L'affaire superbonus inizia a presentare conto molto amari: la severità della situazione ricade sui condòmini, ammaliati dal "rifar casa a costo zero" ed oggi spesso vittime (inconsapevoli?) di situazioni dalle quali sembra impossibile uscirne indenni.
Stando così le cose, è iniziata la fase della valutazione delle possibili responsabilità, oltre a quelle delle imprese ritardatarie: c'è chi dice che non ne sapeva nulla del rischio, chi, invece, diceva che dei rischi aveva sempre informato, ed infine c'è la categoria di nuovo conio di contratti "blindati".
Una premessa è fondamentale: per capire qual è la situazione non si può prescindere da un'attenta valutazione della specifica fattispecie ed uno scrupoloso studio del contratto di appalto. Una cosa è certa: non esistono contratti "blindati"; esistono contratti più o meno convenienti per una parte o per l'altra ed esistono clausole che possono essere considerate illegittime, in quanto nulle ad esempio per vessatorietà.
È in questo contesto, pertanto, vanno considerate le responsabilità delle imprese, da una parte, dell'amministratore, dall'altra e dei condòmini, infine, quali committenti consapevoli (se lo sono stati) della scelta dell'appaltatore. In tale ultimo caso non potrà che valere il classico: chi è causa del suo mal …
Per portare nel concreto quanto fin qui detto in via teorica, torna utile quanto ci scrive un nostro lettore.
Superbonus e contratti "blindati": il caso
"Spett.le Redazione, questo il mio caso: lavori per il superbonus deliberati nella primavera del 2021: quasi tutte le delibere assunte in video-conferenza. Il cantiere che doveva iniziare a novembre dello stesso anno, poi è iniziato ad aprile 2022 e… i lavori sono ancora in corso! Siamo al 90% delle opere o poco meno. Di data di consegna del cantiere…manco a parlarne.
Forse luglio 2024! Non parliamo dei danni agli appartamenti: infiltrazioni che l'amministratore ci ha consigliato di tollerare perché ci risarciranno (o avrebbero risarcito, ormai) a fine lavori, ed ancora sporcizia, balconi inutilizzabili per mesi, furti tramite ponteggi, ecc.
Abbiamo protestato con l'amministratore, che a suo tempo ci aveva proposto il general contractor; lui dice di aver parlato con l'avvocato del condominio, ma che il contratto è blindato e che noi lo sapevamo. Preciso che in quelle video assemblee nessun allora lesse il contratto, ci fidammo della sicurezza dell'amministratore.
È vero, sapevamo che il contratto era prendere o lasciare su tutto, cioè costi, scelta dei subappaltatori, basse penali, ecc. Lui però aveva speso serie parole di garanzia per questa impresa che oggi scopriamo avere una convenzione con l'associazione alla quale il nostro amministratore è iscritto: questo non è un conflitto di interessi? So che alcuni condòmini si stanno organizzando per chiedergli i danni se gli inquilini o altri condòmini dovessero chiederli al condominio: siamo da un anno senza ascensore, io vivo al sesto piano! Siamo noi i polli ad aver accettato o possiamo fare qualcosa?"
Superbonus e contratti "blindati": il ruolo del committente, tra amministratore ed assemblea
Il fatto che sia proposto un pacchetto non vuol dire che il contenuto debba essere avariato: la circostanza che non vi siano margini di trattativa sul contenuto di un contratto non autorizza a rendere quell'accordo illegittimo.
Come dicevamo, parlare di contratto blindato non ha senso, è una qualificazione vuota: il contratto deve essere conforme al modello legale, ovvero meritevole di tutela se atipico. Un contratto non può mai blindare vessazioni: quelle clausole sarebbero nulle.
Un ritardo sulla data di consegna dei lavori, a meno che non ci siano state variazioni concordare tra committente e appaltatore (variazioni che necessitano del placet assembleare, specie se comportanti ulteriori spese, anche se rientranti nella misura del 110%), rappresenta sempre un inadempimento: esisterà una penale.
In questo contesto, è chiaro che va letto con attenzione il contenuto dello specifico contratto per capire se ed in che modo la posizione dell'impresa risulti facilitata dal contenuto dell'accordo e se quel contenuto è conforme o meno al modello legale. Tornando alla penale, per portare un esempio: se è bassa dev'esserlo perché quella limitatezza è giustificata da altri vantaggi per il committente, altrimenti siamo dinanzi ad una clausola potenzialmente vessatoria (in quanto limitativa della responsabilità dell'appaltatore).
In tal senso, guardando al caso del nostro lettore, è fondamentale domandare all'amministratore che l'avvocato del condominio metta nero su bianco le ragioni giuridiche che fanno considerare quel contratto lecito, quindi non vessatorio, anche se non conveniente per il condominio.
Se l'avvocato non vorrà o l'amministratore prenderà tempo su questa richiesta è probabile che qualcosa non torni: a questo punto è consigliabile chiedere copia del contratto per farlo valutare da un proprio legale di fiducia.
Superbonus e contratti "blindati": colpa in eligendo, quando rischia l'amministratore?
È evidente che se il contratto è legittimo e dunque il condominio non può agire in giudizio per ottenere riconoscimento dell'esistenza di clausole vessatorie, con tutte le conseguenze di legge, il parere del legale avrà un particolare valore ai fini della successiva considerazione del riparto delle responsabilità nei rapporti interni al condominio a fronte di eventuali domande risarcitorie che i conduttori e gli stessi condòmini possono presentare verso la compagine.
In sostanza, una volta appurato che il contratto così come a suo tempo sottoscritto è legittimo, ciò che si deve accertare è che l'amministratore, specie se si sia fatto parte attiva nel reperimento di quella specifica proposta, abbia esposto chiaramente ai condòmini la particolarità di quell'accordo a suo tempo siglato ed oggi in fase di esecuzione. In poche parole: che fosse chiaro il rischio derivante dalla sottoscrizione.
La circostanza che, dice il nostro lettore, l'impresa appaltatrice sia convenzionata con l'associazione cui questo amministratore è iscritto non è di per sé fonte di conflitto di interessi. Lo diverrebbe allorquando fosse dimostrabile che dalla firma di quel contratto sia dipeso un ritorno economico per l'amministratore o altri soggetti a lui collegati, tale da palesare l'interesse personale. Non solo: tale interesse dovrebbe confliggere con quello dei condòmini.
In tal senso, però, il parere dell'avvocato del condominio avrebbe un ruolo fondamentale: se il contratto è lecito ma svantaggioso per la compagine, anche se ne ha evidenziato i rischi, perché l'amministratore non ne ha sconsigliato la firma?
E qui arriviamo all'altro elemento, quello che al di là di conflitto di interessi, può portare ad un'azione di responsabilità verso l'amministratore per culpa in eligendo; cioè per colpa nella scelta dell'impresa.
Il ragionamento è questo: se l'impresa è stata proposta dall'amministratore, allorquando sia dimostrabile che i condòmini l'abbiano preferita per le referenze e le garanzie esposte dall'amministratore stesso, è evidente che quell'indicazione (anche se in buona fede), può essere considerata sufficiente per avere indotto i condòmini a fare fidarsi e scegliere quell'impresa accettando il contratto proposto.
In tale ipotesi è fondamentale dimostrare che non vi sia stata esposizione di particolari rischi derivanti dalla stipula del contratto.
Sono pesanti le conseguenze per l'amministratore che usa un verbale falso
Superbonus e contratti "blindati": in assenza di azioni condominiali, giuste le richieste di danno verso la compagine
In ultimo va affrontato il tema delle azioni contro il condominio da parte di conduttori e condòmini.
Si pensi al condòmino che in ragione dei danni cagionati dai lavori non abbia affittato l'appartamento, ovvero del conduttore che veda diminuito il valore del bene pur continuando a pagare un canone pari a quello dovuto per l'immobile in buono stato.
In entrambi i casi, se il condominio non ha proposto, al verificarsi dei sinistri, azioni concrete contro l'appaltatore, limitandosi a mere segnalazioni o addirittura a sole rassicurazioni di futuri risarcimenti, potrebbe individuarsi in capo alla compagine un'ipotesi di culpa in vigilando, ossia di responsabilità per avere omesso le azioni dovute in caso di danni provocati da un proprio collaboratore (in questo caso l'appaltatore).
In tali casi, è evidente, il condominio, vistisi richiesti i danni, potrebbe rivalersi sull'amministratore nella misura in cui fosse in grado di dimostrare che l'inerzia dell'azione sia dipesa esclusivamente dalle rassicurazioni dell'amministratore. Nulla vieta che quest'ultimo possa chiamare in causa il direttore dei lavori.
Certo, considerato che l'amministratore è un professionista (che deve conoscere i rischi degli appalti e le azioni da porre in essere) e non un semplice quisque de populo, difficilmente avrebbe l'effetto di una completa manleva.
Com'è intuibile, si tratta di situazioni complesse, da valutarsi sulla base delle carte. Sicuramente i verbali d'assemblea e le comunicazioni dell'amministratore, del direttore dei lavori e delle imprese possono avere un peso notevole.
