In condominio, i proprietari sono chiamati a contribuire nelle spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio.
Dei criteri di ripartizione di tali spese se ne occupa l'art. 1123 c.c. a norma del quale: "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Tuttavia, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, tale norma prevede che la ripartizione debba avvenire in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Se, invece, un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione saranno a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
È il caso dell'ascensore ed il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6353 del 21 aprile 2020 ci rammenta come si applicano questi criteri.
Ripartizione spese manutenzione ascensore
Delle spese relative alla manutenzione (e sostituzione) degli ascensori, che rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., se ne occupa una norma ad hoc ovvero l'art. 1124 c.c., come modificato dalla Legge n. 220/2012.
In particolare, la regola generale è che "le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono". La spesa relativa viene ripartita tra questi secondo il seguente criterio: per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
La Corte di Cassazione (cfr., ex multis, ord. n. 22157/2018) ha precisato che, come avviene per tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato.
Tuttavia, la convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione dovrà essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero col consenso di tutti i condòmini.
Inoltre, un'altra importante precisazione va fatta in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione, rispetto a quelle di installazione ex novo di un ascensore: nel primo caso si ritiene che la suddivisione debba avvenire ex art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino, mentre, nel secondo caso, la ripartizione avviene ex art. 1124 del codice civile (cfr. Cass. n. 20713/2017; Cass. 5975/2004; Cass. 3264/2005).
Una conferma in tal senso giunge anche dalla sentenza n. 6353/2020 con cui il Tribunale di Roma ha accolto la domanda della proprietaria di un appartamento sito in condominio.
Stipula del contratto di verifica o manutenzione ascensore senza il consenso assembleare
L'attrice aveva impugnato una delibera ritenuta illegittima, tra l'altro, proprio nella parte relativa al riparto delle spese di manutenzione dell'ascensore che l'assemblea aveva operato per appartamenti (ossia per teste) anziché per millesimi, in violazione dell'art. 1124 c.c. e del regolamento condominiale.
Ascensore: manutenzione ordinaria o installazione ex novo
Nel caso di specie, il Tribunale ritiene che l'applicazione di un criterio difforme da quello normativamente previsto, mancando una diversa regolamentazione convenzionale, abbia viziato la delibera di approvazione del riparto delle spese dell'ascensore.
Spese che non appaiono ontologicamente differenti da quelle contemplate dall'art. 1124 del codice civile.
Come documentato da parte attrice, infatti, i lavori deliberati attenevano a manutenzione ordinaria resa necessaria dalla vetustà dell'impianto. Il giudicante ritiene rientranti tra quelle per il funzionamento dell'impianto, da ripartirsi in base all'art. 1124 c.c., anche le spese relative alla "messa a norma dell'impianto e della macchina".
La sentenza precisa che una ripartizione ex art. 1123 c.c. può, invece, aversi solo in casi d'installazione ex novo, mentre le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell'articolo 1124 del codice civile.
Una conclusione avvalorata anche dalla giurisprudenza di legittimità che, in più occasioni, ha sottolineato l'identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex articolo 1124 del c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (cfr. Cass. n. 23222/2018).
Di chi è l'ascensore? Di chi paga le spese di manutenzione
L'impianto di ascensore, al pari delle scale, quale mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada. Infatti, anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.
Di conseguenza, in assenza di titolo contrario, anche su tali partecipanti graverà l'obbligo di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell'ascensore, ma ciò in rapporto e in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne. Non trova alcun ancoraggio normativo, invece, la ripartizione per numero di immobili.
