Il Tribunale ordinario di Torino, con una breve ma interessante sentenza (n. 2253 del 26 maggio 2022), è tornato ad affrontare l'annoso problema della natura dei crediti vantati dall'amministratore di condominio nei riguardi della compagine.
Nel dettaglio, con la pronuncia in commento ha affrontato due quesiti: quello della prescrizione del credito dell'amministratore condominiale e quello inerente alla legittimazione passiva del condominio che, nelle more, ha mutato proprietà.
Sin da subito possiamo affermare che entrambe le eccezioni sollevate dal condominio debitore sono state rigettate, con la conseguenza che il Tribunale di Torino ha condannato la compagine a pagare il credito azionato in giudizio dall'ex amministratore.
Se l'argomento t'interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: analizzeremo più approfonditamente la sentenza n. 2253 del 26 maggio 2022 resa dal Tribunale di Torino, con specifico riferimento alla prescrizione del credito dell'amministratore condominiale.
Credito dell'amministratore: quando si prescrive?
Il Tribunale di Torino, con la sentenza in commento, rileva in primo luogo l'infondatezza dell'eccezione di prescrizione del credito avanzata dal condominio convenuto.
Per costante giurisprudenza, il credito dell'amministratore si fonda ex art. 1720 c.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini; di conseguenza, vige l'ordinaria prescrizione decennale.
Si deve infatti escludere l'applicabilità della prescrizione breve quinquennale ex art. 2948 n. 4, c.c., non trattandosi di credito soggetto a pagamento periodico, o la prescrizione presuntiva di cui all'art. 2956, n. 2, c.c., applicabile in caso di contratto d'opera intellettuale (cfr. Trib. Ivrea, sent. n. 3383 del 28.02.2020).
Mutamento della compagine: è rilevante per il credito dell'amministratore?
Il Tribunale di Torino, con la sentenza in commento, rigetta anche la seconda eccezione sollevata dal condominio, riguardante il presunto difetto di legittimazione passiva della compagine che, da quando si era concluso l'incarico dell'amministratore/creditore, era mutata, nel senso che molti degli originari proprietari erano andati via cedendo le proprie unità immobiliari.
Secondo il giudice piemontese, il soggetto legittimato passivo è il condominio e se, nel frattempo, la compagine condominiale è cambiata, tale aspetto non è certo rilevante nei confronti del terzo creditore, ma riguarda esclusivamente il condominio convenuto nei propri rapporti interni.
il preventivo dell'amministratore di condominio
La sentenza del Tribunale di Torino offre l'occasione per poter riepilogare brevemente cosa dice la legge a proposito del compenso che spetta all'amministratore di condominio.
Posto che il suo onorario deriva dal rapporto di mandato che si instaura con la compagine, va precisato che, su questo preciso punto, la normativa condominiale non lascia spazio a dubbi: è lo stesso art. 1129, comma 14, cod. civ., ad affermare che l'amministratore vada pagato, stabilendo testualmente che "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
L'amministratore, quindi, nel momento in cui deve essere nominato, deve mettere i condòmini nelle condizioni di sapere sin dall'inizio a quali spese andranno incontro. Poiché, però, non tutti i costi sono prevedibili sin dal principio, in genere l'amministratore presenta un documento in cui è prevista:
- una quota fissa, cioè il compenso vero e proprio per lo svolgimento degli atti di amministrazione di tipo ordinario (redazione bilancio, rappresentanza in giudizio, ecc.);
- una quota ulteriore, nel caso in cui debba seguire l'esecuzione di lavori straordinari;
- il rimborso spese (per le raccomandate, la cancelleria, ecc).
Poiché la legge parla solamente di "importo dovuto a titolo di compenso", l'amministratore potrebbe anche non fornire un vero e proprio preventivo da inviare prima della riunione, ma limitarsi a stabilire il costo del suo mandato direttamente in assemblea, specificando ovviamente le voci di cui è composto.
Di conseguenza, la nomina è valida sia se all'interno del verbale viene specificato l'importo richiesto dall'amministratore, sia nel caso in cui alla delibera viene allegato il preventivo che l'amministratore aveva fatto pervenire con anticipo. L'importante è che dalla decisione si evinca l'onorario del mandatario.
Al contrario, è nulla la nomina dell'amministratore se questi non indica il compenso al momento dell'accettazione.
In pratica, pur non parlando espressamente di preventivo, la legge, nel momento in cui si riferisce a una specificazione analitica dell'importo dovuto a titolo di compenso, fa evidentemente riferimento a qualcosa di molto simile al preventivo, pur non essendo strettamente necessario che questo sia stilato a parte, potendo essere trascritto direttamente nel verbale.
Va infine precisato che, solitamente, gli amministratori inviano un preventivo quando si candidano a gestire il condominio, in modo tale che i proprietari siano già informati nel momento in cui dovranno votare in assemblea.
