In materia condominiale si discute spesso dei limiti che incontra l'iniziativa dell'amministratore di stipulare contratti in nome e per conto dei condòmini, senza aver ricevuto una preventiva autorizzazione dell'assemblea.
I dubbi sorgono con riferimento alla normativa sul condominio, che nel descrive le funzioni operative e gestionali dell'amministratore, non accenna alla facoltà di stipulare contratti condominiali.
Nel silenzio del legislatore sul punto, un'impostazione teorica ritiene che il potere dell'amministratore di stipulare i contratti per provvedere alla manutenzione delle parti comuni o all'erogazione dei servizi necessari non necessiti di alcuna esplicazione normativa essendo insito del mandato ad amministrare.
A fondamento di tale impostazione si è sostenuto che la legittimazione a stipulare contratti derivi direttamente dal dettato dei commi 2, 3 e 4 dell'art 1130 c.c., che riconoscono all'amministratore il potere di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune", nonché quello di "erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni" ed infine quello di "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio".
Tale orientamento ritiene che l'amministratore sia titolare di un autonomo potere a stipulare contratti con terzi, per l'ordinaria manutenzione dei beni comuni e per la regolare erogazione dei servizi, salvo che non sussista una diversa disposizione dell'assemblea condominiale o del regolamento di condominio. A tal proposito bisogna evidenziare che le spese fisse occorrenti durante l'anno per la manutenzione ordinaria ed i servizi comuni essenziali richiedono sempre l'approvazione preventiva dell'assemblea condominiale, così come espressamente previsto dall'art. 1135 n. 2 c.c. (Cass. n. 4831/1994). Pertanto, affinché le spese sostenute dall'amministratore possano risultare congrue, cioè corrispondenti a quanto i condòmini avevano previsto di dover pagare, sarebbe più corretto ragionare di un eventuale potere contrattuale dell'amministratore limitato alle spese "fisse" approvate dall'assemblea condominiale, con il preventivo annuale.
È legittimo, infatti, far rientrare nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 c.c., quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni, al punto che non può imputarsi allo stesso amministratore alcun abuso nell'adempimento delle sue attribuzioni (Trib. Napoli 10/12/1990).
Per fare degli esempi, risultano essere di competenza dell'amministratore i contratti che riguardano le spese per garantire: i servizi di pulizie, il corretto funzionamento dell'autoclave, del riscaldamento, dell'ascensore, dei cancelli, del portone ecc.
L'amministratore di condominio, invece, non può stipulare una polizza assicurativa condominiale senza l'autorizzazione dell'assemblea, tantomeno di durata pluriennale, posto che il suo mandato dura solo un anno (Cass. n. 8233/2007).
E ancora, è da ritenere che l'amministratore, nell'ambito dei suoi poteri, non debba ricorrere all'autorizzazione assembleare per stipulare il contratto di conto corrente condominiale essendo libero di cambiare istituto di credito (Cass. n. 7162/2012).
In sintesi, l'amministratore non è legittimato a stipulare contratti per l'erogazione di costi non preventivati, salvo ratifica dell'assemblea, né tantomeno può sottoscrivere accordi pluriennali, potendo eventualmente contrattualizzare, in autonomia, soltanto le prestazioni riferite alle poste del bilancio preventivo approvato, che non siano, comunque, connesse ad un determinato fornitore.
Seguendo tale impostazione è da ritenere che il potere contrattuale si possa esplicare, a ragion veduta, senza la preventiva autorizzazione assembleare, nel caso in cui sia necessario realizzare lavori urgenti di manutenzione straordinaria, che l'amministratore può ordinare, così come disposto dall'art. 1135 c.c., ma con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.
In pratica, l'amministratore che abbia già sostenuto delle spese urgenti, per opere e prestazioni di manutenzione straordinaria, di solito provvede a rendicontarle e sottoporle alla valutazione dell'assemblea di condominio, che è chiamata a ratificare l'operato dello stesso amministratore, con l'approvazione del consuntivo predisposto.
Ciò per il fatto che l'amministratore non è titolare di un generico potere di spesa e la competenza ad approvare il rendiconto ed a valutare la convenienza delle spese sostenute dallo stesso amministratore spetta sempre all'assemblea condominiale (Trib. Milano n. 11341 del 26.9.2014).
In definitiva, all'infuori delle attribuzioni poste dagli artt. 1130 e 1135 c.c., l'amministratore non ha un generale potere di spesa, che compete solo all'assemblea condominiale (Cass. n. 14197/2011).
In molti casi, comunque, si ragiona anche di "contratti verbali" stipulati dall'amministratore di condominio che, nel disciplinare l'uso delle parti comuni, all'occorrenza potrebbe decidere di incaricare a voce un'impresa, per porre rimedio ad una situazione di emergenza. Si pensi, ad esempio, all'ipotesi in cui sia necessario rimuovere, con urgenza, le parti pericolanti del cornicione dell'edificio, per evitare di causare danni, o si pensi anche all'ipotesi in cui si debba procedere, con celerità, a spurgare le condotte fognarie ostruite, per scongiurare problematiche igienico-sanitarie.
In questi casi l'amministratore ed il fornitore, solitamente, concludono accordi contrattuali in modo informale, con semplici intese telefoniche, in quanto l'emergenza di porre rimedio ad una situazione di pericolo non consente di attendere l'inoltro di un preventivo scritto da poter comparare. In ogni caso, per i contratti vige il principio della "libertà di forma", tant'è che in presenza della causa e dell'oggetto gli stessi contratti possono essere validamente stipulati anche per accordo verbale tra le parti, sul presupposto che la forma scritta è richiesta soltanto laddove prescritta per legge. Tuttavia, al di là della tipologia contrattuale utilizzata, molti amministratori di condominio usano stipulare contratti che eccedendo l'esercizio dei loro compiti e delle loro attribuzioni, con il rischio di vedere contrapposti ai propri diritti gli interessi dei condòmini.
Contratti condominiali, le decisioni dell'assemblea e dell'amministratore
Nell'ipotesi ci si domanda quale possa essere la responsabilità dell'amministratore che stipula contratti eccedenti i poteri rappresentativi previsti dalla legge, dal regolamento o dall'assemblea condominiale. Ebbene, in questi casi l'amministratore risponde personalmente, ai sensi dell'art. 1711 c.c., come "falso procuratore", secondo le regole del mandato, salvo che il suo operato di mandatario non venga ratificato dall'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1399 c.c.
In mancanza di ratifica da parte dell'assemblea condominiale, l'amministratore, avendo contratto come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle sue facoltà, ai sensi dell'art. 1398 c.c., è responsabile verso il terzo contraente, che ha confidato, senza colpa, nella validità del contratto stipulato in nome e per conto del condominio.
Per fare un esempio un contratto decennale di manutenzione degli ascensori stipulato dall'amministratore di condominio, senza la preventiva delibera assembleare, è da ritenersi inefficace e non produttivo di alcuna conseguenza giuridica, in capo al condominio "trattandosi di atto eccedente l'ordinaria amministrazione" (Pret. Bologna 28 novembre 1992).
Dal punto di vista normativo l'applicazione delle regole sul mandato, di cui agli artt. 1703-1730 c.c., e le funzioni dell'amministratore disciplinate agli artt. 1129, 1130, 1130 bis, 1131, 1133, 1135 c.c. e dagli artt. 63, 64, 65, 66, 69, 71bis e 71 ter disp. att. c.c, nell'ambito dei rapporti con l'assemblea condominiale, demarcano l'oggetto del contratto di mandato ad amministrare il condominio, dal quale deriva e si delinea l'ambito di responsabilità contrattuale dell'amministratore, per gli eventuali danni causati ai condòmini, con iniziative che eccedono i poteri demandatigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento. Per i condòmini danneggiati sarà sufficiente dimostrare l'inadempimento dell'amministratore, già nominato in atti, per addebitargli il danno provocato dal suo autonomo comportamento.
Di contro competerà all'amministratore l'onere di provare, ai sensi degli artt. 1218 e 1219 c.c., che il danno stesso si sarebbe verificato per cause e fatti a lui non ascrivibili.
Fermo restando, comunque, che il venir meno del rispetto dei limiti del mandato legittima i condòmini a richiedere la revoca dell'amministratore, che dovrà tenere indenne il condominio dal corrispondere le spese decise autonomamente e non ratificate dall'assemblea condominiale.
In conclusione, per evitare equivoci, è buona prassi che l'amministratore di condominio, laddove possibile, interpelli sempre i consiglieri di condominio o in mancanza i condòmini più rappresentativi in termini millesimali, per valutare spese importanti, che non siano state preventivate.
