Nei contratti ad effetti reali, le parti si accordano per il passaggio di proprietà di un immobile, per la costituzione di un diritto reale, per il trasferimento di un altro diritto, etc. In questi casi, l'effetto traslativo o costitutivo avviene nel momento in cui le parti manifestano il proprio consenso all'operazione (art. 1376 cod. civ.). Per questo tipo di contratto, è possibile stipulare anche un accordo preliminare.
Quest'ultimo, sostanzialmente d'identico contenuto rispetto a quello successivo, avrà l'effetto di obbligare i contraenti a prestare il consenso alla sottoscrizione del patto definitivo.
Invece, i contratti ad effetti obbligatori non generano alcun trasferimento, ma semplicemente producono diritti ed obblighi reciproci a carico delle parti contraenti. Anche per questo tipo di accordi è possibile firmare un patto preliminare, come ormai pacificamente ammesso dalla giurisprudenza (Cass. S.U. sent. n. 4628/2015).
Nella vicenda in commento, oggetto del recente pronunciamento del Tribunale di L'Aquila, sent. n. 535 del 24 agosto 2022, un condominio e un'impresa avevano sottoscritto un preliminare di un contratto di appalto. L'ufficio abruzzese è stato, quindi, chiamato a stabilire se tale patto era ammissibile e quali conseguenze aveva determinato l'invocato inadempimento del medesimo.
Passiamo, però, al caso concreto.
Contratto di appalto e inadempimento del condominio. Il caso concreto.
In un condominio in L'Aquila, a seguito del tristemente noto terremoto del 2009, un fabbricato decideva di concordare con un'impresa l'esecuzione dei lavori di riparazione e/o ricostruzione dell'edificio danneggiato dal sisma.
In tale ottica, il condominio e la ditta concordavano e sottoscrivevano un contratto preliminare nel febbraio del 2012, previa delibera dell'assemblea dell'aprile del 2011.
In particolare, con questo contratto si rimandava ad un momento successivo la stipula del definitivo appalto. Nel frattempo, l'impresa si obbligava a mettere in sicurezza il fabbricato, ad allestire il cantiere e a fornire al condominio l'assistenza necessaria per l'ottenimento dei finanziamenti pubblici previsti all'uopo.
Ebbene, nonostante tale patto, il condominio, nel dicembre del 2013, decideva di affidare l'appalto ad un'altra impresa. Ovviamente, tale scelta non era condivisa dal precedente promittente appaltatore, il quale citava in giudizio il condominio per il risarcimento dei danni provocati dalla rottura dell'accordo.
La questione, perciò si spostava dinanzi al competente Tribunale di L'Aquila. In tale sede, il fabbricato sosteneva di aver cambiato impresa poiché aveva deciso di abbattere e ricostruire l'edificio, invece che di ripararlo. Inoltre, per la parte convenuta, la ditta, originariamente scelta, si trovava in uno stato d'insolvenza e per questo motivo non era più affidabile.
Le argomentazioni appena riportate non hanno, però, convinto il magistrato. Secondo l'adito Tribunale non si poteva prescindere dall'impegno preliminare. La ditta perciò andava risarcita. La sentenza ha conseguentemente condannato il condominio al risarcimento, subito e dimostrato dall'impresa, e al pagamento delle spese processuali.
Contratto preliminare: obblighi e caratteristiche
Il contratto preliminare, tipicamente previsto dal codice civile per l'ipotesi della compravendita (art. 1351 cod. civ.), obbliga le parti alla firma di un accordo successivo il cui contenuto essenziale è già previsto nel primo.
I contraenti, perciò, tanto per fare un esempio, fissano il corrispettivo e l'oggetto del contratto, rimandando l'individuazione del compratore o la modalità di versamento del prezzo alla sottoscrizione dell'atto notarile.
Pertanto, il preliminare è un contratto ad effetti obbligatori e non produce alcun effetto traslativo o costitutivo di un diritto. Il vero e proprio trasferimento della proprietà avverrà soltanto alla firma del contratto definitivo che, invece, è un contratto ad effetti reali.
Ebbene, a seguito di varie pronunce giurisprudenziali, non ultima quella della Cassazione a Sezioni Unite del 2015 (4628/2015), è stata ammessa la possibilità di sottoscrivere un preliminare anche per impegnare le parti alla firma di un successivo accordo ad effetti obbligatori.
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In virtù di ciò, non paiono esserci ostacoli alla possibilità di concordare anche un preliminare di appalto. Proprio ciò che ha concluso il Tribunale di L'Aquila
Contratto preliminare di appalto e inadempimento: il risarcimento
Come è affermato nella sentenza in commento, è ammissibile sottoscrivere un preliminare di appalto, visto che tale possibilità non è preclusa allorquando l'accordo definitivo produce solo effetti obbligatori «la S.C. ha da tempo ammesso la possibilità di contratti preliminari aventi ad oggetto contratti con effetti obbligatori, quali il preliminare di preliminare o il contratto di lavoro; cfr. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015 Rv. 634761 - 01; Sentenza n. 28415 del 14/12/2020 Rv. 659959 - 01)».
Quindi, con il contratto preliminare di appalto, il promittente appaltatore acquista il diritto alla conclusione del patto definitivo e non ha, semplicemente, una mera aspettativa in tal senso «il contratto preliminare pacificamente concluso e comunque prodotto agli atti genera un diritto e non una mera aspettativa alla conclusione del contratto definitivo».
Perciò, in ragione di tali considerazioni, appare evidente che se il promittente committente disattende al proprio obbligo, rifiutandosi di firmare il contratto definitivo oppure appaltando i lavori ad un'altra ditta (come nel caso in commento), deve risarcire i danni da inadempimento al promittente appaltatore.
Sono state queste, dunque, le ragioni che, nel caso in commento, hanno condotto ad accogliere la domanda proposta dall'impresa nei confronti del condominio.
