Condominio che non vuole deliberare il superbonus, il caso
Può anche accadere che un condominio decida che non si vogliono effettuare interventi rientranti nel superbonus del 110%.
Può sembrare strano, controcorrente addirittura, ma è così.
Ce lo ricorda un nostro lettore che comunque domanda dei chiarimenti sulla singolare, o forse non troppo, situazione.
«Ciao amici di Condominioweb! Vi racconto cosa è successo nel mio condominio.
Assemblea per decidere su opere rientranti nel superbonus. Per una serie di ragioni, non ultime alcune verande non condonate, si è deciso di non eseguire le opere.
Risultato?
In assemblea la maggioranza per 470 millesimi ha votato contro la realizzazione delle opere, la minoranza per 125 millesimi a favore.
Pagheremo di tasca nostra lo studio di fattibilità, ma non andremo oltre?
Al che mi sono sorte due domande: ricorrendone i presupposti qualcuno da solo potrebbe optare per la esecuzione delle opere?
E in secondo luogo l'assemblea potrebbe ritrattare la propria idea? Grazie, sul superbonus raramente trovo informazioni complete e libere come la vostra».
Grazie al nostro lettore per la gentilezza: uno sprone ad essere ancor più chiari nella risposta, se proprio ve ne fosse bisogno.
Condominio che non vuole deliberare il superbonus, i poteri dell'assemblea e le posizioni dei singoli condòmini
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio […].
Questo il primo periodo del comma 9-bis dell'art. 119 d.l. Rilancio. Ciò a contrario vuol dire che basta lo stesso quorum deliberativo affinché la proposta di eseguire i lavori, in realtà anche la semplice proposta di studio di fattibilità possa essere bocciata.
Il fatto che l'assemblea dica no, non vuol dire che ai singoli condòmini sia pregiudicata la possibilità di eseguire lavori rientranti nel superbonus del 110%.
Ciò, però, al ricorrere di determinate condizioni.
Vediamo quali.
Condominio che non vuole deliberare il superbonus e unità immobiliari funzionalmente indipendenti con accesso autonomo dall'esterno
Ai sensi dell'art. 119, primo comma lett. c), d.l. Rilancio, possono accedere al superbonus del 110% "interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione." (la norma continua dettagliando la tipologia d'impianto).
Superbonus per le villette a schiera, quando è possibile?
Come chiarito fin da subito dall'Agenzia delle Entrate è indifferente che gli edifici plurifamiliari siano costituiti in condominio.
Con il decreto Agosto e successivamente con la legge di Bilancio per l'anno 2021 sono stati rispettivamente chiariti, con l'inserimento di apposite disposizioni nel succitato art. 119 d.l. Rilancio, il concetto di accesso autonomo dall'esterno e quello di unità immobiliare funzionalmente indipendente.
In sintesi: chi abita in condominio ed è in possesso di un'unità immobiliare funzionalmente indipendente con accesso autonomo dall'esterno può usufruire del superbonus del 110%.
Condominio che non vuole deliberare il superbonus e unità immobiliari funzionalmente indipendenti con accesso autonomo dall'esterno
E chi abita al primo piano di una palazzina e la sua unità immobiliare non possiede il requisito dell'accesso autonomo?
A questo condòmino, stante la decisione dell'assemblea di non deliberare interventi rientranti nel superbonus, è preclusa la detrazione del 110% anche per gli interventi sugli impianti di climatizzazione invernale?
Sì, la risposta è affermativa, v'è preclusione, a meno che…
In una risposta ad interpello (la n. 408 del 24 settembre 2020) fornita dall'Agenzia delle Entrate, questa ha avuto modo di affermare che seppure contraria alla esecuzione di lavori condominiali rientranti nel superbonus, l'assemblea può autorizzare interventi su parti comuni ad opera del singolo ai fini del godimento della detrazione del 110% «a condizione che, conformemente a quanto previsto dalla normativa sopra richiamata […] tali interventi interessino l'involucro dell'edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata»
Resta da comprendere se lo stesso intervento possa essere disposto ai sensi dell'art. 1102 c.c. da singolo senza pre-autorizzazione. In linea di principio nulla osta, ma la questione va valutata con scrupolosa attenzione caso per caso.
Superbonus in condominio, 5 questioni fondamentali
Condominio che non vuole deliberare il superbonus, nulla vieta di cambiare idea
Il fatto che l'assemblea non voglia deliberare interventi rientranti nel superbonus e che così conseguentemente disponga, non vuol dire che non possa farlo in futuro.
È sempre bene rammentare che, salvo il caso di delibere che comportano assunzione d'impegni nei confronti di terzi, la cui revoca può comportare responsabilità di tipo contrattuale e/o extracontrattuale, le delibere altro non sono che espressioni della volontà della collettività.
Volontà che, la legge non lo vieta, può sempre essere modificata, anche in senso radicalmente opposto alla prima decisione assunta.
Come dire: se l'assemblea del condominio Alfa ieri ha deciso che non vuol fare eseguire interventi rientranti nel superbonus, nulla vieta che domani la stessa assemblea, possa cambiare idea.
Maggioranza necessaria? Non una superiore a quella con la quale aveva inizialmente bocciato la decisione, ma quella minima prevista dall'art. 119, comma 9-bis, d.l. Rilancio.
