieta di essere contemporaneamente agenti, professionisti contigui all'immobiliare e lavoratori dipendenti, specialmente se delle banche.

Il testo definitivo della Legge Europea 2018 è stato approvato ufficialmente dal Senato il 16 Aprile 2019 ed in particolare prevede che: Art. 2. Art. 2. (Disposizioni in materia di professione di agente d'affari in mediazione - Procedura di infrazione n. 2018/2175) (Disposizioni in materia di professione di agente d'affari in mediazione - Procedura di infrazione n. 2018/2175) 1.

All'articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: « 3.

L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, nonché con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi ».

Ebbene, dato che non vi è alcun riferimento specifico alla compatibilità o meno della professione di agenti con quella di amministratore di condominio, cosa che la legge avrebbe dovuto finalmente chiarire, ci si interroga ancora, leggendo la nuova Legge Europea, se vi sia o meno l'incompatibilità.

Prima di poter rispondere, bisognerà ben comprendere il significato di "professione intellettuale" citato nella Legge Europea 2018. La disciplina delle professioni intellettuali è collocata nel libro V del Codice Civile, all'interno del Capo II del Titolo III dedicato al lavoro autonomo, che si articola in due soli Capi: il primo rubricato "Disposizioni generali" e il secondo rubricato "Delle professioni intellettuali".

La libera professione intellettuale può essere definita come un'attività di carattere non manuale, volta al soddisfacimento di fini di rilevanza sociale, svolta in modo continuativo e personale in conformità alla regolamentazione apprestata autonomamente dai rispettivi organi professionali.

Difatti, molto spesso è richiesta l'iscrizione ad appositi albi o elenchi, come precisa il comma 1 dell'art. 2229 c.c., secondo il quale "la legge determina le professioni intellettuali per l'esercizio delle quali è necessaria l'iscrizione in appositi albi o elenchi".

Pensiamo ad esempio alla c.d. professioni protette (avvocati, notai, medici, consulenti del lavoro, geometri, periti agrari, giornalisti, etc.) la cui "protezione" consiste, soprattutto, nell'assoggettamento degli iscritti al potere disciplinare dei rispettivi Ordini professionali.
In Italia esistono numerosissimi albi, in numero superiore rispetto al resto dell'Unione Europea.
L'alboè un registro pubblico all'interno del quale sono identificati tutti i soggetti abilitati ad esercitare una professione regolamentata dalla legge e l'iscrizione all'albo è generalmente subordinata all'ottenimento di uno specifico titolo di studio, oppure ad un periodo di praticantato, al superamento di un esame di stato, ma per alcune professioni è sufficiente il superamento di un esame o il possesso di un titolo di studio.

Caratteristica imprescindibile è invece il carattere intellettuale della prestazione che, da sempre, si contrappone a quello manuale: l'attività del professionista intellettuale è di conoscenza e applicazione, mentre non richiede l'utilizzo della forza fisica e/o della manualità, ma specifica e distintiva preparazione culturale, scientifica e tecnica in un determinato settore. Sono caratterizzate dall'autonomia decisionale che implica la possibilità di scelta delle modalità di intervento, con conseguente assunzione di responsabilità giuridica sul proprio operato.

Oltre ai professionisti iscritti e regolati dagli Ordini, vi possono essere professioni intellettuali che non richiedono l'iscrizione in Albi o Elenchi.

In Italia, infatti, esiste un doppio binario delle professioni: professioni ordinistiche e professioni non regolamentate, come appunto l'amministratore di condominio e tantissime altre professioni (fisioterapisti o osteopati, cinofili o anche grafici e sociologi, tributaristi, consulenti fiscali etc), che ricadono sotto la disciplina della L. 4/2013 "Disposizioni in materia di professioni non organizzate", rivolta a tutte quelle professioni esercitate abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale.

Ricordiamo infatti che secondo una stima dell'ufficio studi di Confcommercio, tra il 2008 e il 2014 c'è stata una crescita del lavoro autonomo che ha portato alla nascita di circa 130mila professionisti con partita IVA e se il 15% di questi appartiene ad un albo professionale riconosciuto dal nostro ordinamento, il restante 85% ha intrapreso una professione non regolamentata vista la mancanza di un Ordine di riferimento.

L'articolo 1 comma 2 della L. 4/2013 ha definito la professione non regolamentata come: "l'attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in Albi o elenchi ai sensi dell'articolo 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative".

A queste figure professionali viene imposto di evidenziare, in ogni documento e rapporto scritto con il cliente, il riferimento alla legge 4/2013, che risulta applicabile proprio per la tutela della clientela e della fiducia che essa ripone nel professionista.

Qualora questa disposizione non venga rispettata, il professionista è sanzionabile ai sensi del Codice del consumo, Dlgs 206/2005, in quanto «responsabile» di una pratica commerciale scorretta nei confronti del consumatore, con una sanzione amministrativa pecuniaria.

Con la L.4/2013 le Associazioni hanno ricevuto un riconoscimento legislativo e chi ne entra a far parte è tenuto a seguire alcune regole di condotta volte a favorire la tutela degli utenti e il rispetto della concorrenza.

I cittadini che vogliono usufruire della prestazione di un qualsiasi professionista non iscritto ad un albo, hanno la possibilità di consultare l'elenco delle associazioni pubblicato sul sito internet del Ministero dello Sviluppo Economico.

Ebbene, la figura dell'Amministratore di Condominio, rientra a pieno titolo nella disciplina della L.4/2013 e pertanto, si configura interamente come una professione intellettuale.

Se, quindi, siamo d'accordo nell'identificare la professione di amministratore di condominio come professione intellettuale e, per tutto quanto sopra detto, allora, leggendo il testo della Nuova Legge Europea 2018, dobbiamo necessariamente escludere la compatibilità dell'Agente Immobiliare con la professione di Amministratore di Condominio.

Certamente, la Legge Europea avrebbe potuto chiarire, una volta per tutte, il rapporto tra le due professioni, tuttavia, è anche necessario ammettere che occorre definire una volta per tutte la categoria degli Amministratori di Condominio, atteso che la sola L.4/0213 non è sufficiente.

Andando ancor più a fondo, occorrerebbe innanzitutto definire "il condominio" e attribuirgli nozione e disciplina più degna e specifica, così come avviene nel resto d'Europa, così come è necessario definire tariffari per l'attività di amministratore e l'eventuale Albo di carattere nazionale.

Tutte riforme che le Associazioni di Categoria degli Amministratori di condominio stanno chiedendo oramai a gran voce, in modo da ottenere pieno e legittimo riconoscimento di questa importante seppur complessa professione.

=> Agente immobiliare occasionale, ecco quando è possibile

A parer di chi scrive, non è necessario creare delle barriere, delle esclusioni e forzate incompatibilità tra le professioni, eccetto i casi di conflitto di interesse o di manifesta incompatibilità, atteso che ciascun professionista esperto nel proprio settore può apportare prestigio e competenza nello svolgimento anche della professione di amministratore condominiale.

Il discrimine va fatto semplicemente nella modalità e nella qualità dello svolgimento della professione di amministratore di condominio, tant'è che è ben possibile che un professionista iscritto ad un Ordine o Collegio, che sia anche amministratore di condominio, svolga con competenza e precisione entrambe le professioni e che, invece, un amministratore di condominio, che svolga soltanto la sua professione, non sia in grado di esercitarla con competenza, professionalità e qualità.

Avv. Giuliana Bartiromo

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