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Bonus edilizi, General Contractor appaltatore, committente condominio e impresa subappaltatrice: responsabilità e aspetti fiscali

Molto spesso il General Contractor risulta appaltatore delle opere legate ai bonus edilizi anche se si affida ad un'impresa di costruzioni che non entra in contatto con i condomini
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli 

La figura del contraente generale (c.d. "General Contractor") è descritta solo nell'ambito del Codice dei contratti pubblici (art. 194 del DLgs. 50/2016), ma la prassi di affidare l'intera attività di progettazione ed esecuzione delle opere a un unico soggetto con l'introduzione del Superbonus vede un crescente ricorso a tale figura anche da parte di committenti privati.

Il GC può essere un appaltatore, se dotato di struttura imprenditoriale e di competenze nel settore: in questo caso esegue le opere direttamente o in subappalto.

Esso si assume il rischio d'impresa e anche il rischio del conseguimento dei risultati, essendo la sua obbligazione "di risultato".

In questo quadro, può relazionarsi con i professionisti tecnici necessari; qualora per l'espletamento del proprio incarico il General Contractor (GC) affidi alcuni servizi ad altre imprese i rapporti contrattuali che si configurano tra il CG e le imprese in esame devono essere inquadrati nello schema del subappalto (Cfr. Risoluzione del 28 marzo 2008 n. 111/E).

In sostanza, dal contratto di appalto principale che si instaura tra il soggetto aggiudicatore-committente ed il contraente generale-appaltatore derivano gli eventuali contratti di subappalto con i quali il contraente generale affida a terzi l'esecuzione di tutta o parte dell'opera ad esso affidata dal committente.

La responsabilità per l'esatta esecuzione dell'appalto rimane in capo all'appaltatore, cioè al GC che, quindi, deve fornire il c.d. "pacchetto completo" a regola d'arte.

In ambito condominiale molto spesso i condomini affidano l'incarico di eseguire i lavori per i bonus edilizi al GC - appaltatore che, a sua volta, si avvale di un'impresa esterna che svolge il ruolo di sub- appaltatore.

I rischi per i condomini per le fatture inveritiere

Condominio e General Contractor e vizi nell'opera del subappaltore

La consapevolezza o anche il consenso, antecedente o successivo, espresso dal committente- condominio all'esecuzione, in tutto o in parte, delle opere in subappalto, valgono soltanto a rendere legit­timo, ex art. 1656 c.c., il ricorso dell'appaltatore a tale modalità di esecuzione della propria prestazione e non anche ad instaurare alcun diretto rapporto tra committente e subappaltatore.

Ne consegue che, in difetto di diversi accordi, il subappaltatore risponde della relativa esecuzione nei confronti del solo appaltatore - GC; conseguentemente lo stesso subappaltatore, ai fini dell'adempimento delle obbligazioni di pagamento derivanti dal subcontratto può rivolgersi solo all'appaltatore-GC, e non anche nei confronti del committente - condominio (Cass., 2 agosto 2011, n. 16917).

In ogni caso la natura di contratto derivato o subcontratto del subappalto - con il quale l'appaltatore conferisce ad un terzo l'incarico di eseguire in tutto o in parte i lavori che si è impegnato ad eseguire sulla base del contratto prin­cipale - comporta che la sorte del contratto di subappalto è condizionata a quella del contratto di appalto.

Questo significa che in presenza di difformità e vizi dell'opere legate ai bonus edilizi (facciate, cappotto, ecc.) valgono le seguenti regole: a) con riguardo all'opera eseguita dal subappaltatore, l'accettazione senza riserve dell'appaltatore è condizionata dal fatto che il committente-condominio accetti l'opera senza riserve; b) il GC non può agire in responsabilità contro il subappaltatore prima ancora che il condominio gli abbia denunciato l'esistenza di vizi o difformità, essendo prima di tale momento privo di interesse ad agire, per non essergli ancora derivato alcun pregiudizio, poiché i condomini potrebbero accettare l'opera nonostante i vizi palesi o non denunciare mai quelli occulti o farne denuncia tardiva; c) il GC può agire in giudizio contro il subappaltatore non appena il committente gli abbia tempestivamente denunciato l'esistenza dei predetti vizi o difformità d) il riconoscimento del vizio proveniente non dall'appaltatore ma da un subappaltatore, che non abbia operato in rappresentanza o su indicazione dell'appaltatore, non esime il committente dalla denunzia del vizio nel termine di decadenza, stante la reciproca indipendenza del subappalto e dell'appalto, i quali restano distinti e autonomi, nonostante il nesso di derivazione dell'uno dall'altro, sicché nessuna diretta relazione si instaura tra il committente e il subappaltatore.

Ne consegue che l'eventuale ammissione da parte del subappaltatore dell'esistenza di difformità o vizi dell'opera non può ritenersi equivalente al loro riconoscimento, il quale deve provenire dall'appaltatore - GC per poter costituire ragione di esonero dalla denunzia che la stessa enunzia che la stessa norma impone al committente di rivolgere, ugualmente all'appaltatore, entro un certo termine, a pena di decadenza dalla garanzia.

General Contractor: trattamento Iva nei subappalti

Come detto il rapporto tra GC e impresa viene inquadrato nell'ambito del subappalto. Bisogna rilevare che tra CG e committente in caso di esecuzione di interventi di recupero del patrimonio edilizio l'Iva dovrebbe essere al 10% (con la limitazione dell'Iva sui beni significativi ad esempio infissi), mentre tra il sub appaltatore e il contraente generale si dovrebbe applicare l'Iva al 22% (Risoluzione 11 settembre 2007 n. 243 e Circolare 7 aprile 2000 n. 71/E).

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