Non è legittima, però, la delibera che senza fondati motivi impedisce ad un condomino di realizzare un intervento volto a rendere più agevole la sua permanenza su una porzione di lastrico solare di proprietà esclusiva.
In particolare, non è legittima la delibera che nega l'autorizzazione ad una condomina per realizzare un intervento consistente nella posa in opera di una canalina di adduzione dell'acqua dalla propria unità immobiliare alla porzione di terrazzo di sua proprietà.
È questo il principio affermato dal Tribunale di Genova nella sentenza n. 2320 del 27 ottobre 2021.
Installare una conduttura dell'acqua a servizio della propria porzione di terrazzo a livello: la vicenda
In un caseggiato si era deliberato il rifacimento del lastrico solare; una condomina, approfittando della presenza delle maestranze dell'impresa incaricata, chiedeva al rappresentante della ditta incaricata di poter installare una conduttura dell'acqua a servizio della propria porzione di terrazzo.
Tale opera comportava semplicemente la collocazione di una canalina di ingombro limitato da posizionare sulla facciata nord (costo dell'operazione in presenza dei ponteggi di € 500,00); la proprietaria del terrazzo (che aveva necessità di intervenire con urgenza, prima della posa delle piastrelle sul pavimento della detta copertura piana), data la disponibilità dell'impresa, acquistava il materiale necessario per l'intervento programmato; l'amministratore, però, "bloccava l'intervento" facendo presente che era necessario il benestare dell'assemblea condominiale; successivamente convocava un'assemblea nell'ambito della quale la collettività condominiale esprimeva voto contrario all'intervento; di conseguenza la condomina si rivolgeva al Tribunale affinché fosse accertata la nullità e/o annullabilità della delibera assembleare ed il suo diritto ad eseguire l'intervento richiesto; inoltre richiedeva l'accertamento della responsabilità del condominio convenuto in ordine ai maggiori costi per l'esecuzione dei lavori in ragione del diniego espresso dal convenuto.
Controversia sull'installazione della canalina: le obiezioni del condominio
Il condominio eccepiva la piena legittimità della delibera. I condomini si difendevano sostenendo che l'intervento richiesto dall'attrice avrebbe costituito una nuova servitù a carico del condominio; tuttavia aggiungeva, in modo decisamente contradditorio, che l'assemblea, prima di autorizzare l'intervento, pretendeva chiarimenti sulle modalità e sulle caratteristiche tecniche dell'intervento; i condomini, infatti, temevano che la canaletta potesse diventare causa di infiltrazioni.
La decisione: la violazione dell'articolo 1102 c.c.
Il Tribunale ha ritenuto la domanda di parte attrice fondata.
Secondo i giudici genovesi la realizzazione di un'opera come quella oggetto della controversia deve ritenersi consentita al singolo condomino, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti al condominio, atteso che la stessa non integra mutamento della destinazione d'uso del bene comune, né risulta idonea ad impedire l'eventuale pari uso da parte degli altri condomini.
Del resto - come notano gli stessi giudici genovesi - l'intervento in questione avrebbe determinato un impatto minimo su uno dei prospetti del caseggiato con la conseguenza che non risulta violato neppure il precetto dettato dal quarto comma dell'art. 1120 c.c. La delibera, quindi, è stata dichiarata nulla.
In ogni caso, il Tribunale ha condannato il condominio al risarcimento dei danni subiti dalla condomina che, terminati i lavori ed in assenza di ponteggi, per realizzare l'intervento richiesto avrebbe dovuto spendere una somma decisamente superiore rispetto a quella preventivata al momento della richiesta ai condomini.
No all'incorporazione di parti comuni nelle unità immobiliari
Utilizzo delle parti comuni: diritti e limiti per i condomini
Secondo l'articolo 1102 c.c., ogni partecipante al condominio ha la possibilità di ricavare da una parte comune utilità aggiuntive rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterarne la destinazione (cioè di non incidere sulla sostanza e struttura del bene) e di non impedirne l'altrui pari uso.
In altre parole, ciascun condomino, entro i limiti ora ricordati, può trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, servendosi di essa anche per fini esclusivamente propri, a condizione che tale utilizzo sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.
Un utilizzo più ampio del bene comune non configura perciò automaticamente una lesione dei diritti degli altri partecipanti.
In particolare, sono da considerare lecite quelle modifiche alle parti comuni di non significativa portata e compatibili con la destinazione principale del bene che deve rimanere intatta.
Ne consegue che deve ritenersi che l'installazione di una canalina sul muro comune costituisca un'estrinsecazione dell'esercizio del diritto di proprietà di ciascun condomino, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le servitù.
Del resto, la giurisprudenza più recente suggerisce una rilettura dell'articolo 1102 c.c., che, tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà del singolo, consenta quelle modifiche che costituiscono uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.
Si è così arrivati ad affermare che il condomino con uso esclusivo del lastrico di copertura dell'edificio e proprietario dell'appartamento sottostante ad esso possa collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi i limiti previsti dall'articolo 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2017, n. 6253).
In ogni caso la delibera che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio (Cass. civ., sez. II, 26 settembre 2018, n. 23076).
Comprensibile, quindi, l'accoglimento della richiesta di risarcimento danni della condomina attrice.
