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Amministrare il Condominio senza Amministratore

Oneri e adempimenti a carico dei condòmini
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti - Foro di Roma 

Come sanno i nostri lettori, l'Amministratore del Condominio è organo eventuale dello stesso, a differenza dell'Assemblea che è organo necessario: cosa significa?

L'art. 1129 c.c., 1° comma, prevede che sia obbligatorio nominare un Amministratore (se non provvede l'Assemblea, lo farà il Giudice, su ricorso di anche un solo condòmino o dell'Amministratore dimissionario) quando i condòmini sono più di otto, cioè da nove in su: attenzione, come spiegato varie volte in queste pagine, per «condòmino» dobbiamo intendere il proprietario e, laddove una persona possegga più unità immobiliari o una stessa unità sia in comproprietà di più persone, si conterà sempre e solamente un 'condòmino'.

E laddove il Condominio non sia costituito che da 8 o meno condòmini? Allora spetterà agli stessi decidere se amministrare 'in proprio' oppure affidarsi ad un soggetto professionista della gestione condominiale.

Revoca del decreto ingiuntivo e liquidazione delle spese

Si tratta di situazioni meno rare di quanto si pensa e non solamente collegate alla 'capienza' dell'edificio in condominio: ad esempio, un edificio formato da 8 unità immobiliari non rientrerà mai nell'obbligo normativo di nomina dell'Amministratore, a meno che una o più delle unità non vengano frazionate per costituirne almeno una in più, facendo così scattare l'obbligo, in caso di aumento parallelo della proprietà, della nomina - qualora invece la proprietà della nuova unità rimanga in capo ad uno dei condòmini già presenti e proprietario di una delle altre 8 unità, non si avrà obbligo, perché il numero dei 'condòmini' ai sensi della norma in commento non sarà aumentato.

Ancora, in caso di morte dell'Amministratore, i condòmini si troveranno sprovvisti dell'organo gestorio sino a quel momento operante e dovranno fare i conti con la gestione, per quanto temporanea, dell'edificio.

Vediamo allora come si svolge l'amministrazione 'collettiva' del Condominio, dove, con questa espressione intenderemo riferirci all'amministrazione esercitata dalla compagine condominiale collettivamente e impersonalmente, perché, qualora si intenda invece affidare l'Amministrazione ad uno dei condòmini, ci troveremmo comunque di fronte ad un Amministratore e varrebbero tutte le norme dettate per questa carica.

Le spese dell'esecuzione forzata sono sempre recuperabili? No.

Si devono rispettare i requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c.

La norma citata regola i requisiti che deve possedere l'Amministratore: si badi bene, sia l'Amministratore professionista che l'Amministratore 'in proprio'.

Infatti, il 2° comma dell'art. 71 bis disp. att. c.c. esonera il condòmino che assume il ruolo di Amministratore dello stabile in cui vive solamente dai requisiti di cui alle lettere f) e g) del 1° comma, cioè costui non è tenuto a possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado né ad avere svolto la formazione iniziale, né infine a svolgere la formazione periodica secondo i dettami del D.M. 140/2014.

Tuttavia, gli altri requisiti, indicati alle lettere da a) ad e) del 1° comma dell'art. 71 bis disp. att. c.c., sono necessari e devono essere posseduti: essi sono il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per i reati indicati (v. lett. b) del 1° comma dell'art. 71 bis disp. att. c.c.), l'assenza di misure di prevenzione definitive, salva la riabilitazione, l'assenza di interdizione o inabilitazione e l'assenza dall'elenco dei protesti cambiari.

Tuttavia, laddove, come nel caso che esaminiamo oggi, non vi sia un soggetto (persona fisica o giuridica) che assuma la carica di Amministratore, quindi laddove la gestione sia ripartita tra tutti i condòmini, dovranno essi essere in possesso dei requisiti indicati sopra?

Risponde l'acquirente o il venditore per le spese pregresse di acqua e riscaldamento emerse dopo la compravendita?

Non ci consta che ad oggi vi siano indicazioni in merito; a rigor di logica e di stretto diritto, siccome le norme poste circa l'ufficio di Amministratore condominiale sono dettate a tutela della collettività condominiale, cioè dei condòmini che affidano la gestione di un patrimonio, immobiliare e mobiliare, ad un soggetto terzo, si ritiene che le stesse valgano in riferimento all'attività esercitata e non con unico riguardo alla persona che la esercita.

Pertanto, a nostro avviso, anche in caso di gestione 'collettiva', coloro che materialmente si occuperanno di compiere i singoli atti gestori (pagare i fornitori, verificare il pagamento degli oneri, eseguire le dichiarazioni fiscali a nome del Condominio) dovrebbero essere in possesso di detti requisiti.

Conto corrente, assicurazione condominiale, pagamento dei fornitori: come gestirli?

La cura quotidiana di questi adempimenti è ciò che nella maggior parte dei casi spinge anche i Condominii più piccoli a nominare un soggetto che se ne prenda cura, interno o esterno.

Sappiamo che l'art. 1129 c.c. - in particolare, i commi 7° e 12°, n. 4) - hanno imposto l'obbligo di utilizzo di un c/c dedicato al Condominio, sul quale devono transitare tutte le somme in entrata e in uscita: si applica questa norma in caso di assenza dell'Amministratore?

Come vengono ripartite le spese di "mitigazione del rischio di allagamento"

Rileviamo che la norma si apre con le parola «L'Amministratore è obbligato …», quindi da ciò dovremmo dedurre che la stessa sia dettata solamente per quei Condominii dove tale figura è presente?

Per il medesimo ragionamento di cui sopra, riteniamo che la norma abbia valenza generale e che si applichi anche laddove la compagine si 'autogestisca', in quanto disciplina dettata a tutela del patrimonio collettivo dei condòmini: peraltro, si comprende come non sia, salvo rari casi di realizzazione di esperienze utopistiche simili alle comuni di storica memoria, una gestione totalmente collettiva ed egalitaria del Condominio, perché, anche laddove si dovesse decidere per l'assolvimento turnario dei compiti amministrativi (ad esempio, per 6 mesi se ne occupano Tizio e Caio, per gli altri 6 Sempronio e Mevio), è evidente che avremmo un ufficio di Amministrazione 'in proprio', con cambio, deliberato dall'Assemblea, delle persone fisiche che materialmente ne sono investite - ammesso e non concesso che la giurisprudenza avalli un simile deliberato, posto che l'ufficio di Amministrazione è annuale e una delibera che aumenti o diminuisca la durata della carica va ritenuta nulla per violazione dell'art. 1129 c.c., che è norma imperativa e inderogabile, giusta l'art. 1138 c.c.

Si ritiene che, dovendosi presentare ad un istituto di credito per l'apertura del rapporto, i condòmini debbano quantomeno munirsi di una delibera assembleare che decide di stipulare il contratto di conto corrente con quella determinata banca o istituto e che autorizza i Sigg. ri Tizio e Caio a recarsi presso la stessa ed a firmare i documenti necessari, se non altro per una parvenza di collegialità e di regolarità da fornire alla controparte contrattuale che ha determinati obblighi imposti dal testo unico in materia di banche e istituti di credito e dalla normativa c.d. 'antiriciclaggio', relativi alla verifica della rappresentanza del cliente ed alla sua composizione.

Opposizione a decreto ingiuntivo e pagamento delle spese legali

Per quanto concerne l'assicurazione, vale il medesimo discorso fatto per il c/c condominiale: si dovrà procedere tramite delibera assembleare, con nomina dei soggetti incaricati e indicazione della compagnia con cui contrarre.

Rispetto al pagamento dei fornitori, quindi il vero e proprio fulcro della vita quotidiana del Condominio e ciò che ne permette il funzionamento regolare, anche qui si ritiene che sia maggiormente efficace incaricare una o più persone di eseguire i pagamenti; ovviamente, si potrebbe anche optare, laddove il fornitore in questione lo consenta, per la domiciliazione delle fatture presso il c/c condominiale.

Tuttavia, qualcuno dovrà pure, come si usa dire, 'fare la quadra' a fine anno o a fine gestione e trarre le somme di quanto è stato speso e di quanto è stato raccolto presso i condòmini …

In caso di contenzioso, come regolarsi?

Per questa ipotesi dobbiamo distinguere a seconda che si tratti di lite attiva o passiva.

In caso di lite attiva, cioè laddove il Condominio intenda attivare un giudizio nei confronti di qualcuno (condòmino o terzo), in difetto dell'Amministratore, il quale ha un margine di manovra autonomo, si ritiene che tutte le decisioni debbano passare tramite l'Assemblea, anche quelle relative alla gestione ordinaria o al recupero crediti che, normalmente, spetterebbero all'Amministratore senza necessità di delibera preventiva o ratifica, perché, per coerenza di sistema, o l'Amministratore c'è ed allora si applicheranno le relative norme, oppure non c'è ed allora non si applicheranno le norme dettate per lui.

Ci rendiamo conto che poco sopra abbiamo affermato l'esatto contrario rispetto ad altre disposizioni (requisiti, conto corrente, etc.), ma il caso del contezioso giudiziario è troppo rilevante per essere gestito da uno o due condòmini per tutti - salve, ovviamente, le occasioni in cui è la legge stessa ad affidare l'iniziativa ad uno o più condòmini nell'interesse collettivo.

Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e spese legali

Quindi, il Condominio delibererà la lite e, per amor di adesione alle norme processuali, dato che la procura o il mandato al legale debbono essere sottoscritti da qualcuno, autorizzerà uno o più condòmini a sottoscrivere la procura o il mandato con il legale, anch'esso prescelto dall'Assemblea.

Riteniamo che, per il caso del recupero degli oneri condominiali, il Condominio 'autogestito' potrebbe agire con il ricorso per Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.; infatti, la norma, pure dettata per l'Amministratore, afferma che costui possa ottenere il provvedimento monitorio immediatamente esecutivo sulla base dei consuntivi approvati e dei relativi stati di riparto, quindi, essendo questa la prova scritta che, ai sensi dell'art. 633 c.p.c., deve essere fornita affinchè il magistrato della fase sommaria conceda il decreto, non si vede perché non possa ottenerlo anche la compagine condominiale sfornita di amministratore, ma provvista di rendiconto e/o preventivo approvati con relativi stati di riparto.

La situazione potrebbe essere diversa in caso di lite passiva, cioè laddove sia un terzo o uno dei condòmini intenda attivare un giudizio verso il Condominio, perché l'art. 65 disp. att. c.c. prevede che «Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condòmini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 c.p.c. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condòmini per avere istruzioni sulla condotta della lite.».

Adempimenti fiscali, a chi toccano?

Il fatto che le normative fiscali o le disposizioni di carattere secondario o subordinato (Regolamenti e Circolari esplicative) affidino determinati compiti all'Amministratore non comporta che, in sua assenza, la fiscalità condominiale non esista.

Pertanto, il Condominio dovrà affidare ad un soggetto la cura degli adempimenti generalmente assolti dall'Amministratore, quali la comunicazione annuale all'Anagrafe Tributaria dell'ammontare dei beni e servizi acquistati dal Condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 9, D.P.R. n. 605/1973), l'obbligo di ritenuta d'acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal Condominio (artt. 23 e 25, D.P.R. n. 600/1973), il rilascio della relativa certificazione (CUD), l'obbligo di presentazione del modello 730, cioè la dichiarazione unica con la quale i sostituti di imposta (quale è il Condominio) denunciano all'Agenzia delle Entrate competente le somme e i valori soggetti a ritenuta alla fonte, nonché i contributi previdenziali (INPS) e assicurativi (INAIL) versati nel periodo d'imposta, il pagamento delle imposte dovute (Imu, Tarsi, Tari, ecc.) laddove siano presenti proprietà comuni (ad es. ex alloggio portiere) e la presentazione del modello AC dell'Unico, per comunicare all'Agenzia delle entrate l'elenco dei fornitori condominiali.

Ovviamente, il condòmino incaricato potrà farsi aiutare da soggetto professionista terzo (commercialista, CAAF, etc.), ma dovrà pur sempre rimanere come centro di imputazione dei dichiarativi sopra indicati, almeno rispetto al Condominio.

Quanto alle responsabilità, verso i condòmini e verso i terzi?

I condòmini, in quanto comproprietari dei beni e dei servizi comuni che condividono nell'edificio ove dimorano (o ove si trovano le unità a loro appartenenti) sono responsabili verso coloro che ricevano un danno da detti beni o servizi, secondo il paradigma dell'art. 2051 c.c.

Quindi, la responsabilità è comune e condivisa; ovviamente, essa potrebbe essere mitigata dalla presenza di un'assicurazione per la responsabilità civile, sempre ammesso che il danno di cui si tratta rientri in ciò che la polizza indennizza e salve le scoperture e le franchigie applicate.

Risponde l'acquirente o il venditore per le spese pregresse di acqua e riscaldamento emerse dopo la compravendita?

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Cerca: amministratore assemblea organo delibera condominio minimo

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Silvano Cecchini
Silvano Cecchini 07-09-2021 20:34:35

Mi interessa sapere se c'è la possibilità di poter ottenere la disponibilità dei fondi in banca. Nostra amministratrice deceduta. Sono una delle persone che si stanno interessando a raccimolare i denari per pagare fornitori non pagati da molto tempo dal la vecchia amministratrice.Molti debiti non pagati. Ci stiamo tassando prima della convocazione urgente.

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