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Passaggio di consegne, l'obbligo esiste già da prima della riforma

L'obbligo di custodia e consegna riguarda l'intero rapporto di mandato e non si fonda solamente su quanto prescritto dall'art. 1129 c.c. modificato dalla legge n. 220 del 2012.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

L'amministratore di condominio revocato dall'incarico è tenuto alla consegna di tutta la documentazione e le cose in suo possesso inerenti al condominio.

La consegna al nuovo amministratore deve riguardare ogni cosa, anche quelle più datate. Nello specifico a nulla rileva che alcuni documenti siano precedenti al 2012.

L'obbligo di consegna, infatti, è legato alla natura del rapporto che s'instaura tra amministratore e condominio e prescinde dal fatto che una specifica disposizione in tal senso sia stata inserita nel codice civile solamente dalla legge n. 220 del 2012.

Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Corte di Appello di Milano all'esito di un processo d'appello nell'ambito di un procedimento inizialmente attivato da un condominio contro l'ex amministratore per la consegna di documenti condominiali.

Passeggio di consegne, il caso

In seguito alla cessazione di un incarico, un amministratore veniva convenuto in giudizio, ex art. 702 c.p.c., da un condominio per la consegna di alcuni documenti.

Nella sostanza, il condominio lamentava un passaggio di consegne parziale. Mancavano dei verbali, di molti anni precedenti il passaggio di consegne - come si suole dire verbali del secolo scorso - e altri documenti.

Come contestare un passaggio di consegne incompleto?

In primo grado il Tribunale di Milano dava ragione alla compagine: l'ex amministratore doveva consegnare quelle carte. Il mandatario cessato dall'incarico proponeva appello poiché a suo modo di vedere aveva agito correttamente, sia perché nel corso del giudizio aveva depositato e quindi consegnato residua documentazione effettivamente non passata al suo successore e sia perché i suoi obblighi di conservazione e consegna dovevano considerarsi adempiuti considerando che l'obbligo era insorto il 18 giugno 2012, con l'entrata in vigore della legge 220 del 2012.

In sostanza, questa la tesi dell'appellante, il passaggio di consegne era obbligatorio per quanto fosse in suo possesso a far data dall'entrata in vigore della riforma, mentre per la documentazione recante data precedente, al più l'obbligo avrebbe riguardato quei documenti per il cui obbligo di conservazione non fosse maturata la prescrizione.

La Corte di Appello non ha accolto il gravame proposto.

Passeggio di consegne, le norme ed il rapporto tra amministratore e condominio

. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

Questo il contenuto dell'art. 1129, ottavo comma, c.c. In effetti la disposizione così citata è stata introdotta nell'art. 1129 dalla novella legislativa di fine 2020.

Ciò, però, non vuol dire che da allora è sorto l'obbligo del passaggio di consegne e che prima nulla dovesse fare/dare l'amministratore revocato.

In tal senso è folta la giurisprudenza che si è pronunciata sull'obbligo di consegne anche nella vigenza della precedente disciplina (si vedano ad es. Trib. Milano 5 novembre 1992, Cass. 8 marzo 2019 n.6760).

Passeggio di consegne, la decisione della Corte di Appello

La Corte di Appello di Milano è partita da queste premesse per fondare la propria decisione.

In primis i giudici lombardi hanno ricordato che quello tra amministratore e condominio e rapporto che si fonda sulle regole che disciplinano il mandato. Così, al di là della specifica disposizione di cui all'ottavo comma dell'art. 1129 c.c., anche prima della sua entrata in vigore era possibile individuare con chiarezza la base giuridica che imponeva l'obbligo del passaggio di consegne e prima di questa anche l'obbligo di conservazione.

Si legge in sentenza che "l'obbligo di conservazione della documentazione condominiale afferisce alla natura del rapporto condominiale, sia in base alle norme sul mandato, in particolare dell'art. 1713 c.c., per cui sussiste l'obbligo dell'amministratore di restituire ai condomini, al termine della gestione, quanto ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del Condominio, quindi anche tutti i documenti che alla gestione si riferiscono, sia per l'applicazione del più generale principio di cui all'art. 1176 c.c., richiamato dal Tribunale (Cass. 16 agosto 2000 n. 10815).

L'obbligo di restituzione, sebbene non previsto espressamente dalla legge, veniva desunto dalla giurisprudenza dai principi generali, anche prima della riforma, essendo il passaggio di consegne fra vecchio e nuovo amministratore una fase delicata, potendo essere fonte per il condominio di rilevanti danni (Cass. 8 marzo 2019, n. 6760)" (App. Milano 7 giugno 2021).

In considerazione di ciò, ha proseguito la Corte Milanese, l'ex amministratore aveva l'obbligo di conservazione della documentazione anche inerente ad anni precedenti il 2013.

D'altra parte, aggiungiamo noi, che l'obbligo di conservazione dei documenti giustificativi delle spese abbia un orizzontale temporale decennale non significa che l'amministratore, che di quei documenti è mero custode, abbia facoltà di distruggerli superato il tempo indicato.

Al più non avrà più uno specifico obbligo di tenerli, potendo quindi porre in sede assembleare la questione sulla loro sorte, ovvero domandare un compenso ulteriore per l'archiviazione.

Ecco i principi base da seguire per l'adeguamento

Sentenza
Scarica App. Milano 7 giugno 2021

Cerca: passaggio consegne documenti condominiali

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Gianni
Gianni 24-08-2021 11:27:30

Egr. Amm. del sito ed avv. A.G. denoto alcune disattenzioni nella esposizione.
Art 702 cpc ! ?
Fine anni 2020 ! ?
Potrebbero indurre vari amministratori di enti di gestione dei immobili condominiali in ORRORI visto ke la maggioranza ignora molte cose.
Mille grazie ke soccorre gli operatori di settore CHE MOLTISSIMO HANNO BISOGNO.

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Gianni
Gianni 24-08-2021 11:30:04

Egr. Amm. del sito ed avv. A.G. denoto alcune disattenzioni nella esposizione.
Art 702 cpc ! ?
Fine anni 2020 ! ?
Potrebbero indurre vari amministratori di enti di gestione dei BENI immobili condominiali in ORRORI visto ke la maggioranza ignora molte cose.
Mille grazie ke soccorre gli operatori di settore CHE MOLTISSIMO HANNO BISOGNO.

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Luigi
Luigi 24-08-2021 13:35:57

e se l'amministratore sparisce? con i soldi o senza soldi ma lascia buchi enormi vuoi perchè i condomini non hanno più versato vuoi perchè l'amministratore di condominio non ha più presentato i bilanci e le chiusure e quindi non ha più pagato i fornitori. a questo punto come la mettiamo se bisogna ricostruire la contabilità, per quanto possibile poiché non c'è più nulla.....

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Luigi
Luigi 24-08-2021 13:37:13

e se l'amministratore sparisce? con i soldi o senza soldi ma lascia buchi enormi vuoi perchè i condomini non hanno più versato vuoi perchè l'amministratore di condominio non ha più presentato i bilanci e le chiusure e quindi non ha più pagato i fornitori. a questo punto come la mettiamo se bisogna ricostruire la contabilità, per quanto possibile poiché non c'è più nulla.....
chi subentra deve operare con fantasia.... anche se i condomini possono capire visto che non hanno pagato.

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Ara
Ara 30-08-2021 11:45:38

l'amministratore uscente (A) ha consegnato solo parzialmente quanto dovuto al sottoscritto amministratore subentrante.
In particolare mancano i documenti contabili e amministrativi di quattro anni precedenti, in cui vi era un diverso amministratore (B). I documenti mancanti sono molto importanti per ricostruire particolari e delicati passaggi economici avvenuti in questi 4 anni.
Ovviamente l'amministratore A dice di non avere ricevuto tali documenti da B e che non è tenuto a consegnare quanto non ricevuto.
Io credo che si possa procedere contro A, perchè doveva essere suia cura chiedere tutta la documentazione. Ho ragione o no? cosa potrei fare per recuperare i documenti?
grazie.

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Luigi
Luigi 30-08-2021 13:19:24

bisogna ricorrere alla documentazione e bilanci creativi......
bando alle stupidaggini. bisogna conoscere, anche tramite i condomini, chi sonio od erano i fornitori per chiedere copia del documento mancante. la delinquenza nel campo degli amministratori impera solo perchè non esiste un albo ovvero il più degli amministratori non è iscritto ad uno di essi poiché basterebbe una denuncia all'albo per sospendere o peggio far cessare l'attività all'amministratore per cui gli amministrati sono al corrente ed informati. purtroppo non è così.

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