I cosiddetti consorzi di urbanizzazione nascono dalla necessità di creare un soggetto a cui poter attribuire la titolarità di beni destinati a servire una pluralità di edifici, garantendo così ai proprietari una maggiore efficienza e libertà nella gestione dei beni stessi e nella loro utilizzazione.
I consorziati sono obbligati a corrispondere i c.d. oneri consortili che rappresentano delle somme di denaro, qualificate in via prevalente come obbligazioni propter rem, dovute dai proprietari dei fondi in virtù della realizzazione di nuove costruzioni ed allo scopo di consentire all'amministrazione competente di edificare opere utili alla collettività.
Cosa accade dunque quando un consorziato, ovverosia il proprietario di un singolo lotto compreso nel comparto, dopo aver versato gli oneri consortili richiestigli per l'unità immobiliare di sua proprietà, agisce in giudizio al fine di richiederne la restituzione?
La sentenza del Tribunale di Roma, V sezione civile, n. 16412 del 20.10.2021, risponde nello specifico a questa domanda e chiarisce la natura dei consorzi di urbanizzazione.
Restituzione degli oneri consortili: la vertenza del proprietario
Il proprietario di un'unità immobiliare, facente parte di un consorzio, lo citava in giudizio al fine di domandare la restituzione degli oneri consortili versati per l'immobile di sua proprietà in quanto sosteneva che, a seguito della modifica di un articolo dello Statuto del Consorzio, il quale rendeva obbligatoria la partecipazione dei consorziati, quest'ultimo aveva diritto alla restituzione di quanto corrisposto.
In primo grado, il Giudice di Pace di Roma aveva rigettato la domanda dell'attore, il quale proponeva appello nanti il Tribunale di Roma.
Il Consorzio convenuto resisteva in giudizio e sosteneva che le obbligazioni nascenti dall'esercizio delle attività consortili costituiscono obbligazioni propter rem, ovverosia caratterizzate da una stretta inerenza con la res, cioè i lotti edificatori ricompresi nel consorzio e i beni messi in comune tra i consorziati per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Sentenza sul consorzio di urbanizzazione: le conclusioni del giudice
Prima di esaminare il merito della vicenda, i giudici capitolini hanno evidenziato la natura dei consorzi di urbanizzazione, i quali sono considerati dalla giurisprudenza di legittimità come figure atipiche, poiché distanti dagli altri istituti disciplinati dal Codice Civile.
Si distinguono, infatti, sia dai consorzi per il coordinamento della produzione e degli scambi, disciplinati dagli articoli 2602 e s.s. c.c., in quanto, nei consorzi di urbanizzazione, la qualifica di imprenditori dei singoli consorziati non è requisito indispensabile di appartenenza, bensì la proprietà o titolarità di un diritto reale sui singoli lotti di terreno del comparto, sia dai consorzi volontari di cui agli articoli 918 e ss. c.c., costituiti dai "proprietari di fondi vicini che vogliano riunire e usare in comune le acque defluenti dal medesimo bacino di alimentazione o da bacini contigui".
L'esistenza di un rapporto tra la proprietà del bene e appartenenza ad un'organizzazione rende evidente l'analogia con il Condominio, il quale si caratterizza per la coesistenza di più proprietà le quali devono gestire, insieme, le parti comuni dell'edificio.
Com'è noto, accanto al Condominio verticale, è conosciuto nella prassi ed è disciplinato dal codice civile, il Condominio orizzontale o Supercondominio, nel quale la comproprietà delle parti comuni condominiali è al servizio di costruzioni autonome oppure di più condomini. Il Condominio orizzontale è la figura giuridica che più si avvicina alla struttura del consorzio di urbanizzazione.
Proprio come nel Condominio, infatti, il proprietario ha una serie di diritti sulle parti comuni, ma anche degli obblighi collegati alla proprietà del suo bene.
Nel caso di specie, la proprietà dell'attore era stata provata per tabulas, tramite l'atto di acquisto, e dunque il Tribunale di Roma ha rigettato la richiesta attorea di restituzione degli oneri consortili.
Analogie e differenze con il Condominio.
Sebbene la giurisprudenza e la prassi abbiano confermato l'applicazione della normativa riferita al Condominio anche ai consorzi di urbanizzazione, vi sono dei tratti che differenziano questi due istituti.
Sebbene molto simili, infatti, poiché entrambi finalizzati alla gestione di parti e servizi comuni e dai quali derivano obbligazioni propter rem, il Condominio è un istituto necessario poiché previsto dalla legge qualora vi siano i presupposti per la sua creazione; il consorzio, invece, è una figura non necessaria, che nasce dalla volontà dei singoli proprietari i quali, per esigenze comuni, decidono di istituire un consorzio di urbanizzazione per la realizzazione di un servizio o di un impianto comune.
Recupero delle morosità nei consorzi di urbanizzazione.
Ma cosa accade se un consorziato si rifiuta di corrispondere gli oneri consortili?
La giurisprudenza afferma ormai da tempo che il consorzio può agire per ottenere il recupero degli oneri presso i morosi, avvalendosi del ricorso monitorio di cui all'art. 63 disp. att. c.c.
In questo caso però si nota una netta differenza con la disciplina del Condominio, laddove quest'ultimo ha solo l'onere di produrre i verbali di assemblea e i bilanci approvati al fine di instaurare un procedimento monitorio ed ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.
Nel consorzio di urbanizzazione, invece, non basta produrre le delibere di approvazione dei bilanci consuntivi, bensì bisogna provare anche di aver effettivamente erogato delle prestazioni dedotte in via monitoria.
È quanto stabilito dalla recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 4263 del 19 febbraio 2020, la quale, dopo aver ricordato la natura dei consorzi di urbanizzazione, i quali consistono in "aggregazioni di persone fisiche o giuridiche, preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi, sono figure atipiche, nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità", ha stabilito che il consorzio, al fine di richiedere il pagamento degli oneri non corrisposti, deve effettivamente provare lo svolgimento delle prestazioni per cui si domanda il pagamento.
