Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
118424 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Contratto di locazione turistica
Inviaci un quesito

Contratto di locazione turistica

Come funziona e quali adempimenti sono richiesti in caso di stipula di contratti di locazione per finalità turistica

Avv. Lucia Izzo  

Negli ultimi anni soggiornare per pochi giorni in una casa o in un appartamento, in luogo dei più tradizionali alberghi, è divenuta una prassi assai diffusa indipendentemente dal periodo dell'anno e dal tipo di viaggio.

Infatti, soprattutto in quelle località dove si registra un intenso afflusso di turisti e viaggiatori, sono sempre più i proprietari che scelgono di affittare le loro case a tale scopo e per brevi soggiorni.

Non sorprende dunque che, in un mercato dove questa tipologia di locazione si è diffusa a macchia d'olio anche per merito di strumenti telematici e nuovi operatori economici, si sia reso necessario fornire alcune specificazioni al fine di recare una disciplina particolare e semplificata, rispetto a quella generale della locazione, proprio per venire incontro alle esigenze delle parti.

Ciononostante, la disciplina dei contratti di locazione turistica fa ancora discutere, complici la specificità della materia turistica, con differenze a livello regionale, nonché un intreccio normativo in cui si sovrappongono disposizioni di carattere civilistico, fiscale e amministrativo.

Locazione di case e appartamenti per vacanze

Locazione turistica: cosa dice la legge?

Un esplicito riferimento normativo si rinviene nel Codice del Turismo (d.lgs. 79/2011) che, all'art. 53, afferma che "gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione".

La norma va letta in combinato disposto con la previsione di cui all'art. 1 della L. n. 431/1998 sulle locazioni abitative che espressamente esclude che la disciplina speciale recata dalla legge medesima (nel dettaglio le norme di cui agli artt. 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13) si applichi agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistica.

Il contratto di locazione turistica soggiace, dunque, principalmente alla disciplina recata dal codice civile e tale rinvio trova probabilmente giustificazione proprio nell'esigenza di non sottoporre questi contratti a vincoli troppo rigidi e lasciare maggiore libertà all'autonomia negoziale delle parti.

Anche per gli affitti turistici è necessario inserire il codice identificativo. Arriva la conferma della Corte Costituzionale

Caratteristiche del contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione turistica viene descritto come quel particolare contratto di locazione, con durata limitata nel tempo, volto a soddisfare esigenze abitative temporanee per l'unica finalità turistica, in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria.

In altri termini, trattasi di contratto consensuale ad effetti obbligatori in quanto, mutuando tale nozione dall'art. 1571 c.c., il locatore si obbliga a concedere al conduttore-turista, per un dato tempo, il godimento di un bene immobile per il fine di una vacanza, in cambio di un corrispettivo.

Nonostante non sussista un modello standard di contratto per le locazioni turistiche, si è assistito sempre più all'elaborazione di formulari e contratti-tipo (ad esempio, quello predisposto dalla Camera di commercio di Milano, Monza, Brianza e Lodi).

In generale, la prevalente dottrina ritiene che per la stipula sia necessaria la forma a scritta, stante il richiamo all'art. 1 della L. n. 431/1938 il quale, tuttavia, parlando di forma scritta "per la stipula di validi contratti di locazione" (e non a pena di nullità degli stessi), ha spesso ingenerato dibattiti sul tema.

Bed and breakfast, locazioni turistiche e affittacamere in condominio. Un focus di approfondimento da non perdere

Ciononostante, indubbiamente dal contrato dovrà emergere la finalità turistica, in assenza della quale si applicherebbero una diversa disciplina e diversi adempimenti, e dovrà essere indicata la durata del soggiorno e l'importo pattuito, oltre che l'eventuale versamento di una somma a titolo di caparra.

Bisogna, inoltre, fare attenzione al c.d. "Codice identificativo", che diverse regioni italiane hanno introdotto e disciplinato affinché venga indicato negli annunci di promozione e commercializzazione delle case e degli appartamenti dati in locazione turistica al fine di semplificare i controlli da parte delle autorità competenti.

A livello nazionale, è intervenuto il c.d. Decreto Crescita (D.L. 34/2019) che, per tutelare i consumatori, ha istituito una "banca dati" (presso il Mibact) delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, stabilendo che queste debbano essere identificate secondo un codice alfanumerico (denominato "codice identificativo"), da utilizzare in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dei servizi all'utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali.

Contratto ad uso foresteria, come funziona

Locazione turistica, locazioni brevi e regime fiscale

Sovente, si pensa che le locazioni turistiche corrispondano alle cosiddette "locazioni brevi" proprio in virtù della durata che di norma è inferiore a 30 giorni. Ciononostante, le due nozioni non sono necessariamente coincidenti, posto che le locazioni brevi, infatti, sono definite dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017 in particolare a fini fiscali.

Ai fini della norma stessa, si intendono per locazioni brevi quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Le locazioni turistiche, invece, non sembrano avere particolari limiti di durata e rilevano più che altro per le esigenze e le finalità che il contratto mira a soddisfare (per l'appunto quelle turistiche).

Tuttavia, qualora tali locazioni abbiano durata inferiore a 30 giorni (come capita nella maggior parte dei casi) e siano stipulate da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa (pratica che ha visto una rapida diffusione negli ultimi anni), a questi contratti si applicherà la disciplina di cui all'art. 4 del D.L. 50/2017.

In particolare, tale norma prevede che, per i redditi derivanti da contratti aventi tali caratteristiche e stipulati a partire dal 1° giugno 2017, sia possibile applicare il regime della cedolare secca (ex art. 3 del d.lgs. n. 23/2011) con l'aliquota del 21% in caso di opzione per l'imposta sostitutiva in tale forma.

La durata del contratto incide, inoltre, su un altro adempimento, ovvero quello legato alla registrazione del contratto di locazione turistica. Infatti, tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall'affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l'ammontare del canone pattuito, mentre non c'è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno.

Attenzione, perché qualora tra le medesime parti siano stipulati durante l'anno contratti di locazione turistica in diversi periodi e con una durata ognuno inferiore a 30 giorni, ma complessivamente che superino tale durata nel corso dell'anno solare, l'obbligo di registrazione sussiste ugualmente.

Fideiussione o assicurazione per affitto, come funziona?

Cerca: locazione turistica contratti

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento