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General Contractor e mandato senza rappresentanza: non mancano gli aspetti negativi

Molti condomini a causa della complessità che scaturisce dalle norme e dagli adempimenti concernenti il Superbonus si rivolgono ad un General Contractor che molto spesso agisce in nome proprio e per conto del committente
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La normativa pubblica ha esaltato la centralità del contraente generale nel sistema di realizzazione delle opere pubbliche complesse in relazione alle quali si riscontravano difficoltà di coordinamento, ritardi, maggiori costi; al fine di ovviare a tali inconvenienti il Legislatore ha introdotto la figura del General Contractor, cioè un realizzatore globale dell'opera, organizzato in modo tale da garantire al committente pubblico la realizzazione del lavoro, secondo la formula "chiavi in mano".

Il codice degli appalti pubblici, a garanzia di competenza tecnica e professionalità anche sotto l'aspetto finanziario, prevede specifici requisiti per quelle imprese che vogliono assumere la qualifica di General Contractor.

Si tenga conto poi che il contraente generale non provvede alla direzione dei lavori, in quanto è il soggetto aggiudicatore che nomina il direttore dei lavori e i collaudatori.

Viene, altresì, previsto un costante monitoraggio dei lavori anche mediante un comitato permanente, costituito dai rappresentanti sia dell'amministrazione sia del contraente generale (art. 194, comma 3, lettera c). Inoltre vengono rimesse al soggetto aggiudicatore tutte le attività necessarie all'approvazione del progetto definitivo, ove detto progetto non sia stato posto a base di gara (art. 194, comma 3, lettera a). In relazione agli appalti privati la legge non prevede nulla al riguardo e chiunque può proporsi come General Contractor.

Inevitabile quindi che il condominio - committente sia costretto ad agire con estrema prudenza, affidandosi solo a soggetti "collaudati" e solidi.

General Contractor e mandato con rappresentanza

È possibile che il committente - condominio affidi l'incarico per la realizzazione degli interventi agevolabili ai tecnici e alle imprese e deleghi il General Contractor al pagamento del compenso dovuto in suo nome e per suo conto, in forza di un mandato con rappresentanza.

In questa ipotesi, come è stato chiarito, i tecnici e le imprese coinvolte nell'intervento emetteranno fattura a nome del committente/beneficiario della detrazione e il general contractor, che ha pagato la fattura, riaddebiterà le relative somme al committente/beneficiario della detrazione stesso senza applicazione dell'IVA.

Nella fattura emessa dal general contractor per riaddebitare al committente le spese relative ai servizi professionali, o in altra idonea documentazione, deve essere descritto in maniera puntuale il servizio ed indicato il soggetto che lo ha reso, al fine di documentare le spese detraibili.

General Contractor e mandato senza rappresentanza

Come ha recentemente ribadito l'Agenzia delle Entrate (circolare 23/E, paragrafo 6.1), il General Contractor di cui si avvale il committente/beneficiario della detrazione, può agire sulla base di un mandato senza rappresentanza, in forza del quale i fornitori e i professionisti - anche nell'ipotesi in cui siano individuati dal committente medesimo - effettuano la propria prestazione ed emettono la relativa fattura nei confronti del general contractor che, a sua volta, riaddebita i costi al committente/beneficiario della detrazione; in tale ipotesi trova applicazione, ai fini IVA, l'articolo 3, terzo comma, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633. Ai sensi di tale disposizione, le prestazioni di servizi rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza sono considerate prestazioni di servizi anche nei rapporti tra mandante e mandatario, nel senso che hanno la stessa natura. In sostanza, il trattamento fiscale oggettivo dell'operazione, resa o ricevuta dal mandatario si estende anche al successivo passaggio mandatario-mandante, fermo restando il rispetto dei requisiti soggettivi degli operatori.

General contractor, compenso dei professionisti e superbonus, arriva l'ok dell'Agenzia delle Entrate

Il mandatario, comunque, pur agendo per conto di un terzo opera a nome proprio (risoluzioni n. 6/E del 1998 e n. 250/E del 30 luglio 2002).

L'Agenzia ha chiarito che a prescindere dallo schema contrattuale sottostante» (indipendentemente se il mandato sia con o senza rappresentanza), il General Contractor può operare lo sconto in fattura.

Riflessioni sul mandato senza rappresentanza

Nel mandato senza rappresentanza gli effetti del negozio si costituiscono nella persona del mandatario; di conseguenza nessun rapporto si costituisce fra mandante e terzo, e il mandatario è direttamente obbligato nei confronti dell'altro contraente anche se il contratto involga interessi esclusivamente propri del mandante e l'altro contraente non ignori l'esistenza di costui.

Questo significa che se il general contractor non corrisponde quanto dovuto alle imprese e ai professionisti coinvolti, questi non possono rivolgersi al mandante - condominio.

Del resto il General Contractor è colpevole per il mancato pagamento delle imprese operative o se quest'ultime hanno sospeso i lavori oppure qualora i lavori non siano stati ultimati nel termine di legge a causa di un negligente coordinamento delle imprese operative. Il general contractor non risponde invece, salvo patto contrario, per il fatto altrui, cioè per l'adempimento delle obbligazioni delle imprese operative e dei professionisti coinvolti, qualora questi soggetti siano stati scelti con cura e con diligenza professionale (art. 1715 c.c.).

A diverse conclusioni si deve arrivare se il condominio ha affidato l'incarico di eseguire i lavori per i bonus edilizi al General Contractor - appaltatore che, a sua volta, si avvale di un'impresa esterna che svolge il ruolo di sub- appaltatore: in tal caso egli risponde oggettivamente, oltre che per fatto proprio, anche per fatto altrui, cioè per il fatto dei subappaltatori e dei professionisti da lui scelti.

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