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Lavori di consolidamento statico dell'autorimessa: chi paga?

L'autorimessa è di proprietà comune anche se è previsto un criterio di godimento spaziale separato: uso e titolarità, infatti, sono cose distinte.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

È noto a tutti il generale criterio di ripartizione delle spese condominiali previsto dal primo comma dell'art. 1123 c.c.: ognuno partecipa in ragione del valore della sua proprietà, espressa in millesimi. Proprio l'applicazione di questo principio è stato contestato da un condomino nel caso affrontato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 20112 del 22 giugno 2022.

La vicenda ha riguardato la ripartizione degli oneri relativi ai lavori di consolidamento della struttura dei locali autorimessa; il ricorrente ha ritenuto scorretta la divisione della spesa tra tutti i condòmini, atteso che i lavori di cui sopra avevano riguardato solamente una parte del fabbricato, l'unica pertanto che, giovandosi dell'opera, avrebbe dovuto sostenere i costi. Chi paga i lavori di consolidamento statico dell'autorimessa? Ecco la risposta della Suprema Corte.

Lavori consolidamento autorimessa: il caso

Come anticipato in premessa, il condominio deliberava l'esecuzione di alcuni lavori di consolidamento statico del locale autorimessa del piano seminterrato per il ripristino e il recupero delle funzioni portanti del solaio, delle travi e dei pilastri in cemento armato, ponendo la spesa a carico di tutti i condòmini, in ossequio al principio generale di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c.

Uno dei condòmini, proprietario di un appartamento sito nel corpo sud dell'edificio, impugnava la delibera sostenendo di non essere obbligato a sostenere alcuna spesa, trattandosi di lavori che avevano riguardato un'autorimessa posta nel corpo nord del fabbricato.

A detta del condomino, avrebbe dovuto trovare applicazione il diverso criterio di ripartizione delle spese in base al quale a pagare deve essere solamente chi si avvantaggia dell'opera, in base a quanto disposto dal terzo comma dell'art. 1123 c.c.

Lavori consolidamento autorimessa: le decisioni in primo e in secondo grado

Il giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea. In particolare, la pronuncia evidenziava, sulla scorta dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio, che le opere realizzate avevano apportato obiettiva utilità al solo corpo nord dell'edificio, dovendo quindi escludersi la natura di bene condominiale del locale autorimessa, ai sensi dell'art. 1117 c.c. e del regolamento condominiale, con l'effetto che la ripartizione delle spese doveva avvenire secondo le previsioni dell'art. 1123, terzo comma, c.c.

La Corte d'appello di Bologna, in totale riforma della pronuncia di primo grado, accoglieva l'appello e, per l'effetto, rigettava la domanda di annullamento della delibera, accertando la natura comune dei locali interessati dalle opere edili in oggetto e la conseguente obbligazione del condomino per le spese relative.

A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava che:

  • pur essendo l'appartamento dell'attore sito in un corpo diverso del complesso, il rogito della proprietà prevedeva il diritto di uso e godimento esclusivo di un posto macchina nel locale rimessa seminterrato, espressamente definito comune nella piantina che faceva parte integrante del rogito;
  • la previsione del titolo della rimessa come parte comune era perfettamente coerente con il dettato dell'art. 1117 c.c., che includeva le aree destinate a parcheggio tra le parti condominiali;
  • le opere realizzate avevano interessato il solaio che divideva l'autorimessa dal piano soprastante, sicché l'intervento posto in essere aveva riguardato una parte comune all'autorimessa, con conseguente utilità anche per l'attore.

Il condomino può realizzare un'autorimessa interrata nel suo giardino?

Consolidamento autorimessa: i motivi del ricorso in Cassazione

Avverso la sentenza d'appello proponeva ricorso per Cassazione il condomino, ritenendo che il giudice di secondo grado avesse sbagliato nell'attribuirgli la comproprietà dell'autorimessa, la quale non emergeva dall'atto di acquisto ma, al più, da una piantina allegata che non era catastale.

Tanto era confermato anche dal regolamento di condominio, predisposto dal costruttore dell'edificio e richiamato dal proprio atto di acquisto, le cui risultanze avrebbero dato atto che tra i beni comuni non vi era il locale autorimessa seminterrato, trattandosi invece di locale con uso limitato ad alcuni condòmini.

Inoltre, il condomini ricorrente riteneva che dovesse essere distinta la titolarità del bene dal mero diritto di uso e godimento; in altre parole, il fatto che potesse usare una parte dell'autorimessa per parcheggiarvi il suo veicolo non significava che fosse comproprietario di detta area.

La comproprietà dell'autorimessa

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20112 del 22 giugno 2022 in commento, respinge il ricorso del condomino, confermando la sentenza di secondo grado che gli imponeva di contribuire alle spese dei lavori di consolidamento statico dell'autorimessa.

Innanzitutto, gli ermellini sostengono che il ricorrente non abbia provato di essere estraneo alla comproprietà dell'autorimessa.

Al contrario, il condominio ha dimostrato come, unitamente all'appartamento, il ricorrente abbia acquistato una quota corrispondente delle parti comuni dell'edificio, tra cui è indicata anche l'area adibita a posti macchina nel piano seminterrato.

A tali conclusioni si giunge anche dalla lettura del regolamento contrattuale, da cui si evince che le spese di mantenimento e conservazione degli elementi costituenti le strutture in cemento armato devono essere ripartite tra tutti i condòmini.

Pertanto, sulla scorta dell'esistenza di un diritto di comproprietà sui locali autorimessa, anche il ricorrente è tenuto a concorrere alle spese relative ai lavori di consolidamento statico di tale bene posto al piano seminterrato, per il ripristino e il recupero delle funzioni portanti del solaio, delle travi e dei pilastri in cemento armato, secondo la ripartizione di cui alla delibera impugnata.

E ciò alla stregua del principio secondo cui vanno ripartite tra tutti i condòmini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che attengono a parti dell'edificio comuni e che adempiono a una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale (ex multis, Cass., ord. n. 24166 del 08/09/2021).

Lavori di consolidamento statico dell'autorimessa: chi paga le spese?

L'art. 1123, secondo comma, c.c. afferma che la partecipazione alle spese deve essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune.

L'obbligazione che si consacra nel concorso alle spese in relazione all'uso (non già in senso soggettivo, ma commisurato alla diversa misura della destinazione del bene ai condòmini), implica che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità.

L'obbligo di contribuire alle spese deve essere, in conseguenza, fondato sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, sicché, se la cosa oggetto dell'intervento non può servire ad uno o più condòmini, non vi è obbligo di contribuire alle spese.

Nel caso in esame, facendo corretta applicazione dei principi innanzi esposti, è stato accertato che il condomino era comproprietario dell'autorimessa sita nel piano seminterrato, rispetto alla quale è stato effettuato il consolidamento statico delle strutture portanti.

A tal fine non ha rilievo il fatto che, sulla scorta del titolo di comproprietà sul bene, sia stato concordato un criterio di godimento spaziale separato, in forza del quale al ricorrente è stato assegnato l'uso dell'area corrispondente a uno stallo preciso, non direttamente interessata dai lavori.

Resta fermo infatti che, nonostante tale criterio interno di godimento separato per aree, l'autorimessa sia di proprietà comune.

Per l'effetto, anche il ricorrente, in quanto comproprietario dell'autorimessa, deve concorrere nelle spese sostenute dal condominio per il consolidamento statico di solai, travi e pilastri dei predetti locali.

E tanto in quanto dai lavori riguardanti i locali autorimessa il ricorrente ha tratto una specifica utilità, appunto perché attinenti alla garanzia di stabilità sulla comproprietà cui partecipa, al fine di rendere agibili i posti auto.

Sentenza
Scarica Cass. 22 giugno 2022 n. 20112

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Luana
Luana 28-07-2022 16:20:36

Buonasera sono iscritta ma non riesco a scaricare la sentenza .

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