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ValeriaVerni

Rifacimento lastrico solare: contratti e fisco

A seguito di delibera assembleare (definitiva, non impugnata), la ripartizione delle spese relative ad una terrazza a livello di mio uso esclusivo è la seguente:

 

  • io devo sostenere il 100% delle spese relative alla parte aggettante della terrazza in quanto considerata essere mia esclusiva individuale proprietà
  • il Condominio deve sostenere il 100% delle spese relative alla parte non aggettante. con ripartizione tra i condomini secondo art. 1126 c.c. (ovvero 1/3 - 2/3)

 

Il lavoro da effettuare consiste nella demolizione totale del lastrico, e nel rifacimento dell'impermeabilizzazione e della pavimentazione.

 

Prima domanda relativa ai contratti:  si devono necessariamente fare due contratti separati con la ditta appaltatrice, ovvero un contratto appaltato da me per la parte aggettante e l'altro appaltato dal Condominio per la parte non aggettante? Non so se il Condominio potrebbe altrimenti gestire un contratto a tre (ovvero ditta, condominio ed io). O c'è ancora un'altra soluzione?

 

La seconda domanda, forse legata alla prima, riguarda le detrazioni fiscali per lavori edilizi:

 

  • per quanto riguarda il Condominio non c'è alcun dubbio sul fatto che ogni condomino potrà detrarre la sua parte delle spese relative alla parte non aggettante
  • per quanto riguarda me invece:

         - se io facessi un contratto separato con la ditta appaltatrice io non potrei detrarre nulla in quanto il rifacimento del lastrico, se                non effettuato da un Condominio, è considerato essere manutenzione ordinaria

         - se io invece facessi un contratto a tre, come farebbe allora l'amministratore ad attribuire correttamente a ciascun

           partecipante la sua quota della spesa totale nel rispetto dell'art. 1123 c.c. secondo il quale la spesa totale va obbligatoriamente             ripartita in base ai millesimi di proprietà?

 

Qualche buona idea?

 

Grazie e saluti.

ValeriaVerni dice:

Prima domanda relativa ai contratti:  si devono necessariamente fare due contratti separati con la ditta appaltatrice, ovvero un contratto appaltato da me per la parte aggettante e l'altro appaltato dal Condominio per la parte non aggettante?

Si, considerando che i committenti sono diversi.

 

ValeriaVerni dice:

 - se io facessi un contratto separato con la ditta appaltatrice io non potrei detrarre nulla in quanto il rifacimento del lastrico, se                non effettuato da un Condominio, è considerato essere manutenzione ordinaria

Se fosse solo il rifacimento della pavimentazione sarebbe manutenzione ordinaria, rifacendo anche l'impermeabilizzazione, per me, la manutenzione è straordinaria, quindi detraibile.

All'inizio di pag. 12 di --link_rimosso-- è riportato che l'impermeabilizzazione di tetti e terrazzi rientra tra le manutenzioni ordinarie.

 

Per quanto riguarda la pavimentazione, a pag. 34 è riportato che la pavimentazione è detraibile solo se "nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la superficie e i materiali".  Se però effettuata dal condominio (vedi pag. 37) allora è comunque detraibile , anche "con dimensioni e materiali uguali a quelli preesistenti".

 

Saluti.

Si, le manutenzioni di ogni tipo sulle parti comuni condominiali sono sempre detraibili, per le parti private le ordinarie non sono detraibili.

 

Attenzione a non separare gli interventi: voi andrete a demolire l'attuale terrazzo, togliendo sia la pavimentazione che la sottostante impermeabilizzazione. Il lavoro è da considerare nella sua interezza, tanto da poter essere considerato manutenzione straordinaria.

In ogni caso, per sicurezza puoi presentare interpello ad AdE.

 

Se decideste di fare un contratto unico e intervenire come condomìnio, resterebbe il fatto che l'intervento non è su parti comuni condominiali, quindi se fosse in nuce indetraibile lo resterebbe.

A mio avviso l’intervento descritto rientra fra le manutenzioni ordinarie.

Pertanto la spesa necessaria per la manutenzione della parte non aggettante (1/3 + 2/3) è detraibile mentre quella relativa alla porzione aggettante, a carico del proprietario esclusivo, è esclusa dal beneficio fiscale.

Non necessariamente si devono predisporre due contratti, rispettivamente aventi per oggetto la manutenzione della parte aggettante, e quella della parte rimanente.

Si può predisporre un unico contratto a firma dell’amministratore in rappresentanza del condominio e con riferimento ai lavori comuni e del proprietario esclusivo per i lavori sulla parte aggettante, nonché a firma dell’impresa.

L’impresa fatturerà al condominio l’importo necessario per la manutenzione della porzione non aggettante, che l’amministratore pagherà con bonifico per ristrutturazione, e al proprietario esclusivo l’importo necessario per la parte aggettante che sarà pagata dal proprietario esclusivo con bonifico ordinario o altra modalità.

 

Il contratto unico potrebbe essere firmato dal solo amministratore quale rappresentante del condominio per la parte comune e rappresentante del proprietario esclusivo per mandato da questi ricevuto per la porzione aggettante.

In tal caso l’impresa emetterà al condominio fattura per lavori di ristrutturazione sulla parte comune e fattura ordinaria per la parte aggettante.

 

 

G.Ago dice:

A mio avviso l’intervento descritto rientra fra le manutenzioni ordinarie.

eh, si su questo punto divergiamo e temo che proseguiremo pacificamente così. 😊

Entrambi basiamo le nostre convinzioni sull’art. 3(L) Definizione degli interventi edilizi del testo unico sull’edilizia e rispettivamente sulla lettera a) e la lettera b) del n. 1 Attendo l'esito di un interpello o una risoluzione sull'argomento che mi  consenta di esprimere un parere concorde col tuo.

 

Grazie per le risposte. Dovete però sapere che il mio palazzo comprende due terrazze a livello, una mia ed una di altro proprietario la quale è stata rifatta l'anno scorso. 

In quel caso l'amministratore ha dapprima semplicemente cumulato le spese della parte aggettante e di quella non aggettante e poi, dopo aver defalcato la spesa della parte aggettante che è stata attribuita interamente al proprietario di detta parte, ha ripartito il rimanente tra i vari condomini la in base c.c. 1126 (1/3 - 2/3) .

 

Sono curiosa di sapere come l'amministratore farà la dichiarazione delle quote detraibili da ciascun condomino all'Agenzia dell Entrate. Infatti ripartire la spesa totale secondo i millesimi condominiali (come richiederebbe l'art. 1123 c.c.) non corrisponderebbe a realtà! 

 

 

Saluti.

 

ValeriaVerni dice:

Infatti ripartire la spesa totale secondo i millesimi condominiali (come richiederebbe l'art. 1123 c.c.) non corrisponderebbe a realtà! 

quello relativo alla ripartizione delle spese è un interpello che ho in animo di fare io, per avere chiarezza sugli intendimenti di AdE. Nelle sue circolari AdE indica come costo massimo ammesso alla detrazione, quello derivate dalla ripartizione in millesimi, ma aggiunge "o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile".

L'articolo 1123 stabilisce, al primo comma, che si possa derogare al criterio dei millesimi con convenzione fra i condòmini, quindi si potrebbe intendere che se i condòmini all'unanimità decidessero di suddividere i costi in parti uguali, andrebbe tutto bene. Vorrei interpellare AdE (considerando anche che a volte i condòmini sostengono i costi dei morosi)

La complessità del calcolo della ripartizione dei costi deriva dal fatto che l'amministratore deve tenere una contabilità per ogni privato, in modo da potergli imputare la sua quota effettiva di costi "privati", alla quale sommerà la quota ripartita per millesimi delle parti comuni.

  • Mi piace 1

Temo che non se esca fuori neanche se i condomini concordassero all'unanimità una diversa ripartizione millesimale. Infatti, per quanto riguarda la trasmissione telematica dei dati all'AgE, l'art. 2 del decreto 296 del MEF specifica che vanno comunicate le spese relative agli "interventi effettuati sulle parti comuni". Quindi se l'Amministratore includesse tra le spese di rifacimento del terrazzo anche quelle effettuate sulla parte aggettante (che è di proprietà individuale) compierebbe un illecito.

 

Saluti.

ValeriaVerni dice:

Temo che non se esca fuori neanche se i condomini concordassero all'unanimità una diversa ripartizione millesimale. Infatti, per quanto riguarda la trasmissione telematica dei dati all'AgE, l'art. 2 del decreto 296 del MEF specifica che vanno comunicate le spese relative agli "interventi effettuati sulle parti comuni". Quindi se l'Amministratore includesse tra le spese di rifacimento del terrazzo anche quelle effettuate sulla parte aggettante (che è di proprietà individuale) compierebbe un illecito.

 

Saluti.

La comunicazione dell'amministratore è necessaria per permettere ad AdE di inserire i dati dei costi detraibili in precompilata. Non ha il fine di decretare la detraibilità del costo; resta in capo al contribuente verificare se ricorrono tutti i presupposti per la detraibilità. Tanto è vero che l'amministratore non è tenuto ad indicare in tale dichiarazione il codice fiscale del reale fruitore della detrazione, ma del proprietario dell'unità immobiliare.

In ogni caso, è un'altro dei motivi per cui sarebbe preferibile che l'amministratore si occupasse solo delle parti comuni e i singoli delle parti private.

Spesso, per risparmiare sui costi e le pratiche, si opta per l'adempimento unico.

ValeriaVerni dice:

Temo che non se esca fuori neanche se i condomini concordassero all'unanimità una diversa ripartizione millesimale. Infatti, per quanto riguarda la trasmissione telematica dei dati all'AgE, l'art. 2 del decreto 296 del MEF specifica che vanno comunicate le spese relative agli "interventi effettuati sulle parti comuni". Quindi se l'Amministratore includesse tra le spese di rifacimento del terrazzo anche quelle effettuate sulla parte aggettante (che è di proprietà individuale) compierebbe un illecito.

 

Saluti.

Ritengo che tu abbia mal interpretato il contenuto del messaggio #9 di Danielabi : l’eventuale deroga all’art.1123 del c.c. consistente nel suddividere in parti eguali e non in millesimi il beneficio fiscale si riferisce a lavori su parti comuni condominiali e non deve essere inteso come modalità di comunicazione dei dati tendente ad ottenere un beneficio non dovuto per lavori di manutenzione ordinaria su parti in proprietà esclusiva (la parte aggettante del lastrico del caso in esame).

Se ha i letto il mio intervento, ho precisato che nella ipotesi di contratto di appalto unico, l’impresa fatturerà separatamente gli importi per i lavori su parti comuni da quelli su parti private e l’amministratore eseguirà rispettivamente bonifici per ristrutturazione a saldo lavori comuni e bonifici ordinari a saldo lavori privati.


 

  • Grazie 1

Grazie per le risposte e scusate se sto facendo un pò di confusione.

 

Per quanto riguarda i lastrici solari l'articolo applicabile è il 1126, non il 1123. Su http://www.avvocatibologna.org/avvocato-per-condominio/modifica-del-criterio-legale-ripartizione-delle-spese-sul-lastrico-solare leggo che l'art. 1126 NON sembrerebbe derogabile (a differenza del 1123 che è invece derogabile con delibera all'unanimità).

 

Quindi prima di discutere di detrazioni fiscali bisogna capire come ripartire le spese in maniera non conforme al 1126.

 

Non vi tedio più, grazie dei contributi

ValeriaVerni dice:

Grazie per le risposte e scusate se sto facendo un pò di confusione.

 

Per quanto riguarda i lastrici solari l'articolo applicabile è il 1126, non il 1123. Su http://www.avvocatibologna.org/avvocato-per-condominio/modifica-del-criterio-legale-ripartizione-delle-spese-sul-lastrico-solare leggo che l'art. 1126 NON sembrerebbe derogabile (a differenza del 1123 che è invece derogabile con delibera all'unanimità).

 

Quindi prima di discutere di detrazioni fiscali bisogna capire come ripartire le spese in maniera non conforme al 1126.

 

Non vi tedio più, grazie dei contributi

Secondo la Suprema Corte il criterio legale di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. risulterebbe derogabile ai sensi delle limitazioni previste dall’art. 1138 c.c.

 

Tuttavia una delibera assunta all’unanimità e con le maggioranze di legge risulterebbe nulla poiché

La fissazione di criteri di spesa diversi da quelli legali incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino, e quindi necessita di una base convenzionale.

 

Nel messaggio #9 Danielabi fa riferimento all'unanimità dei condomini ovvero dei partecipanti al condominio e non all’unanimità assembleare (dei presenti).

  • Grazie 1

Grazie per il chiarimento. Però leggendo la sentenza trovo qualcosa che non capisco:

 

"deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso".

 

Non so cosa sia un "negozio dispositivo" ma per come è scritta la sentenza sembrerebbe che se i condomini esprimessero la volontà di stipulare un negozio dispositivo (come farlo?) allora una decisione assunta all'unanimità sarebbe valida.

 

Saluti

ValeriaVerni dice:

Grazie per il chiarimento. Però leggendo la sentenza trovo qualcosa che non capisco:

 

"deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso".

 

Non so cosa sia un "negozio dispositivo" ma per come è scritta la sentenza sembrerebbe che se i condomini esprimessero la volontà di stipulare un negozio dispositivo (come farlo?) allora una decisione assunta all'unanimità sarebbe valida.

 

Saluti

Negozio dispositivo significa che  nel caso non è formalmente sufficiente l'unanimità millesimale assembleare, ma che andando a scolpire e cristallizzare una norma di carattere contrattuale, è necessario che ciascuno dei condomini sottoscriva questa nuova formulazione del criterio di ripartizione con autentica della firma.

Preferibilmente con trascrizione (obbligo notaio) al pubblico registro immobiliare (ora gestito dalla Agenzia delle Entrate) per renderlo opponibile a terzi e vincolante per acquirenti subentranti.

Grazie, ma se la modifica fosse limitata ad un singolo evento una tantum (ovvero il rifacimento del terrazzo) e se questa consistesse nel semplice fatto che il proprietario del terrazzo accettasse (per certi motivi) di pagare una quota superiore ad 1/3, mentre la ripartizione dei rimanenti 2/3 rimarrebbe inalterata (a tutto vantaggio dei condomini), anche in questo caso occorrerebbe fare tutte quelle formalità?

Grazie e saluti.  

ValeriaVerni dice:

Grazie, ma se la modifica fosse limitata ad un singolo evento una tantum (ovvero il rifacimento del terrazzo) e se questa consistesse nel semplice fatto che il proprietario del terrazzo accettasse (per certi motivi) di pagare una quota superiore ad 1/3, mentre la ripartizione dei rimanenti 2/3 rimarrebbe inalterata (a tutto vantaggio dei condomini), anche in questo caso occorrerebbe fare tutte quelle formalità?

Grazie e saluti.  

No di certo, non sarebbe una modifica del criterio, cui facevo riferimento, come nella prima citazione riportata, rispondendo alla domanda attorno al senso di "negozio dispositivo".

Criterio legale di ripartizione sta a significare di attribuire una validità ad una disposizione regolamentare valida da oggi e per il futuro.

Una delibera occasionale, pur se illegittima, ma non impugnata diviene esecutiva è ha valenza solo nel caso specifico.

A chi si ritenesse danneggiato rimane l'obbligo di adempiere, ricorrendo se crede alle vie giudiziarie, citando il condominio.

Grazie molte per la sua precisazione che mi è molto utile.

 

Avrei bisogno di chiarire un ultimo dubbio, posso?

 

Parlando sempre di terrazza a livello ad uso esclusivo, una buona parte della giurisprudenza notoriamente sostiene che:

  • la parte non aggettante (che ricopre abitazioni) sia condominiale e le relative spese vadano ripartite secondo art. 1126
  • la parte aggettante (che  ricopre dei sottostanti balconi anch’essi aggettanti) sia di proprietà esclusiva e le relative spese vadano quindi poste a totale carico del proprietario che ne ha uso esclusivo

Però leggendo attentamente la formulazione dell'art. 1126 mi sembrerebbe più corretto che, come le spese della parte non aggettante vengono suddivise 1/3 - 2/3 tra proprietario del terrazzo e sottostanti proprietari di abitazioni, così le spese della parte aggettante dovrebbero venir suddivise 1/3 - 2/3 tra proprietario di detta parte e proprietari dei sottostanti balconi. Insomma, una specie di "doppio 1126". Avrebbe senso?

 

Saluti

Potrebbe soggettivamente avere un senso (non per me confesso). L'art. 1126 si riferisce ai lastrici la cui funzione è la copertura. Per analogia anche anche le terrazze (quando soprastanti altre unità immobiliari) nelle ripartizioni spese sono considerate come lastrici. Ma i balconi no, non hanno questa funzione.

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