Superbonus: lavori in supercondominio e in condominio: chi fruisce della detrazione
Con la risposta n. 94 dell'8 febbraio 2021 l'Agenzia delle Entrate si occupa di un quesito posto da un amministratore di condominio, riguardante l'esecuzione di due tipi di interventi, deliberati, l'uno dall'assemblea del supercondominio, l'altro dalle assemblee di alcuni condomini.
Solo il combinato dei due interventi consente di raggiungere i requisiti di miglioramento energetico del superbonus. Quali detrazioni, dunque? E per chi? Inoltre, è un problema la presenza di diversi codici fiscali presenti (del supercondominio e del condominio)?
In due parole, la risposta dell'AdE è: superbonus solo per chi consegue le due classi energetiche; per gli altri c'è l'ecobonus.
La presenza di diversi codici fiscali non è un problema.
Entriamo un po' nello specifico in modo da comprendere i passaggi che portano alla risposta.
Superbonus in supercondominio e in condominio, il quesito
Vediamo innanzitutto più da vicino il caso concreto esposto dall'istante.
Abbiamo da un lato dei lavori deliberati dal supercondominio riguardanti la riqualificazione della centrale termica a servizio di tutti gli edifici.
E poi abbiamo dei lavori deliberati da alcuni dei condomini che compongono il supercondominio. Mentre, alcuni condomìni che compongono il supercondominio hanno deliberato di realizzare anche lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto.
Solo il complesso degli interventi, come detto, consente di conseguire il miglioramento energetico prescritto ai fini del riconoscimento del superbonus.
Il dubbio interpretativo dell'istante viene anche, come detto, dalla compresenza di due diversi codici fiscali.
Supercondominio e miglioramento energetico
Ricordiamo che tra la condizioni prescritte dall'art. 119 co. 3 vi è, per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti e trainati) nel loro complesso, anche unitamente all'installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, o, se ciò non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Superbonus al 110%: la misura della detrazione
Superbonus e interventi di riqualificazione centrale termica e isolamento termico degli edifici
Di quali interventi si tratta nello specifico?
Il supercondominio ha deliberato la riqualificazione della centrale termica a servizio di tutti gli edifici. Mentre, alcuni condomìni che compongono il supercondominio hanno deliberato di realizzare anche lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto dai quali, come detto, conseguirà la diminuzione di due classi energetiche degli edifici interessati.
Entrambi gli interventi, considerati singolarmente, rientrano tra quelli agevolati dal Decreto Rilancio con il superbonus all'art. 119: il primo rientra tra quelli di interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (co. 1, lett. b), mentre il secondo tra quelli di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio (co.1 lett. a).
Si badi, nella specie, possiamo dire solo in stratto che gli interventi rientrano nelle ipotesi normative: si tratta poi nel concreto di verificare la concreta rispondenza a tutte le condizioni richieste dalla normativa.
Fruibilità del superbonus nel contesto del supercondominio
Non vi sono dubbi che il superbonus sia fruibile nell'ambito del supercondominio: l'AdE rammenta infatti che (per quel che qui rileva) sono ammesse all'agevolazione le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c.; che l'art. 1117-bis c.c. introdotto con la riforma del condominio, prevede che "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117"; la nuova norma recepisce la figura del supercondominio, di creazione giurisprudenziale.
Circolare 30E su più interventi in condominio con più edifici o in supercondominio
L'AdE ricorda poi che la Circolare n. 30/E del 2020, al quesito 5.2.4, ha precisato che qualora in un condominio costituito da più edifici la sostituzione dell'impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche, ma tale risultato è raggiunto solo per alcuni edifici dove vengono eseguiti ulteriori interventi trainanti o trainati, sono ammessi al Superbonus solo i condòmini che possiedono le unità immobiliari all'interno degli edifici dove sono eseguiti i predetti ulteriori interventi.
Inoltre, si è detto che in tale caso, la verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe va attestato con gli appositi A.P.E. ante e post intervento, redatti per i singoli edifici.
I condomini che possiedono le unità immobiliari negli edifici dove con la sola esecuzione dell'intervento di sostituzione dell'impianto termico non raggiungono il miglioramento delle classi energetiche possono invece fruire, nel rispetto delle condizioni previste, all'ecobonus di cui all'art. 14 D.L. n. 63/2013.
Ecobonus al 110 senza superbonus
Nello stesso quesito la Circolare 30E afferma anche che che nel Superbonus il doppio passaggio di classe è da verificare con A.P.E. ante e post intervento riferiti ai soli fabbricati/condomìni che realizzano l'intervento e che "pertanto, ad esempio, nel caso di sostituzione di un impianto centralizzato che serve tutti i fabbricati che compongono il condominio o tutti i condomìni di un supercondominio, il doppio passaggio di classe andrà verificato con riferimento, rispettivamente, all'intero condominio o al supercondominio".
Superbonus solo per chi delibera tutti gli interventi che migliorano di due classi
Simili conclusioni valgono per il caso in esame, visto che atteso che, in base a quanto stabilito dall'art. 1117-bis c.c., al supercondominio si applicano le stesse regole, "comprese quelle relative alla imputazione ai singoli condòmini delle spese riferite alle parti comuni, nonchè i medesimi obblighi previsti in materia di condominio negli edifici".
Quindi, il Superbonus spetterà con riferimento alle spese sostenute dai condòmini che hanno deliberato di realizzare anche l'isolamento termico delle facciate e del tetto da cui conseguirà, unitamente alla sostituzione dell'impianto termico a servizio dell'intero supercondominio, la diminuzione di due classi energetiche, fermi restando gli adempimenti da porre in essere ai fini della detrazione.
La verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestato con gli A.P.E. ante e post intervento, redatti per i singoli edifici.
Gli altri condòmini, che hanno deliberato solo la sostituzione dell'impianto termico, invece, potranno, nel rispetto dei requisiti previsti, eventualmente fruire dell'ecobonus di cui all'art.14 D.L. n. 63/2013.
Non ha infine alcun rilievo la circostanza che nella pratica si debbano indicare due codici fiscali.
Qui il testo della risposta n. 94
