La vertenza che ha occupato il Tribunale di Cuneo (sentenza n.792/2023) investe una questione di ricorrente contenzioso ed attiene alla richiesta di pagamento, formulata dall'amministratore revocato, dei compensi maturati e delle spese anticipate, nell'interesse del condominio, nel corso della sua gestione.
L'argomento in esame impone una disamina compiuta del rapporto che si instaura con l'accettazione dell'incarico da parte dell'amministratore tra quest'ultimo ed il condominio e, in particolare, sul contegno reciproco tenuto da entrambi per tutta la durata del mandato.
In questo contesto, appare utile richiamare i principali obblighi che gravano sull'amministratore, propedeutici allo svolgimento della sua funzione di gestore della compagine condominiale, al contempo ricordando che il potere di spesa, in ordine ai beni e servizi comuni, appartiene alla assemblea, motivo per cui la convocazione annuale della medesima per l'approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo rappresenta un momento di significativa importanza.
Invero, con l'adozione di tale delibera, è determinato il riparto delle quote che ogni condomino deve versare affinché l'amministratore possa provvedere ai pagamenti in favore dei fornitori e, per l'effetto, far fronte alle spese per gli oneri assunti.
La vicenda
Un amministratore revocato ha introdotto giudizio avanti al Tribunale avanzando pretesa di pagamento per i compensi maturati e non riscossi e gli esborsi anticipati nei confronti del condominio che ha gestito per lungo tempo, ovvero per circa quattordici anni.
A tal riguardo, l'amministratore ha precisato che, nell'ultima assemblea convocata, sono stati approvati contestualmente i bilanci inerenti nove annualità e, nella stessa sede, è stato poi revocato.
Si è costituito il condominio lamentando la cattiva gestione dell'amministratore relativamente alla negligente tenuta della rendicontazione, con conseguente impossibilità di poter prendere visione della documentazione posta a sostegno della domanda promossa all'uopo rilevano che (i) non era stata assunta alcuna delibera in ordine al suo compenso, (ii) non era mai stato inviato alcun sollecito di pagamento ai condomini nel corso degli anni e (iii) neppure vi era prova delle anticipazioni ex adverso sostenute.
Parimenti, il condominio ha proposto domanda riconvenzionale chiedendo la restituzione della somma prelevata dall'amministratore dal conto corrente condominiale, a suo dire, senza giustificazione.
Il Tribunale ha accolto la domanda dell'amministratore, per una somma inferiore a quella rivendicata, dopo l'espletamento di CTU tesa a valutare la congruità dei compensi oggetto del giudizio ed a verificare la corrispondenza contabile degli esborsi reclamati.
Il rapporto di mandato tra amministratore e condominio
Per un utile inquadramento della fattispecie, è opportuno premettere che, nel caso de quo, non vi è stata sollevata alcuna censura da parte del condominio sul conferimento dell'incarico di amministratore al richiedente e sul suo svolgimento, sia pur contestando la di lui condotta omissiva e negligente per la mancata approvazione annuale del bilancio.
Le doglianze espresse dal condominio nelle proprie difese afferiscono, infatti, alla mancanza di rendicontazione e di dimostrazione delle spese anticipate.
Venendo alla trattazione del profilo afferente al compenso, occorre evidenziare che l'incarico è stato svolto dal 2003 al 2017 e nei bilanci approvati dall'assemblea era presente detta voce di spesa.
Preso atto di ciò, ne deriva che l'eccezione mossa dal condominio con riferimento alla assenza di un preventivo dei compensi dell'amministratore non può ritenersi fondata in quanto tale obbligo è stato prescritto in epoca successiva alla sua nomina, ovvero con la Riforma del 2012.
Se da un lato, pertanto, è pacifico che il compenso dell'amministratore è stato ratificato dall'assemblea con l'approvazione dei bilanci, dall'altro non si può ignorare che la mancata rendicontazione annuale costituisca una grave violazione dei doveri che competono al medesimo.
Sul punto, è noto che, in aderenza al disposto di cui all'art. 1130, comma I, n.10) Cod. Civ., l'amministratore di condominio è tenuto, annualmente, a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione ed a convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
A rafforzare tale obbligo interviene il dettato normativo dell'art. 1129, commi XI e XII, Cod. Civ. ove tale inadempimento giustifica la revoca dall'incarico costituendo grave irregolarità.
Ne deriva che, è indubbia la inottemperanza dell'amministratore a tale precetto in considerazione del fatto che, nell'ipotesi in commento, sono stati approvati in "blocco", ovvero in un'unica assemblea, i bilanci dal 2006 al 2017.
In proposito la Giurisprudenza di Legittimità, in rispondenza ad un orientamento costante, ha affermato che <La contabilità presentata dall'amministratore del condominio, seppure non deve essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci di società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. (In applicazione di tale principio, la Corte ha respinto le richieste di pagamento del proprio compenso avanzate da un amministratore di condominio nei confronti dello stabile dal quale aveva ricevuto il proprio incarico)> (Cassazione civile sez. II, 14/02/2017, n.3892).
Fermo quanto sopra, il Tribunale ha ritenuto doveroso valutare la condotta posta in essere da entrambe le parti del giudizio e, dunque, anche quella dei condomini.
Sotto tale profilo, è emerso che il condominio ha approvato i bilanci in "blocco" senza opporre riserve, né sono risultate ulteriori contestazioni nel corso degli anni per l'opera prestata dall'amministratore, anche rilevato che non era mai stata presentata domanda di revoca dello stesso, pur ricorrendone i presupposti.
In conseguenza, il Giudice ha ritenuto dovuto il diritto ad un compenso dell'amministratore, trattandosi di inadempimento parziale, afferendo alla mancata approvazione dei rendiconti annuale ma non alla gestione complessiva, quantificandolo in via equitativa.
Anticipazioni dell'amministratore e diritto al rimborso
Per quanto attiene alla domanda avente ad oggetto il rimborso delle anticipazioni sostenute dall'amministratore per far fronte al pagamento delle spese condominiali, è confacente ricordare che l'onere della prova grava sullo stesso il quale deve dimostrare la provenienza personale degli importi richiesti a titolo di rimborso (ad esempio con bonifici e/o assegni) per la esistenza del vantato credito.
Ebbene, l'indirizzo della Giurisprudenza di Merito, è consolidato nel ravvisare che <L'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute in assenza di un'apposita delibera dell'assemblea condominiale.
Ciò in ragione del fatto che ancorché il rapporto tra amministratore e condòmini sia riconducibile al mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con le norme specifiche in materia di condominio, secondo le quali il credito dell'amministratore non può considerarsi né liquido, né esigibile senza un preventivo controllo e relativa delibera dell'assemblea> (Corte appello Napoli sez. VI, 27/10/2022, n.4507).
Il richiamato principio risponde ed è coerente con l'assunto per cui l'amministratore, salvo situazioni improcrastinabili ed urgenti, non ha - come sopra esposto - il potere generale di spesa, che spetta alla assemblea dei condomini la quale lo esercita mediante l'approvazione del bilancio.
A conforto, si riporta la seguente massima enunciata dalla Suprema Corte, secondo cui <Il credito dell'amministratore di condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo> (Cassazione civile sez. II, 14/02/2017, n.3892).
Dalle risultanze della esperita CTU, la maggior consistenza degli esborsi eseguiti con risorse personali dall'amministratore, sono risultati dovuti, proprio in quanto le spese cui si riferiscono sono state riportate nei bilanci approvati e provate dalle rimesse eseguite sul conto corrente.
Diversamente, non è stato riconosciuto il rimborso delle somme richieste in assenza dell'approvazione del bilancio cui le spese si riferiscono, né prova del pagamento.
Alla luce delle argomentazioni esposte, la motivazione resa dal Tribunale appare congruente con i principi e le norme in materia.
