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Manutenzione affidata a terzi e responsabilità del condominio

Il condominio è sempre responsabile per i danni provocati dai beni comuni anche se ha affidato a terzi la loro manutenzione.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In condominio, accade, frequentemente, che un proprietario denunci dei danni dovuti all'incuria di un bene comune. Si pensi, ad esempio, alle infiltrazioni derivanti da una copertura condominiale in cattive condizioni.

Nella vicenda sottoposta al vaglio della Corte di Appello di Genova e culminata con la sentenza n. 1057 del 19 ottobre 2021, si è discusso sulla responsabilità in un'ipotesi come quella descritta. In particolare, è stato esaminato il caso in cui la cui manutenzione era stata affidata, contrattualmente, ad un terzo.

Pertanto, le domande a cui la corte ha dovuto rispondere sono state le seguenti: se un bene comune non è stato mantenuto e, per questo motivo, ha provocato danni a carico di un condòmino, la responsabilità è sempre dell'ente? Questa conclusione non muta nemmeno se una ditta esterna si era impegnata con il condominio a mantenere il bene in buono stato?

Non ci resta che capire come la Corte di Appello di Genova ha risolto la lite in commento.

Manutenzione affidata a terzi e responsabilità del condominio: il caso concreto

In un fabbricato, in provincia di Genova, alcune infiltrazioni, provenienti da una copertura comune, avevano danneggiato dei box sottostanti. Per questa ragione, la proprietaria aveva citato in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento e per imporre all'ente d'intervenire in riparazione del bene comune.

Il convenuto si difendeva sostenendo che alcun addebito poteva essergli attribuito. Infatti, la manutenzione di tale copertura era stata, contrattualmente, affidata ad un terzo.

L'attrice era, altresì, a conoscenza di tale circostanza, visto che risultava tutto trascritto nell'atto d'acquisto nonché nel vigente regolamento condominiale.

Insomma, secondo la tesi del condominio, ogni responsabilità ed ogni onere andava, semmai, riferito alla ditta esterna.

Il Tribunale di Genova non ha accolto le eccezioni sollevate dal convenuto. Per questa ragione ha condannato il condominio al risarcimento dei danni patiti dall'attrice ed accertati in corso di giudizio. È stato, altresì, ordinato di eseguire i lavori descritti nella CTU, necessari ad impedire ulteriori infiltrazioni ed a riparare la copertura.

La descritta conclusione induceva il condominio a proporre appello. Nel corso dell'impugnazione erano riproposte le medesime difese, sostenendo che, in primo grado, non erano state debitamente valutate.

Purtroppo per l'appellante, la Corte di Appello di Genova confermava il primo verdetto, condannando la parte soccombente al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Crollo del solaio. Non sempre per la mancata manutenzione il condominio è responsabile

Bene condominiale: la responsabilità del custode

Secondo il codice civile il custode è responsabile dei danni provocati dal bene custodito, a meno che dimostri che l'evento lesivo sia stato determinato dal caso fortuito «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (Art. 2051 cod. civ.)». Ciò, ovviamente, vale anche per il condominio con riguardo ai beni comuni.

Da tale disposizione deriva l'obbligo di risarcire il singolo proprietario che è stato danneggiato, ad esempio, dalle perdite di una tubatura condominiale oppure dalle infiltrazioni provenienti da una copertura comune.

Ciò premesso, la presenza di un contratto, con il quale la manutenzione e la vigilanza sul bene è stata affidata ad un'impresa esterna, è sufficiente ad escludere ogni responsabilità in capo al condominio? In una circostanza come questa, si potrebbe affermare che l'ente non è responsabile poiché il fatto è avvenuto per caso fortuito?

A quanto pare, secondo la giurisprudenza bisogna rispondere negativamente a queste domande.

Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.

Il condominio è sempre responsabile dei danni provocati dai beni comuni

Secondo la Corte di Appello di Genova, nel solco della giurisprudenza già espressasi sull'argomento, il condominio è sempre tenuto a vigilare e ad intervenire sui beni comuni.

Perciò, anche in presenza di un contratto con il quale la manutenzione è stata affidata ad un terzo, non può sottrarsi alla propria responsabilità ed è tenuto a risarcire i danni provocati dalle cattive condizioni del bene.

In tale caso, infatti, l'ente non può invocare il cosiddetto caso fortuito, unica circostanza in cui potrebbe essere sollevato da ogni conseguenza «La giurisprudenza, del resto, ha sostenuto che il proprietario è custode di un bene e non è sgravato da responsabilità per i danni causati dalla cosa ove abbia trasferito ad un terzo poteri di intervento, in quanto l'unica prova liberatoria ammessa dall'art. 2051 c.c. consistente nella dimostrazione del caso fortuito, qui nel la specie insussistente (Cass. 23442/18; Cass. 7553/21)».

Nella vicenda in commento era emerso che la copertura incriminata risultava in pessime condizioni manutentive da molto tempo e che il condominio era già a conoscenza della situazione. Quindi, essendo questi tenuto a vigilare sul bene, sarebbe dovuto intervenire a prescindere dal rapporto contrattuale con il terzo inadempiente.

Questo perché, secondo la legge, il condominio resta sempre il custode del bene e non può essere esonerato in nessun caso; nemmeno invocando il concorso del terzo inadempiente agli obblighi di manutenzione «Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde "ex" art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tal i danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo, prospettandosi in tal caso la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità, che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria.

Nondimeno, la conseguenza della corresponsabilità in solido, "ex" art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l ' intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno (Cass. 7044/20)».

Danni da cose in custodia e concorso colposo del danneggiato

Sentenza
Scarica CORTE DI APPELLO DI GENOVA n. 1057 del 19/10/2021

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