La cessazione dell'incarico dell'amministratore può avvenire oltre che alla scadenza del mandato anche per revoca deliberata dall'assemblea o per dimissioni volontarie dello stesso.
Il rapporto giuridico che si instaura tra amministratore e condominio è basato sulla "fiducia" che è requisito essenziale non solo all'atto della nomina dell'amministratore ma anche nel corso di tutto il mandato.
L'amministratore dura in carica un anno, scaduto l'anno, se i condòmini non abbiano proceduto alla nomina di altro amministratore ed abbiano viceversa mantenuto i poteri all'amministratore precedente, egli deve ritenersi riconfermato.
L'amministratore può essere revocato in qualunque momento dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina quindi da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La revoca può essere altresì disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio, nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131 c.c., se non rende il conto della sua gestione ovvero in caso di gravi irregolarità.
Può accadere che l'amministratore intenda cessare il rapporto prima della sua scadenza per svariati motivi che vanno da quelli personali e familiari a quelli strettamente inerenti all'incarico come l'impossibilità di proseguire per sovraccarico di lavoro o disaccordi e conflitti con i condòmini.
Nella presente disamina ci occuperemo dell'ipotesi in cui l'amministratore cessa dall'incarico rassegnando le proprie dimissioni.
Cessazione dell'incarico: l'amministratore può dimettersi?
L'amministratore non è altro che il mandatario dei condòmini con la conseguenza che al rapporto amministratore- condominio si applica la normativa sul contratto di mandato come previsto dal penultimo comma dell'art. 1129 c.c. introdotto con la Legge di Riforma del Condominio, n. 220/2012, secondo cui "Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV».
Proprio con riguardo alla cessazione dell'incarico di amministratore, la disciplina sul mandato spiega alcuni dei suoi più rilevanti effetti. Le parti possono, reciprocamente, determinare la cessazione dell'incarico, mediante dichiarazione unilaterale ossia senza necessità di accordo.
In coerenza con il principio generale di cui all'art. 1722 c.c. sul contratto di mandato che prevede, tra le altre, quali cause di estinzione la "revoca da parte del mandante" e la "rinunzia del mandatario", l'art. 1129 cod. civ. dispone che «La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina...». Nonostante tale ultima norma taccia sul punto della "rinuncia del mandatario", va da sé che l'amministratore possa, anch'egli "in ogni tempo" dimettersi dall'incarico.
Dimissioni volontarie dell'amministratore: condizioni e modalità
È possibile, dunque, per l'amministratore rinunciare all'incarico rassegnando le proprie dimissioni purché ciò avvenga secondo le tempistiche e le modalità previste.
L'amministratore deve, comunicare la propria volontà di dimettersi ai condòmini convocando un'assemblea ed inserendo all'ordine del giorno "dimissioni dell'amministratore".
L'assemblea non può che accettare le dimissioni. In tal senso la giurisprudenza chiarisce che le dimissioni dell'amministratore sono atto unilaterale che non richiede accettazione; il rifiuto delle dimissioni espresso dall'assemblea non può essere qualificato se non in termini di esortazione all'amministratore a continuare nel suo incarico, e dunque a ritirare le dimissioni, e null'altro non potendo impedire all'amministratore di dimettersi (Tribunale di Roma sent. n. 5166 del 24 marzo 2021).
L'assemblea dovrà, quindi, nominare un nuovo amministratore; fino a questo momento, l'amministratore uscente sarà tenuto a continuare il proprio incarico di gestione del condominio, secondo l'istituto della prorogatio imperii, nei limiti di cui all'ottavo comma dell'art. 1129 c.c. ( per come si dirà nel prosieguo).
I poteri dell'amministratore in prorogatio, sono previsti automaticamente dalla legge in qualunque ipotesi di cessazione dell'incarico (per scadenza; per revoca anche giudiziale; per dimissioni) al fine di non lasciare il condominio privo di rappresentanza sino alla nomina del successore e non possono essere né elusi, ne modificati dall'amministratore dimissionario o dall'assemblea.
E se l'assemblea non provvede alla nomina di un nuovo amministratore?
La Riforma del Condominio ha previsto una nuova facoltà per l'amministratore uscente nell'ipotesi in cui lo stesso, volendo lasciare la gestione dell'edificio, si trovi di fronte ad un'assemblea inerte che omette di nominare un nuovo professionista.
All'uopo, la Riforma ha previsto la possibilità di nominare l'amministratore mediante ricorso all'autorità giudiziaria anche da parte dell'amministratore dimissionario. In particolare, è stata aggiunta tale facoltà alla fine del comma 1 dell'art. 1129 c.c. che così recita: "quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".
Amministratore dimissionario: consegna documentazione
La novella riformatrice del 2012 ha sancito, recependo la giurisprudenza, l'obbligo dell'amministratore cessato dall'incarico di riconsegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale.
Il comma 8 dell'art. 1129 c.c. prevede che "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
L'obbligo restitutorio si fonda sulla estinzione del mandato collettivo intercorrente fra l'amministratore uscente e i singoli condòmini. La mancata consegna della documentazione viola i doveri istituzionali e le norme sul mandato. Invero, l'art. 1713 c.c. prescrive che alla scadenza del mandato l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio.
Quanto alla tempistica del passaggio di consegne, si segnala un'interessante pronuncia del Tribunale di Roma, ordinanza del 29 maggio 2023, la quale precisa che l'indicazione codicistica "alla cessazione dell'incarico" è da intendersi nel senso che, immediatamente dopo l'avvenuta conoscenza della cessazione del suo incarico, l'amministratore deve attivarsi per consegnare tutta la documentazione in suo possesso.
Si impongono, pertanto, tempi rapidi alla restituzione della completa documentazione, da parte dell'amministratore uscente ai fini della corretta gestione del condominio da parte del successivo amministratore.
A volte capita che l'amministratore precedente si rifiuti o ostacoli il passaggio di consegne della documentazione condominiale. La Corte di cassazione, sezione II civile, con l'ordinanza 40134/2021 ha chiarito che il ritardo nel passaggio di consegne rende difficile, se non estremamente gravosa, la gestione della cosa comune, esponendo così il condominio a rilevanti danni.
Alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è, perciò, tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso, riguardante il condominio e anche i singoli comproprietari. E ciò, anche se la documentazione potrebbe essere richiesta in copia ai condomini o a terzi.
Tale obbligo di leale collaborazione del precedente amministratore con il successore deriva sia dal dovere di diligenza del buon padre di famiglia, posto a suo carico dall'articolo 1710 del Codice civile, sia dall'articolo 1129, comma 8.
Come si coniuga allora l'istituto della prorogatio imperii con l'immediato obbligo di riconsegna di tutta la documentazione in possesso dell'amministratore uscente?
L'ottavo comma dell'art. 1129 cod. civ. stabilisce che l'attività dell'amministratore uscente, dal momento della cessazione, risulta limitata alle sole attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza che ciò comporti diritto a ulteriori compensi.
Invero, contrariamente a quanto accadeva nel periodo ante riforma, si ritiene che l'amministratore cessato dalla carica non possa continuare, in prorogatio, nella gestione ordinaria dell'edificio, dovendo limitare la propria attività a quella strettamente necessaria a evitare pregiudizi allo stesso e conseguentemente a porre in essere solo quelle attività urgenti e necessarie a salvaguardare i beni comuni e il diritto alla salute di condòmini e terzi.
I compiti dell'amministratore cessato dalla carica, e pertanto in regime di prorogatio, debbono limitarsi a quelli che, secondo il criterio del "buon padre di famiglia", appaiono indifferibili e tanto allo scopo di evitare il possibile, anche se non certo, nocumento (Cass., sent. n. 13418/2014 e sent. n. 4330/2012).
La cessazione dall'incarico di amministratore, essendo stato revocato o avendo dato le dimissioni, comporta che lo stesso deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi, giacché molte responsabilità ricadono in questa fase ancora sull'amministratore cessato, secondo quanto previsto dall'art. 1129, comma 8, c.c.. Allo stesso tempo l'amministratore cessato dalla carica ha diritto al pagamento dei compensi per l'attività prestata (Tribunale di Palermo sent. n. 2344 del 30 maggio 2022).
Amministratore dimissionario: il diritto al compenso
L'amministratore di condominio ha diritto ad essere retribuito per l'attività prestata nel corso del mandato.
La legge n. 220 del 2012 di riforma del condominio ha previsto che l'amministratore all'atto di accettazione della nomina ed al suo rinnovo deve indicare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per la sua attività.
Dal momento delle dimissioni, l'amministratore non ha diritto ad alcun compenso per l'attività urgenti eseguite al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, in virtù di quanto previsto dal comma 8 dell'art.1129 c.c.
In altre parole, l'amministratore dimissionario ha diritto al compenso per il lavoro svolto fino al momento della rinuncia; non ha diritto ad essere pagato, invece, per le attività compiute in regime di prorogatio.
