Le maggioranze necessarie per deliberare gli interventi su parti comuni che possono usufruire del superbonus 110% sono quelle oggi indicate dall'art. 63 del d.l. n. 104/2020, il così detto decreto Agosto.
La disposizione citata recita:
«All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».
Il decreto Agosto, dunque, interviene novellando l'art. 119 del d.l. Rilancio.
La delibera di approvazione degli interventi, riteniamo noi e del relativo costo, è valida se approvata con la maggioranza semplificata prevista per tutte le deliberazioni assembleari ordinarie in seconda convocazione.
Tutto davvero così semplice?
All'apparenza sì, eppure non sono mancati dubbi e perplessità.
Motivo? La decisione sulla esecuzione dei lavori di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico per accedere al beneficio del superbonus è così articolata che alcuni aspetti della disciplina potrebbero sfuggire alla pur generale locuzione approvazione dei lavori. Andiamo per gradi.
Attestato prestazione energetica, asseverazione e superbonus 110%
Superbonus e delibera assembleare
Si è soliti, in dottrina e giurisprudenza, distinguere tra delibere programmatiche e delibere esecutive. Le prime servono a tracciare un'ipotesi di lavoro, le secondo a dare concretezza a quel programma.
Deliberiamo di valutare la esecuzione dei lavori, deliberiamo di eseguire i lavori; lo vedremo considerando lo studio di fattibilità e poi l'approvazione degli interventi.
Certo, ci sono poi anche aspetti concernenti elementi e adempimenti successivi all'approvazione. Per i lavori riguardanti opere che fruiscono del superbonus, al 99,99% il contratto sarà redatto e proposto all'assemblea prima dell'approvazione dei lavori medesimi.
C'è da domandarsi, allora, se una clausola di deroga del foro competente, ovvero una clausola compromissoria, possano essere approvate con la stessa maggioranza necessaria per l'approvazione dei lavori.
Le delibere programmatiche non sono impugnabili.
Sul foro competente, nessun dubbio sul fatto che, salvo prova di specifica contrattazione su quel punto, la deroga alla competenza per territorio andrà comunque considerata inefficace poiché al condominio si applica la disciplina di maggior tutela prevista per i consumatori (specie a quelli che possono usufruire del superbonus, che devono essere composti in larga parte di unità destinate ad uso abitativo).
E invece, nella, come si suol dire remota ipotesi di contrattazione specifica e nel caso, ben più probabile, di presenza di una clausola compromissoria? Basta la maggioranza di cui all'art. 63 d.l. Agosto?
Il dibattito, tra gli studiosi è aperto. Punto di partenza: la questione va considerata connessa e accessoria all'approvazione degli interventi, ergo bastevole della stessa maggioranza? O come aspetto autonomo come tale necessitante del consenso della maggioranza dei presenti e di almeno metà del valore dell'edificio?
Vale, come per le tabelle millesimali (Cass. SS.UU. n. 18477/2010) la regola secondo la quale l'atto allegato segue le norme riguardanti l'atto principale? O si tratta di questione indipendente?
Superbonus e studio di fattibilità
S'è detto che lo studio di fattibilità può essere affidato addirittura senza passaggio assembleare, d'ufficio da parte dell'amministratore, essendo gratuito.
Attenzione: se è assolutamente gratuito, ossia se non comporta effettivamente nessun costo, nemmeno subordinato alla decisione di non deliberare i lavori, ovvero alla non fattibilità degli stessi, è un conto.
Siccome, almeno stando a quanto ci restituisce la realtà in questo primo scorcio di applicazione delle norme, è più facile vedere avanzate proposte che prevedono un costo minimo, eventualmente detraibile in caso di esecuzione lavori, allora è bene che lo studio di fattibilità sia deliberato dall'assemblea.
Con quale maggioranza, anche considerando che all'esito delle verifiche potrebbe concludersi che quell'edificio non è nelle condizioni di raggiungere il così detto doppio salto di classe per beneficiare del superbonus, ovvero magari non ha le condizioni urbanistico-edilizie adatte?
Superbonus, conformità urbanistica e agibilità
Ad avviso di chi scrive, per quanto costoso, uno studio di fattibilità non potrà mai raggiungere il costo paragonabile ad una riparazione di notevole entità. Oltre a ciò, a parere dello scrivente, la locazione «aventi per oggetto l'approvazione degli interventi» di cui all'art. 119 d.l.
Rilancio, deve essere interpretata in senso estensivo, considerando tutti gli aspetti tecnici concernenti la pratica del superbonus.
Diversamente dovremmo pensare che per affidare l'incarico alla ditta basta la maggioranza dei presenti all'assemblea ed un terzo del valore dell'edifico e per l'affidamento dello studio di fattibilità o dell'invio delle comunicazioni di legge una maggiore a seconda dei casi.
Superbonus e contratto con l'impresa
È l'amministratore che firma il contratto con l'impresa. La delibera, in termini giuridici, è il mandato a siglare quell'accordo.
Non è necessario, pur essendo opportuno, che l'assemblea approvi espressamente il contratto, sebbene è fondamentale che la delibera contenga tutti gli elementi fondamentali in grado di poter far affermare che l'amministratore ha agito secondo mandato.
E qui torniamo alla clausola compromissoria e ad altri elementi non espressamente previsti nella delibera.
Possono essere siglati?
Se da ritenersi rientranti negli ordinari poteri del mandatario tanto in relazione all'esecuzione di quello specifico atto, quanto in generale sulla scorta dei suoi poteri sì, possono essere siglati. Diversamente necessitano del preventivo consenso assembleare.
In tal senso, è chiaro ed è utile per evitare ritardi, meglio che l'approvazione degli interventi avvenga contestualmente all'accettazione del contratto da parte dell'assemblea stessa.
Superbonus, la documentazione necessaria
