Con sentenza emessa in data 26 aprile 2022, n. 709, il Tribunale di Messina, rigettava opposizione a decreto ingiuntivo (art. 645 c.p.c.) afferente la richiesta di un conduttore di ingiungere l'amministratore di condominio a consegnare alcuni documenti condominiali, e mai concessi dal capo condomino.
Infatti, l'amministratore-opponente, con tale opposizione, chiedeva la revoca del provvedimento monitorio, non ritenendo sussistendo i presupposti di legge per l'emanato decreto ingiuntivo, mancando la prova scritta, atteso che la documentazione richiesta dall'inquilino non fosse in suo possesso, bensì presso il Comune di Messina.
Si costituiva l'opposto e riteneva del tutto infondato l'assunto dell'amministratore chiedendo il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo e vittoria di spese.
Il Tribunale siciliano, ordinata l'acquisizione del fascicolo monitorio, senza espletare la fase istruttoria, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni ed all'udienza introitava la causa per la decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Diritto di accesso ai documenti condominiali
Va sottolineato che la consultazione della documentazione condominiale costituisce diritto dei condomini e dei soggetti indicati dal legislatore che consente un costante controllo che l'operato dell'amministratore si svolga non solo con la corretta e la diligenza richiesta dal mandatario (art.1710 c.c.), ma anche nella più totale trasparenza. A tale diritto corrisponde il dovere dell'amministratore di consentire la consultazione e l'estrazione dei documenti condominiali, da parte di tutti gli aventi diritto, secondo le modalità stabile dal codice civile (art. 1129, comma 2 e 7, c.c.).
In particolare, l'art. 1130 bis c.c. prevede che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.
Chiaramente l'esercizio di tale diritto, anche da parte del conduttore, può avvenire nel rispetto dell'attività dell'amministratore senza che si traduca in un intralcio per lo stesso e nel rispetto del principio di correttezza (Cass. civ. sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940).
Diritto del conduttore di estrarre copia dei documenti condominali
Nella disamina della pronuncia del Tribunale messinese, è emerso che dall' art. 9 della l. n. 392/1978, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il terzo comma, della norma in esame, inoltre, prevede che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e che prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (secondo la norma, limitatamente alle voci per le quali questi è tenuto al pagamento, sussista diritto di consultazione).
In tema, va evidenziato che il locatore, però, non ha alcun obbligo di trasmettere tali documenti, neppure se l'altra parte gliene rivolge esplicita richiesta: è il conduttore, infatti, che deve farsi parte diligente per prendere visione della documentazione, essendo sufficiente per il locatore tenerla a disposizione del conduttore medesimo per fargli esercitare la facoltà di consultarla e di fare le proprie osservazioni (Cass.civ., sez. III, 4 giugno 1998, n. 5485).
Con la riforma condominiale, introdotta dalla l. n. 220/2012, in forza dell'art. 1130-bis c.c., non solo i condomini, ma anche "i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari" e, dunque, gli inquilini, possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copie a proprie spese.
In altri termini, il diritto di prendere visione "in ogni tempo", estraendo copia dei documenti giustificativi di spesa, è stato opportunamente esteso anche ai conduttori, ai quali, finora -come già precisato- il comma 3 dell'art. 9 della citata l. n. 392/1978, facendo obbligo di pagare gli oneri condominiali di loro spettanza entro due mesi dalla richiesta da parte del locatore, delimitava, di fatto, entro il medesimo periodo, il termine massimo per l'esercizio del diritto di chiedere l'indicazione analitica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti.
Il legislatore ha mutato terminologia, ma sempre con la precisa finalità di prendere in considerazione non solo i titolari di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio condominiale, ma anche i titolari dei diritti personali di godimento delle singole unità immobiliari che lo compongono e che ne utilizzano i beni e i servizi.
Del resto, anche l'art. 1129, comma 2, c.c. consente l'accesso ad "ogni interessato", un termine quindi ben più ampio del semplice "condomino". Il conduttore in stabile di proprietà di unico locatore ha diritto ad estrarre copia dei documenti giustificativi degli oneri accessori ex art. 1130-bis c.c. Per meglio dire, gli inquilini non devono attendere la chiusura della gestione condominiale per poter esercitare tali diritti, essendo legittimati a visionare i suddetti documenti giustificativi pure nelle more dell'annualità amministrativa, purché non siano di ostacolo all'attività professionale dell'amministratore; parimenti, potranno estrarre copie a proprie spese.
Tutele processuali in caso di mancato accesso ai documenti condominiali
Vi sono diversi strumenti processuali che possono essere adottati dai condomini ed aventi diritto per ottenere le copie della documentazione condominiale, negate ingiustamente dall'amministratore e dal condominio.
È legittimo il ricorso per ingiunzione per consegna di documenti (art. 633 c.p.c.) adottato dal conduttore per l'acquisizione dei non consegnati dal capo condomino, nella pronuncia esaminata. Tale procedimento monitorio è adottato sia per il creditore per ingiungere un debitore ad adempiere l'obbligazione rinvenienti da un credito certo, liquido ed esigibile, sia per la pretesa del detto creditore (nella presente fattispecie, l'inquilino), di ottenere la consegna di documenti dall'amministratore inadempiente.
È comunque possibile adottare altro strumento processuale per l'acquisizione dei documenti condominiali ovvero il procedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c. Nell'ambito della realtà condominiale, può verificarsi il caso della mancata consegna dei documenti condominiali e tale omissione è rimediabile adottando tale procedimento cautelare purché sussistano i presupposti del fumus boni iuris (la lesione di un diritto e la fondatezza della domanda), nonché del periculum in mora (costituito dal fondato motivo di temere che il diritto azionato possa subire un pregiudizio imminente ed irreparabile). Nel caso in cui uno dei due elementi manchi, il ricorso non potrà trovare accoglimento.
Per completezza, tale ricorso è adottato anche quando l'amministratore uscente ometta di consegnare la documentazione inerente alla sua gestione all'amministratore subentrante.
Ulteriore strumento processuale, adottabile per la consegna dei documenti condominiali, è il procedimento sommario di cognizione, ex art. 702 bis c.p.c. (introdotto nel nostro ordinamento con la l. n. 69/2009).
La caratteristica della detta procedura è quella di una istruttoria probatoria, da parte del giudice, particolarmente semplificata, al fine di assicurare una accelerazione dei tempi del giudizio, la cui determinazione è rimessa alla discrezionalità del giudicante.
In conclusione, è assolutamente condivisibile il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo da parte del giudice adito, poiché i motivi contenuti sono tutti infondate, con susseguente condanna alle spese di lite dell'opponente in favore dell'opposto, perché l'amministratore, senza un giustificato motivo, ha omesso di consegnare all'inquilino richiedente la documentazione condominiale.
