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Manuelrux

Ripartizione spesa per ascensore (APPLICAZIONE ART.1124 C.C. oppure RDC???)

Salve,sono nuovo di questo eccellente forum;vorrei delle delucidazioni in merito alla ripartizione delle spese dell'ascensore .

Vi spiego brevemente:Ho chiamato i tecnici Otis nel normale orario di lavoro poichè l'ascensore si era bloccato al piano terra ,quindi la chiamata e l'intervento rientrano ,in linea con il contratto di manutenzione , presumo nella manutenzione ordinaria.

A seguito della loro verifica hanno riscontrato che il malfunzionamento (a detta loro) è stato provocato dal deterioramento di 3 Tele-ruttori e che pertanto fosse necessaria la loro sostituzione in quanto obsoleti e non in conformità con le normative vigenti.

Nel preventivo di spesa che mi hanno calcolato fanno riferimento nei lavori da eseguire " AMMODERANAMENTO TELERUTTORI DI POTENZA CON TELERUTTORI DI NUOVA NORMATIVA " .La spesa è di €700+iva 10% tot. €770.quindi presumo che questa spesa rientri nella manutenzione straordinaria.

Nel Regolamento di Condominio viene espressamente citato che le spese per la manutenzione del vano ascensore (esempio:ricostruzione dell'impianto,manutenzione ordinaria e straordinaria,luce ascensore,etc) debbano essere ripartite secondo la Tabella C in cui sono riportati specificatamente i millesimi per l'ascensore con i vari coefficienti.

La mia domanda è la seguente:

 

1) Nella ripartizione della spesa applico la Tabella dei millesimi dell'ascensore descritta nel regolamento condominiale che teoricamente è vincolante ?

 

2)oppure seguo la regola generale sancità dall.art.1124 c.c.(Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle singole unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo)????Seguo questa in quanto norma di diritto che integrerebbe di fatto l'RDC????

 

3)OPPURE poichè si tratta di ammodernamento alla normativa vigente ,mi parebbe di intuire che quando gli interventi necessari per l'adeguamento dell'impianto di ascensore alla normativa dettata in tema di sicurezza ,in quanto finaizzati a tutelare in generale l'incolumità delle persone ,non rientrano nella manutenzione ordinaria in quanto non dipedono nè dall'intensità dell'uso e nè dalla vetustà dell'impianto .Essi hanno carattere straordinario ,talchè le relative spese devono essere supportate dai condomini secondo i millesimi di proprietà,ivi compresi quelli del piano terreno .... Forse la sostituzione di 3 teleruttori a norma non vuol dire che si sta adeguando l'intero impianto alla normativa attuale.

 

Scusate la mia confusione e vi ringrazio anticipatamente per le vostre eventuali risposte !!

Probabilmente la tabella C segue già il criterio dell'art. 1124.

Se così non fosse:

Tabella C in caso di regolamento contrattuale.

1124 in caso di regolamento non contrattuale.

 

Soprattutto dopo la riforma è escluso il riparto per millesimi di proprietà (salvo convenzione o delibera unanime) perchè con il 1124 devono essere ripartite tutte le spese di MANUTENZIONE (sia ordinaria che straordinaria) che di SOSTITUZIONE ascensore (o pezzi di esso).

Ciao Leonardo,ti ringrazio per la risposta...

Il regolamento è stato redatto e approvato nel 2009,quindi antecedente al nuovo testo riformato in vigore dal 17 giugno 2013,però può darsi segua magari il criterio dell ' art.1124

il mio pensiero era il seguente : poichè vi è un regolamento condominiale ,come giustamente mi fai osservare in quanto accordo tra le parti si applica questo.

Concordo con Leonardo53, ti consiglio di verificare il criterio usato nella tabella millesimale del tuo regolamento perché anche se nel vecchio art.1124 c.c. venivano menzionate solo le scale, molti regolamenti già prima della riforma lo avevano applicato anche all'ascensore. Se così non fosse hai due possibilità come ti hanno già prospettato:

uno se il regolamento è di tipo contrattuale applichi a tabella,

due se invece è di tipo assembleare applichi l'art. 1124 c.c..

Chiedo anticipatamente scusa per la mia pignoleria.

Sono recentemente subentrato al precedente amministratore interno del mio condominio.

il regolamento condominiale è stato approvato in data 19/10/2009 con il consenso all'unanimità di tutti i condomini .

Mi pare di intuire ,sotto vostro suggerimento, documentandomi più dettagliatamente in questa materia, che i regolamenti di condominio possono avere natura:

1) contrattuale ;

2) assembleare .

 

1) Il regolamento di tipo contrattuale è quello predisposto dal costruttore dell'immobile prima della vendita dei singoli appartamenti.

È richiamato e a volte anche allegato negli atti di acquisto di ciascun appartamento.

Chi compra casa lo deve leggere e approvare. Al momento del rogito il regolamento viene integralmente accettato Se ne accettano tutte le obbligazioni.

Credo che non sia nel nostro caso in quanto nel atto di vendita dell'immobile avvenuto più di 30 anni fà , non viene menzionato nessun regolamento di condominio.La prima voltà è stato redatto nel 2009.

 

2) Il regolamento di tipo assembleare (o di origine interna); è il regolamento approvato dall'assemblea secondo le maggioranze di cui all'articolo 1136 2° comma c.c....il nostro regolamento è stato approvato all'unanimità da tutti condomini nel 2009.

 

Correggetemi se sbaglio;mi pare ,verosimilmente ,logico ritenere che io mi trovi di fronte ad un regolamento di condominio di natura assembleare che ha avuto non la maggioranza ma bensì l'unanimità dei consensi...

Facendo fede al vostro ragionamento dovrei regolarmi nella ripatartizione della spesa dell'ascensore sulla base della nuova disciplina dell'art.1124 c.c. (50% quote millesimali di proprietà dell'immobile;50% proporzionalmente all'altezza di ciascun piano dal suolo) in quanto il mio regolamento "apparirebbe" di natura assembleare pur nonostante nell'Rdc siano espressamente indicati i millesimi per l'ascensore di ogni singolo condomino...

e poi c'è da dire che con la ripartizione 50% millesimi proprietà e 50% altezza del piano la spesa con quella formula poco chiara la spesa verrebbe spalmata "diciamo" equamente a differenza dei millesimi dell'ascensore che pregiudicano quelli che stanno ai piani alti...

Quindi che tipo di regolamento ho?

quale è il riferimento normativo che basandosi su regolamento contrattuale o assembleare indica il modo di ripartizione???

vi ringrazio per i vostri puntuali suggerimenti....

Quindi che tipo di regolamento ho?

quale è il riferimento normativo che basandosi su regolamento contrattuale o assembleare indica il modo di ripartizione???

vi ringrazio per i vostri puntuali suggerimenti....

Art. 1123

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Più che parlare di regolamento contrattuale e assembleare è più corretto parlare di norme contrattuali e norme assembleari.

Un criterio di riparto diverso da quello legale è da considerare norma contrattuale.

La norma contrattuale è stipulata tramite una CONVENZIONE (contratto).

La CONVENZIONE può essere contenuta in un cosiddetto "regolamento contrattuale" che equivale ad un contratto registrato alla Conservatoria dei Registri oppure può essere contenuta in una delibera all'unanimità di 1.000 millesimi.

 

La differenza tra un contratto registrato (regolamento contrattuale) ed un contratto non registrato (delibera all'unanimità) sta nel fatto che mentre il contratto registrato ha valore per chi lo ha sottoscritto e per i futuri acquirenti, una delibera all'unanimità ha valore solo per chi l'ha votata ma non per eventuali futuri acquirenti.

 

Nel tuo caso, la delibera ha valore di contratto solo per chi ha votato favorevole ma potrebbe opporsi un proprietario che ha acquistato dopo la delibera.

 

Come già detto, probabilmente la tabella C segue già il criterio dell'art. 1124.

Se posti i millesimi di proprietà (tabella A) di ciascun proprietario, indicando il piano per ciascuno, potrei farti il calcolo dei millesimi con il criterio 1124 e confrontarlo con la tua tab. C

 

Esempio:

1° piano

appartamento A 100 millesimi

appartamento B 120 millesimi

 

2° piano

appartamento C 110 millesimi

appartamento D 115 millesimi

......

Grazie per la disponibilità Leonardo e su questa sottigliezza giurisprudenziale.Ti agevolo il compito con le varie ripartizioni da me formulate e se errate chiedo tua cortese rettifica.

 

Spesa manutenzione ascensore €770 euro .

 

Tabella A (millesimi di proprietà)

1° piano

Appartamento A 92,77 millesimi

Appartamento B 95,16 millesimi

 

2° piano

appartamento C 99,69 millesimi

appartamento D 102,93 millesimi

 

3° piano

appartamento E 103,78 millesimi

appartamento F 104,00 millesimi

 

4° piano

appartamento G 107,61 millesimi

appartamento H 108,21 millesimi

 

5° piano

appartamento I 185,92 millesimi

 

io ho applicato questa formula trovata on line sulla base del riformato art. 1124 c.c.

CALCOLO SPESA RELATIVA AI MILLESIMI DI PROPRIETA'

FORMULA : 1/2 spesa : totale millesimi = Spesa relativa ad ogni millesimo x millesimi del singolo condomino = spesa relativa al singolo condomino .

Prendo come esempio di ripartizione il 5° piano in cui abito solo io :(Metà spesa)770 /2 = 385 :1000= 0,385*(millesimi di proprietà) 185,92 = 71,5792 (spesa relativa al singolo condomino).

CALCOLO SPESA RELATIVA AL PIANO

FORMULA : 1/2 spesa : sommatoria dei piani = spesa base x numero piano = spesa singolo piano

Quindi (Metà spesa)770 /2 = 385 : (sommatoria dei piani 1+2+3+4+5 =15) = 25,66 x 5 (numero piano il 5°) = 128,33

CALCOLO FINALE:

SPESA CONDOMINO : (spesa proprietà) 71,5792 + (spesa piano) 128,33 = € 199,9092

 

Ora ti riporto invece la TABELLA © PER L'ASCENSORE COME DESCRITTA DA REGOLAMENTO CONDOMINIALE

 

1° piano

Appartamento A 31,284 millesimi

Appartamento B 34,650 millesimi

 

2° piano

appartamento C 65,170 millesimi

appartamento D 67,697 millesimi

 

3° piano

appartamento E 101,80 millesimi

appartamento F 98,00 millesimi

 

4° piano

appartamento G 134,862 millesimi

appartamento H 130,872 millesimi

 

5° piano

appartamento I 330 millesimi

 

Seguendo invece questa tabella e prendendo come esempio il mio piano :

Spesa 770 : 1000 x ( millesimi dell'ascensore per condomino ) 330=€ 254,1

Beh devo dire che così l'aggravio per me è notevole... 55 euro in più...

mi auguro che l'architetto che abbia redatto i millesimi sia stato competente ed equo...

Ora ti riporto invece la TABELLA © PER L'ASCENSORE COME DESCRITTA DA REGOLAMENTO CONDOMINIALE

--img_rimossa--

 

Come si può intuire si tratta di un semplice calcolo aritmetico fatto con excel e si nota anche l'imprecisione dei millesimi di proprietà, la cui somma non equoivale a mille esatti, bensì a 1.000,07

 

Fermo restando che se la tabella C è stata approvata all'unanimità anche da te non si discute, ti consiglio di leggere attentamente il regolamento per vedere se con la tabella C si ripartiscono solo le spese di USO (esercizio) oppure anche la manutenzione.

 

In realtà le tabelle per SCALE ed ASCENSORE sono 2:

TABELLA USO

TABELLA MANUTENZIONE

 

- TABELLA USO PER CESPITE: è la tabella che si usa per ripartire le spese di miglior godimento come, ad esempio, la pulizia scale e la forza motrice (ENEL) ascensore. Questa tabella tiene conto esclusivamente dell'altezza dal suolo ma come potrai notare, i millesimi derivanti dall'altezza per piano(66-133-200-266-333) non sono ripartiti in parti uguali tra gli appartamenti dello stesso piano, bensì in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun appartamento del piano.

 

- TABELLA MANUTENZIONE PER CESPITE: è la tabella che segue il criterio dell'art. 1124 (per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal

suolo) e che viene utilizzata per la manutenzione delle scale e dell'ascensore.

Dati i millesimi rilevati nella tua tabella C è da ritenere che la tua tabella C non tiene conto dell'art. 1124 bensì esclusivamente dell'altezza per piano.

 

Unica incongruenza che non mi spiego, sebbene di pochi millesimi, salvo un tuo errore di inversione millesimi:

tra i due appartamenti del terzo piano, pur essendo sullo stesso piano, quello che ha meno millesimi di proprietà rispetto all'altro ha più millesimi sulla tabella C; stessa incongruenza tra gli appartamenti del quarto piano.

Congruenti, invece, il primo e secondo piano.

ti riporto anche la Tabella (B) per le scale WP_20140917_002.jpg

Nel regolamento per la Tabella © si ripartiscono anche quelle di mantutenzione ordinaria e straordinaria WP_20140917_003.jpg

L'rdc è stato approvato all'unanimità anche da mia madre.

I millesimi che ti ho riportato sono esattamente quelli descritti nel regolamento...neanche io me li spiego

La formula che ti ho prospettato ti sembrava corretta ??

Secondo te è un regolamento pregiudizievole per alcuni condomini?

grazie per il tuo tempo.

L'rdc è stato approvato all'unanimità anche da mia madre.

I millesimi che ti ho riportato sono esattamente quelli descritti nel regolamento...neanche io me li spiego

La formula che ti ho prospettato ti sembrava corretta ??

Secondo te è un regolamento pregiudizievole per alcuni condomini?

grazie per il tuo tempo.

La formula da te riportata è corretta ed è l'equivalente dei millesimi manutenzione riportati nella mia tabella.

Infatti sei calcoli €.770,00 * 259,63/1000 = €. 199.91 (tuo stesso risultato).

 

Secondo me si son confusi nell'indicare le tabelle.

Se si parla con chi le ha redatte magari confermerà che con la tabella B si ripartono le spese indicate nella tabella C e viceversa.

Come potrai notare, la tua tabella B si avvicina di molto alla mia tabella "manutenzione" calcolata con il criterio dell'art. 1124.

 

Dici che il regolamento è stato approvato da tua madre.

Tua madre è proprietaria oppure ora il proprietario sei tu in qualità di erede?

Se sei erede dovresti approfondire l'argomento perchè non so se una delibera all'unanimità vale solo per i terzi acquirenti oppure anche per gli aventi causa in qualità di eredi.

Questa potrebbe essere l'unica scappatoia.

 

In ogni caso tieni presente che se è vero che paghi con la tabella C quello che dovresti pagare con la tabella B...

è anche vero che paghi con la tabella B quello che dovresti pagare con la tabella C per cui forse alla fine le spese si bilanciano (tranne nel caso di spese significative come potrebbe essere la sostituzione dell'intero impianto ascensore che potrebbe aggirarsi anche sui 40/50 mila euro).

Si...è mia madre la proprietaria ...approfondirò cmq l'argomento

il regolamento è stato registrato .

Effettivamente ,come mi fai notare tu , hanno fatto confusione ,

Per quanto riguarda le scale c'è un accordo tacito tra noi condomini ,paghiamo in egual misura utilizzando i proventi derivanti dalle quote nonostante vi sia una tabbella (B)

Quindi ,diciamo che sono con le mani legate .

quello che mi chiedo io ,per giusto,nella ripartizione della spesa dovrei usare la tabella (B) che è quella che è in linea con l'art.1124 c.c. appunto come mi fai puntualmente notare ..ma chi glielo spiega ai signori condomini....eh vabbeh !

Ciao Leonardo...potresti inviarmi quel prog. exel per il riparto di spesa?

Secondo te potrei sollevare questa questione in assemblea ,cioè tabelle millesimali ,seppur invertite,che non seguono i giusti criteri???

Ciao Leonardo...potresti inviarmi quel prog. exel per il riparto di spesa?

Secondo te potrei sollevare questa questione in assemblea ,cioè tabelle millesimali ,seppur invertite,che non seguono i giusti criteri???

Le tue tabelle seguirebbero il criterio legale se i relativi riparti fossero invertiti (ma con la tua tabella C poi dovresti pagare la spesa di pulizia scale e forza motrice ascensore).

 

Puoi portare la discussione in assemblea ma, come hai specificato, il riparto è contrattuale e registrato per cui è in deroga al criterio legale.

Che si sia commesso un errore e si volesse scrivere il contrario, o che si sia volutamente invertire il criterio, quello è e quello rimane senza l'UNANIMITA' dei consensi.

Ti allego il foglio di calcolo per calcolare le tabelle USO e MANUTENZIONE partendo dai millesimi di proprietà da te indicati.

manuelrux.zip

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