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L'amministratore deve consentire l'accesso ai contratti assicurativi condominiali?

Con la disamina della pronuncia del tribunale lombardo si pone l'accento sull'annosa questione dell'accesso agli atti condominiali e le resistenze dell'amministratore di condominio
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Il Tribunale di Monza, con sentenza emessa in data 26.01.2022, n. 188, accoglieva parzialmente domanda introdotta da un condomino contro un capo condominio il quale non consegnava le condizioni generali della polizza fabbricati del condominio.

L'amministratore si costituiva innanzi al giudice competente, e contestava quanto sostenuto dal condomino e ne chiedeva la condanna al risarcimento dei danni, ex art. 96 c.p.c., per lite temeraria.

Il Tribunale adito riteneva il giudizio maturo per la decisione, senza espletare la fase istruttoria (ex art. 184 c.c.), e rinviata la causa per la precisazione delle conclusioni, ed introita la stessa, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.c., per il deposito di comparsa conclusionali e memorie di replica.

Il giudice monocratico, dichiarava sui prime due motivi di pretesa cessata la materia del contendere, afferenti la presunta violazione da parte dell'amministratore di condominio, in ordine all'art. 1129, comma 2, c.c., per l'impossibilità di esaminare i registri detenuti nello studio del detto capo condomino, nonché la presunta violazione dell'art. 1129, comma 5, c.c., in merito alla mancata esposizione della targhetta in bacheca delle generalità e i recapiti dell'amministratore.

Accoglieva solo la richiesta inerente la mancata visione del contratto assicurativo in favore dell'attore-condominio e compensava le spese di lite, rigettando, altresì, la condanna per lite temeraria sostenuta dal convenuto-amministratore.

Il condomino non ha azione diretta verso l'assicurazione del condominio

Conservazione dei registri e l'indicazione delle generalità dell'amministratore.

Tematica affrontata nella pronuncia del Tribunale lombardo, è quanto previsto dall'art. 1129, comma 2, c.c., in ordine alla conservazione dei registri e documentazione condominiale, secondo cui l'amministratore: "contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico" debba comunicare "i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'Amministratore ed il registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'Amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata".

L'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore deve, inoltre, essere "affissa sul luogo di accesso al Condominio o di maggior uso comune, agevolmente raggiungibile pure dai terzi" (art. 1129, comma 5, c.c.). L'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati indicati costituisce "grave irregolarità" sanzionata con la revoca dell'amministratore (art. 1129, comma 12, n. 8, c.c.). Si tratta di un dovere di informazione ex lege che non precede la fase della nomina, e, dunque, di un'informazione non richiesta ai fini di una corretta formazione della volontà assembleare: il dovere informativo in esame non è, in sostanza, relativo a circostanze di cui mettere a corrente i condomini prima della deliberazione di designazione dell'amministratore.

L'obbligo di informazione è esigibile, piuttosto, contestualmente all'accettazione della nomina o del rinnovo, e quindi già in fase esecutiva del mandato. Il difetto di una comunicazione completa e veritiera dei dati anagrafici e dei recapiti dell'amministratore, non relazionandosi ad un obbligo precontrattuale di informazione incombente sul mandatario, non è dunque sanzionato con l'annullamento della nomina, ma identificato come "grave irregolarità", motivo di possibile revoca.

L'omissione informativa, elevata a causa di rimozione dell'amministratore, viene, cioè, presuntivamente intesa come condotta che possa pregiudicare o porre in pericolo gli interessi comuni.

Diritto di accesso ai documenti condominiali

Tornando alla sentenza, il giudicante ha constatato il mancato adempimento e violazione da parte del capo condominio di un diritto fondamentale relativo alle dinamiche condominiale: l'accesso ai documenti condominiali.

L'amministratore, in corso di causa, non ha provato con prove documentali, l'aver concesso il diritto di informazione in favore di un condomino richiedente le condizioni generali della polizza fabbricati.

Pertanto, è assolutamente condivisibile l'accoglimento da parte del Tribunale di Monza in ordine alla pretesa del condomino di prendere visone della citata polizza e di estrarre copia delle citate condizioni generali previo rimborso delle spese.

Tuttavia, l'amministratore assolve al proprio obbligo d'informazione attraverso la redazione della contabilità sulla base delle specifiche indicazioni ex art. 1130-bis c.c., con la comunicazione degli elaborati contabili (rendiconto consuntivo e bilancio preventivo) all'assemblea annua dei condòmini come previsto dell'articolo 1130 c.c., n 10 "Redige il rendiconto condominiale annuale alla gestione e convoca l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

Perciò, con la riforma del condominio (l. n.220/2012), si è normato il diritto di ogni condomino ad accedere ai documenti condominiali, rispettando determinate regole e, anche, da quanto stabilito dalle regole contenute dai regolamenti condominiali.

Sicché, come rafforzato dal suddetto disposto dell'articolo 1130 bis c.c., condòmini avranno diritto a richiedere, in ogni tempo, copia dei giustificativi che compongono la contabilità condominiale, come pure di consultazione e rilascio di copie per quanto ai registri condominiali ed alla scheda del conto corrente bancario ex art. 1129, commi 2 e 7, c.c.

Da non sottacere, in questa disamina, è la norma che sancisce l'obbligo dell'amministratore di conservare tutta la documentazione inerente la gestione del Condominio ed i rapporti con i singoli condomini (art. 1130, n. 8 c.c.) è da leggere sia con il successivo art. 1130-bis, comma 1, c.c., laddove si stabilisce che le scritture e i documenti giustificativi della spesa devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione che con l'art. 1129, comma 8 c.c. che prevede l'obbligo dell'amministratore, alla cessazione dell'incarico, di consegnare tutta la documentazione afferente al Condominio ed ai condomini.

L'amministratore è, inoltre, tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9 c.c.).

Quando vi è tale richiesta dal condomino, il capo condomino non ha la facoltà di rifiutare, né di posticiparne la redazione di tale attestazione, per alcun motivo (Cass. civ. sez. II, 21 febbraio 2019, n. 5151).

Prescrizione dei documenti condominiali

Per completezza espositiva, va precisato che l'amministratore ha l'obbligo di conservazione dei documenti condominiali, per tutta la durata dell'incarico, con obbligo di consegna al momento della cessazione dell'incarico medesimo e tali documenti devono essere sempre conservati, senza possibilità di disfarsene.

L'inadempimento dell'obbligo di conservazione del registro dei verbali può portare alla revoca giudiziale, con susseguente richiesta risarcitoria. Quanto alla durata dell'obbligo, la prescrizione è decennale.

Questi dieci anni si contano dalla data di registrazione (nel registro di contabilità) e comunque al loro trascorrere non consegue il divieto di chiedere copia, ma solamente la possibilità per l'Amministratore di disfarsene o quanto meno di porre all'attenzione dell'assemblea la problematica della loro conservazione.

In conclusione, non va sottaciuto un aspetto fondamentale: al diritto di ogni condomino ad accedere ai documenti vi è l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione della propria attività al fine di consentire a tutti gli aventi diritto alla visione della documentazione condominiale di ogni natura (c.d. pezze giustificative), per garantire la trasparenza della gestione condominiale, in mancanza è violato il rapporto di fiducia che intercorso tra mandato e mandatario.

Danno da infiltrazione dal tetto comune e risarcimento dall'assicurazione

Sentenza
Scarica Trib. Monza 26 gennaio 2022 n.188

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Gianni
Gianni 15-02-2022 11:20:01

Sarebbe NECESSARIO render chiaro che tutta la documentazione è di proprietà del condominio !
Il mandatario esegue per conto del condominio in cambio della parcella pattuita.
Pertanto OGNI CONDOMINO risulta l'AVENTE DIRITTO a consultare un proprio documento gestito dall'amm. di cond.

rispondi
Biagio
Biagio 15-02-2022 18:00:34

Buongiorno. E perché no rivolgersi direttamente alla compagnia assicurativa per chiedere delucidazioni evitando di far richiesta al mandatario. Ci vuole più trasparenza per noi condòmini. Già il fatto che alcuni mandatari prendono iniziative contravvenendo quello chi si chiama sovranità quindi assemblea formata dai condomini.Cambiano assicurazione senza informare i condomini. Questo è solo un piccolo tassello.

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Gianni
Gianni 16-02-2022 08:51:11

I condomini DEVONO prendere coscienza che gli spazi condominiali sono di loro comproprietà, mentre l'abitazione risulta essere la proprietà esclusiva.
Esiste il REGOLAMENTO CONDOMINIALE ke tutti i condomini DEVONO avere e conoscere.
Esistono delle(poche)REGOLE e NORME che identificano l'amministratore ed il suo ruolo.
SOLO con la conoscenza e formazione il CONDOMINO potrà iniziare a partecipare ATTIVAMENTE all'ASSEMBLEA CONDOMINIALE e quindi partecipare alla gestione della comproprietà.
SOLO INIZIANDO A LEGGERE/STUDIARE il Regolamendo si INIZIA ad essere condomini

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