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Appaltatore inadempiente? Gli oneri condominiali si pagano ugualmente
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Appaltatore inadempiente? Gli oneri condominiali si pagano ugualmente

Opposizione al decreto ingiuntivo avente ad oggetto gli oneri condominiali relativi all'appalto di straordinaria manutenzione

Avv. Giuseppe Zangari 

Né il ritardo nella consegna delle opere, né le eventuali penali previste nel contratto, né i danni provocati all'abitazione del singolo condomino possono essere eccepiti in sede di opposizione al decreto ingiuntivo avente ad oggetto gli oneri condominiali relativi all'appalto di straordinaria manutenzione.

=> Opposizione a decreto ingiuntivo, giudice di pace e tribunale

La vicenda. La sentenza prende le mosse da una situazione piuttosto frequente nella vita condominiale, vertendo suun appalto per la manutenzione di parti comuni del fabbricato rispetto al quale il Condominio avvia il recupero del credito nei confronti del proprietario moroso.

Quest'ultimo eccepisce l'insussistenza della prova scritta, l'inadempimento dell'appaltatore rispetto al termine di consegna dei lavori, la compensazione con le penali e/o il risarcimento dei danni cagionati durante i lavori alla sua proprietà, relativamente ai quali sarebbe responsabile il Condominio ex art. 2049 c.c.

La sentenza. L'opposizione è respinta nettamente(Trib. Rimini, n. 352/2019).

La prima doglianza è - agli occhi di chi scrive - francamente azzardata risultando alquanto improbabile che un decreto per il recuperi di oneri condominiali difetti della prova scritta.

Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., infatti, la prova è costituita dal rendiconto e preventivo che formano il bilancio condominiale, nonché dalla relativa delibera di approvazione.

Peraltro, la giurisprudenza ha osservato che la suddivisione degli oneri tra i singoli condomini incide solamente sulla provvisoria esecutività del decreto, e deve essere negata in mancanza della delibera di approvazione del riparto (Cass. Civ., n. 24957/2016).

=> Opposizione a decreto ingiuntivo e mancata impugnativa di delibera assembleare: quali conseguenze?

E difatti, nel caso di specie, il fondamento del credito è rappresentato dal "consuntivo con annesso stato di riparto, approvato con la delibera condominiale del 19.10.2015; dal preventivo della gestione ordinaria 2015/2016 e annesso stato di riparto, approvato con la delibera condominiale del 4.4.2016; nonché dal riparto relativo alla realizzazione dell'impianto elettrico condominiale e successivo rilascio della certificazione di conformità, approvato con la delibera condominiale del 19.1.2015".

In seconda battuta il condomino rileva non esservi prova che l'appaltatore abbia effettivamente eseguito i lavori, dimenticando che l'opposizione non involge il contratto di appalto, ma solamente il rapporto di credito vantato dal Condominio.

Incidentalmente, il Tribunale osserva che "l'eventuale inadempimento dell'appaltatore potrebbe semmai incidere sulla validità della delibera che approva i lavori, ma si tratta di un profilo che non può essere indagato in questa sede", e l'eccezione va dunque rigettata.

L'opponente contesta infine che l'amministratore non abbia fatto valere le penali per il ritardo nell'ultimazione dei lavori, nonché afferma l'esistenza di danni alla propria abitazione, chiedendo per entrambe le ipotesi una compensazione con l'importo ingiunto.

=> Decreto ingiuntivo: quando l'opposizione può essere considerata infondata

Il Giudice romagnolo osserva anzitutto che "l'attore non formula una domanda di condanna del condominio al risarcimento del danno, bensì chiede che si accerti che una somma gli è dovuta, all'esclusivo scopo di paralizzare la pretesa del condominio, dunque, solleva una mera eccezione di compensazione".

Ciò posto, l'omessa invocazione della penale costituisce al più un motivo di censura per l'amministratore, e non per il condominio che in definitiva ne subisce il danno.

Ma in ogni caso, l'ostacolo insormontabile alla pretesa compensazione è dato dal fatto che i crediti invocati dal condomino non sono né certi né di pronta liquidazione, con conseguente rinvio al seguente principio espresso di legittimità: "se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale o in altro già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione, il giudice non può pronunciare la compensazione, neppure quella giudiziale, poiché quest'ultima, ex art. 1243, comma 2 c.c., presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale è fatta valere, mentre non può fondarsi su un credito la cui esistenza dipenda dall'esito di un separato giudizio in corso e prima che il relativo accertamento sia divenuto definitivo" (Cass. Civ. S.U., n. 23225/2016).

Nel caso di specie i crediti invocati dal condomino sono contestati sia in sede di opposizione che nella parallela impugnativa della delibera, senza che neppure via sia un legame di pregiudizialità tra i due rapporti. Per tutti i motivi sopra espressi ne consegue la conferma del decreto opposto.

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