Documenti giustificativi e approvazione rendiconto condominiale. La fattispecie
La fattispecie che in questa sede si esamina, risolta dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 1043 del 20 gennaio 2021, riguarda l'impugnazione di alcune delibere da parte di un condòmino approvate in sede assembleare in data 6.11.2018 - specificamente il punto n. 1 all'ordine del giorno inerente il bilancio consuntivo per l'anno 2016/2017 ed il relativo piano di riparto, nonché il punto n. 2 all'ordine del giorno inerente il bilancio consuntivo per il 2017/2018 ed il relativo piano di riparto.
Parte attrice premetteva di aver acquistato, insieme al proprio figlio, un appartamento facente parte dello stabile condominiale nel 2018 e di aver, poi, partecipato all'assemblea tenutasi in data 6.11.2018 nella quale aveva espresso voto contrario rispetto alle delibere di cui sopra.
A sostegno di tale voto contrario, l'attrice adduceva una serie di rilievi che si possono così sintetizzare. La medesima aveva richiesto, più volte, all'amministratore condominiale di poter visionare la documentazione contabile a sostegno dei bilanci consuntivi poi approvati in assemblea.
A tali richieste, tuttavia, non seguiva alcun riscontro da parte dell'amministratore cosicchè, la medesima, si vedeva costretta a prendere parte all'assemblea senza essere stata previamente edotta dei contenuti posti a base delle delibere.
Veniva, inoltre, evidenziato che la suddetta documentazione contabile oltre ad essere priva dei requisiti previsti ex art 1130 cod. civ., non risultava agevolmente comprensibile in quanto recava alcune incongruenze ovvero:
- mancavano, a sostegno dei due rendiconti contabili, la nota sintetica esplicativa nonché il registro di contabilità;
- risultavano presenti, nel rendiconto di cassa e nella gestione condominiale, situazioni contabili inconferenti;
- mancava l'esplicazione dei criteri utilizzati per rendicontare le movimentazioni ed il relativo saldo;
- si riteneva non giustificato l'asserito debito di € 29.082,78 previsto quale "anticipazione amministrazione" in quanto l'attuale amministratore aveva dichiarato di non aver mai effettuato alcuna anticipazione nei confronti del condomìnio;
- veniva evidenziata una incongruenza tra le somme (entrate ed uscite) e le relative gestioni alle quali esse andavano attribuite;
- vi era mancata correlazione e corrispondenza tra la somma complessiva inerente i fondi di riserva e l'importo finale indicato a consuntivo 2016/2017 pari ad € 19.967,95;
- infine l'attrice rilevava una indicazione del tutto generica circa i debiti contratti verso i fornitori per un importo pari ad € 139.712,61. Il condomìnio convenuto non si costituiva in giudizio.
Annullamento del rendiconto ed effetti sulla contabilità condominiale
Documenti giustificativi e approvazione rendiconto condominiale. Il principio di diritto
Il Tribunale di Roma, dinanzi al quale la causa veniva instaurata, ricorreva all'applicazione del noto principio della "ragione più liquida" desumibile dagli artt 24 e 111 Cost. in base al quale per ragioni di economia processuale, qualora vi siano più doglianze, la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più facile soluzione e definita "assorbente" anche se subordinata rispetto ad altre. (Cass SUU n. 9936/2014; Cass n. 363/2019).
L'adito giudice rilevava, quindi, che nel caso in esame - come sempre dovrebbe avvenire all'interno di un condomìnio - l'attrice aveva diritto di esaminare la documentazione contabile allo scopo di partecipare consapevolmente all'assemblea condominiale e, conseguentemente, l'amministratore era tenuto ad organizzarsi in modo tale da poter riscontrare le richieste di visione degli atti sollevate dal condòmino.
Ne consegue la sussistenza dell'onere della prova in capo all'amministratore circa la eventuale inesigibilità della richiesta rivoltagli dal condòmino e/o della eventuale incompatibilità della stessa con modalità anteriormente prestabilite.
Da un esame degli atti di causa nonché dei documenti allegati, si evince che l'attrice documentava minuziosamente tutte le richieste inoltrate all'amministratore, ovvero: mail datate 10.9.2018; 11.10.2018; pec del 26.10.2018 con le quali la stessa richiedeva di poter esaminare tutta la documentazione contabile, in base alla quale erano stati redatti i bilanci consuntivi successivamente oggetto di approvazione assembleare.
Annullamento del rendiconto ed effetti sulla contabilità condominiale
A fronte delle predette richieste non risultava, in atti, alcun riscontro da parte dell'amministratore. Occorre evidenziare, inoltre, che il rappresentante dell'attrice in assemblea (il marito della stessa delegato a presenziare), in sede di discussione rilevava , altresì, alcune lacune all'interno dei bilanci.
Ciò posto il giudice adito ha evidenziato come la condotta omissiva dell'amministratore rispetto al diritto dell'attrice di esaminare la documentazione contabile, allo scopo di essere resa edotta dei contenuti che si sarebbero discussi, nonché degli elementi giustificativi dei bilanci consuntivi, non poteva che influire negativamente sulla legittimità delle deliberazioni approvate in sede assembleare.
Sul tema si è espressa anche la Corte di Cassazione con una importante sentenza (Cass Civ n. 4445/2020) nella quale si evidenziava la gravità delle conseguenze derivanti dalla violazione del diritto di informazione e, pronunciandosi su una fattispecie del tutto simile a quella trattata in questa sede, statuiva l'annullabilità di un rendiconto approvato in assenza della previa visione da parte di alcuni condòmini delle relative pezze giustificative.
Detta sentenza, inoltre, sottolineava come l' onere della prova della inesigibilità della richiesta avanzata dai condòmini spetti esclusivamente all'amministratore. Tornando alla fattispecie oggetto del presente contributo il Tribunale di Roma, con sentenza n. 1043/2021, provvedeva all'annullamento della delibera assunta nell'assemblea del 6.11.2018, con specifico riferimento ai punti n. 1, 2 dell'ordine del giorno e condannava il condominio convenuto al pagamento delle spese di giudizio oltre accessori di legge in favore degli avvocati dichiaratisi antistatari.
