#1 Inviato 29 Aprile, 2018 Buongiorno, sono stato incaricato da un costruttore di redigere un preventivo per l'amministrazione di un nuovo condominio, mi ha chiesto anche di fornirgli un fac-simile di mandato con il quale lui mi incarica all'amministrazione del condominio, in quanto ancora non ci sono condomini nello stabile, ma io dovrei fare i classici passaggi all'Agenzia delle Entrate per l'attribuzione del Codice Fiscale e dovrei aprire un c.c. condominiale, avete per cortesia un fac-simile di mandato per un condominio di nuova costruzione dove ancora non ci sono condòmini e dove non esiste nemmeno un Codice Fiscale? Ho provato a cercare in rete ma non ho trovato nulla a riguardo. Grazie.
#2 Inviato 29 Aprile, 2018 visto che attualmente non esiste il condominio eventualmente saresti amministratore di un bene di proprieta' del costruttore ,un domani se esistera' il condominio ,i condomini tramite assemblea nomineranno il loro amministratore . p.s. se non esistono i condomini non esiste il condominio .
#3 Inviato 29 Aprile, 2018 Devi concepire il preventivo come "lettera di incarico" che ti verrà sottoscritta dall'Impresa. Attenzione però al regolamento di condominio che è stato predisposto dall'impresa (se è stato predisposto) : io nel capitolo "amministrazione" di quello che sarà il regolamento contrattuale ci faccio inserire questa clausola "per la prima gestione dello stabile e nel superiore interesse della collettività, l'acquirente conferisce all'Impresa delega irrevocabile alla nomina del primo amministratore condominiale, il cui incarico avrà la durata di legge e decorrerà dalla data di attribuzione del codice fiscale condominiale". E , ovviamente, premurati di chiarire nel preventivo-lettera d'incarico anche quello che sarà il tuo onorario a carico della sola Impresa sino a quando non sarà venduta la prima unità immobiliare. Mi permetto di segnalarti che gli incarichi dalle Imprese sono quasi sempre "pessimi affari", perchè le Imprese tendono a nominare l'amm.re per togliersi la responsabilità e il fastidio di mille adempimenti che competerebbero a loro, e in più può capitare che si attendano che l'amm.re, gratificato dall'incarico, anticipi spese vive di notevole entità, quali le attivazioni delle utenze idriche ed elettriche o addirittura (a me è successo) il collaudo dell'ascensore! In un complesso (che amministro dal 2005) non dimenticherò mai la prima assemblea : io (che non avevo ricevuto un solo euro dall'impresa) convoco la prima assemblea con il rendiconto e riparto delle poche spese già sostenute ed il preventivo e riparto di quelle ipotizzabili nell'immediato futuro. Arrivano i condòmini inferociti perchè...loro avevano versato almeno 500 euro cadauno all'impresa per la "prima impostazione del condominio"...ed erano convinti che io avessi ricevuto dall'impresa quegli importi (mai visti, come fu facilmente dimostrato) !
#4 Inviato 29 Aprile, 2018 Attenzione è nulla la clausola che riserva al costruttore la nomina dell'amministratore anche se inserita nei rogiti o nel RdC Contrattuale; --> https://www.condominioweb.com/amministratore-nominato-dal-costruttore.14711 ... L’amministratore deve essere nominato, dall’assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di quattro (n.d.r. ora più di otto). Ciò significa che la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla. Perciò anche se i condomini subiscono di fatto e per un lungo periodo l’amministratore nominato da altri, potranno in ogni momento ribellarsi: non esistono termini di prescrizione di questo loro diritto. Finchè non lo fanno, però, secondo la Cassazione l’amministratore con nomina irregolare può continuarte ad esercitare le sue funzioni. ... --> --link_rimosso--
#5 Inviato 29 Aprile, 2018 Grazie Tullio, in realtà io non inserivo la nomina, bensì la delega irrevocabile ad operare la prima nomina (oltretutto motivata dal superiore interesse generale della collettività) . Sempre chiaro poi che, volendo, di tutto si potrebbe discutere per aule giudiziarie e fino alla Corte di Bruxelles.
#6 Inviato 29 Aprile, 2018 Grazie Tullio, in realtà io non inserivo la nomina, bensì la delega irrevocabile ad operare la prima nomina (oltretutto motivata dal superiore interesse generale della collettività) . Ed infatti quella sarebbe una clausola nulla, e non lo dico io. Il costruttore potrebbe limitasi ad indicare un nominativo e votarlo in sede di assemblea anche se convocata da lui stesso, ma non nominarlo come amministratore nei rogiti e/o nel RdC scavalcando l'assemblea.
#7 Inviato 29 Aprile, 2018 Ed infatti quella sarebbe una clausola nulla, e non lo dico io. Il costruttore potrebbe limitasi ad indicare un nominativo e votarlo in sede di assemblea anche se convocata da lui stesso, ma non nominarlo come amministratore nei rogiti e/o nel RdC scavalcando l'assemblea. Ripeto : non si tratta di "nomina". Si tratta di delega (peraltro motivata) dall'acquirente al costruttore per la prima nomina. Legalmente sono due ipotesi molto diverse.
#8 Inviato 29 Aprile, 2018 Ripeto : non si tratta di "nomina".Questo è quanto avevi scritto #3: io nel capitolo "amministrazione" di quello che sarà il regolamento contrattuale ci faccio inserire questa clausola "per la prima gestione dello stabile e nel superiore interesse della collettività, l'acquirente conferisce all'Impresa delega irrevocabile alla nomina del primo amministratore condominiale, ...Una delega per un'assemblea ancora da convocare?
#9 Inviato 29 Aprile, 2018 Confermo, Tullio. Inserivo la DELEGA (a rappresentare l'acquirente nell'assemblea di prima nomina) e NON la NOMINA.
#10 Inviato 29 Aprile, 2018 Confermo, Tullio. Inserivo la DELEGA (a rappresentare l'acquirente nell'assemblea di prima nomina) e NON la NOMINA. Non si può delegare qualcuno se l'assemblea non è stata convocata. L'assemblea la convoca un condomino in assenza di un amministratore (p.es. il costruttore), invitando tutti i condomini con all'OdG "nomina amministratore" e quant'altro serve, ed i condomini ricevuta la convocazione potranno delegare qualcuno, ma non prima.
#11 Inviato 29 Aprile, 2018 Non si può delegare qualcuno se l'assemblea non è stata convocata. E chi lo dice? 🤔
#12 Inviato 29 Aprile, 2018 E chi lo dice? 🤔Senza conoscere l'OdG? E senza convocazione, ora, data, OdG ecc ecc (art 66 Dacc). Ma scherzi o dici sul serio?
#13 Inviato 29 Aprile, 2018 Senza conoscere l'OdG? Ma scherzi o dici sul serio? La delega è su un punto specifico e specificato : "nomina del primo amm.re" , e non su altro. Non scherzo, affatto. 😉
#14 Inviato 29 Aprile, 2018 La delega è su un punto specifico e specificato : "nomina del primo amm.re" , e non su altro. Non scherzo, affatto. 😉
#15 Inviato 29 Aprile, 2018 Mancando tutti gli altri dati, ora, luogo, la convocazione non è assolutamente regolare. E quale sarebbe, legalmente, il problema? E' ovvio che ci dovrà essere la nomina assembleare di un primo amm.re, e che - prima o poi - sarà convocata assemblea per questa nomina. Ecco: per quell'assemblea e per quello specifico argomento...il costruttore ha già la delega (sul punto specifico) e ...ce l'ha pure per atto pubblico!
#16 Inviato 29 Aprile, 2018 E quale sarebbe, legalmente, il problema? E' ovvio che ci dovrà essere la nomina assembleare di un primo amm.re, e che - prima o poi - sarà convocata assemblea per questa nomina. Ecco: per quell'assemblea e per quello specifico argomento...il costruttore ha già la delega (sul punto specifico) e ...ce l'ha pure per atto pubblico! Chi desidera nominare l'amministratore deve inviare le convocazioni con data, ora giorno e argomenti da trattare (art 66 Dacc), dopo aver ricevuto queste comunicazioni i condomini potranno delegare chi desiderano, ma non prima di aver ricevuto la convocazione. "prima o poi" non è una data sicura.
#17 Inviato 29 Aprile, 2018 Chi desidera nominare l'amministratore deve inviare le convocazioni con data, ora giorno e argomenti da trattare (art 66 Dacc), dopo aver ricevuto queste comunicazioni i condomini potranno delegare chi desiderano, ma non prima di aver ricevuto la convocazione. (con atto notarile si fanno anche le deleghe perpetue, ma questo è altro discorso) Certo: in quella data e orario ci potranno essere altri dieci argomenti all'odg e ciascuno si esprimerà come ritiene. Per il punto prima nomina, invece, l'acquirente ha già delegato il costruttore e - qui aggiungo - anche per ragioni che sono davvero meritevoli di tutela, e mi spiego. Immagina una situazione che oggi è molto frequente : il costruttore vende un appartamento e poi resta in fervida attesa di vendere gli altri. Nel frattempo è necessario un amm.re (per ragioni che non penso dover spiegare). Bene : fino a questo punto abbiamo un "condominio minimo" , in cui ...o si delibera all'unanimità, oppure ...si deve ricorrere al Giudice per superare l'impasse. Allo stesso tempo...immaginiamo una palazzina media di 20 unità ...in assenza di patti vessatori (chiedo) chi è che ha maggior interesse a nominare un amm.re di buon senso? Sarà il costruttore che paga per 19 unità o sarà l'unico acquirente che paga per uno? E...ragionando serenamente: perchè il costruttore dovrebbe rendersi ostaggio del primo pinco pallino, a cui potrebbe venire qualunque idea improbabile circa quella gestione di cui il costruttore paga 19 quote su 20, o perchè dovrebbe con le proprie mani ed imprudenze mettersi nelle condizioni di doversi rivolgere alla Magistratura per risolvere il muro contro muro che si potrà creare finchè sono solo due condomini e che si potrà protrarre fino a quando il costruttore avrà maggioranza di millesimi e tutti gli eventuali altri avranno solo maggioranza di teste (così perpetuando impossbilità di deliberare per qualunque argomento su cui non siano tutti concordi)?
#18 Inviato 29 Aprile, 2018 (con atto notarile si fanno anche le deleghe perpetue, ma questo è altro discorso) Certo: in quella data e orario ci potranno essere altri dieci argomenti all'odg e ciascuno si esprimerà come ritiene. Per il punto prima nomina, invece, l'acquirente ha già delegato il costruttore e - qui aggiungo - anche per ragioni che sono davvero meritevoli di tutela, e mi spiego. Immagina una situazione che oggi è molto frequente : il costruttore vende un appartamento e poi resta in fervida attesa di vendere gli altri. Nel frattempo è necessario un amm.re (per ragioni che non penso dover spiegare). Bene : fino a questo punto abbiamo un "condominio minimo" , in cui ...o si delibera all'unanimità, oppure ...si deve ricorrere al Giudice per superare l'impasse. Allo stesso tempo...immaginiamo una palazzina media di 20 unità ...in assenza di patti vessatori (chiedo) chi è che ha maggior interesse a nominare un amm.re di buon senso? Sarà il costruttore che paga per 19 unità o sarà l'unico acquirente che paga per uno? E...ragionando serenamente: perchè il costruttore dovrebbe rendersi ostaggio del primo pinco pallino, a cui potrebbe venire qualunque idea improbabile circa quella gestione di cui il costruttore paga 19 quote su 20, o perchè dovrebbe con le proprie mani ed imprudenze mettersi nelle condizioni di doversi rivolgere alla Magistratura per risolvere il muro contro muro che si potrà creare finchè sono solo due condomini e che si potrà protrarre fino a quando il costruttore avrà maggioranza di millesimi e tutti gli eventuali altri avranno solo maggioranza di teste (così perpetuando impossbilità di deliberare per qualunque argomento su cui non siano tutti concordi)? Tieniti le tue convinzioni, io mi tengo le mie. La delega è un atto volontario, conoscendo data, luogo, ora e argomenti e non imposto per rogito al buio.
#19 Inviato 29 Aprile, 2018 Tieniti le tue convinzioni, io mi tengo le mie. La delega è un atto volontario e non imposto per rogito. Con atto notarile si formalizza la propria volontà, che è valida sino a querela di falso. (questa è legge). Che ognuno abbia le proprie convinzioni è sicuro, poi ...io sono qui per confrontarle, ad altri piacendo e altri volendo. Che per delegare chiunque ad assolvere una funzione specifica occorra prima ricevere la raccomandata con la quale si è convocati a svolgerla (di persona o per delega) , comunque, non esiste in nessun punto dell'Ordinamento Giuridico italiano.
#20 Inviato 29 Aprile, 2018 Con atto notarile si formalizza la propria volontà, che è valida sino a querela di falso. (questa è legge). Che ognuno abbia le proprie convinzioni è sicuro, poi ...io sono qui per confrontarle, ad altri piacendo e altri volendo. Che per delegare chiunque ad assolvere una funzione specifica occorra prima ricevere la raccomandata con la quale si è convocati a svolgerla (di persona o per delega) , comunque, non esiste in nessun punto dell'Ordinamento Giuridico italiano. Imposta una delega sul rogito, secondo me è una clausola vessatoria, appunto perchè non si conoscono ne data, ne ora, ne luogo, ne argomenti all'OdG di un'assemblea neppure convocata.
#21 Inviato 29 Aprile, 2018 Imposta una delega sul rogito, secondo me è una clausola vessatoria, appunto perchè non si conoscono ne data, ne ora, ne luogo, ne argomenti all'OdG di un'assemblea neppure convocata. La ipotetica vessatorietà della clausola non deriva assolutamente dal fatto che non si conosca data e ora e odg di una futura assemblea, e se così fosse dovresti andare a spiegare al Consiglio Nazionale del Notariato che tutti i Notai d'Italia non sanno quel che fanno (o peggio commettono illeciti e si fanno pure pagare) ogni volta che ricevono e danno pubblica fede ad una procura generale o speciale. Tra queste ultime rientra la delega permanente che ognuno di noi è liberissimo di conferire a chiunque altro per la gestione di uno o più rapporti determinati, e che è molto più che legale. La ipotizzata (da te) vessatorietà potrebbe eventualmente derivare solo ed esclusivamente esclusivamente dal fatto da dimostrarsi che il costruttore abbia inserito la delega per fare interessi PROPRI. Quando non ci sono altre clausole vessatorie nell'atto di compravendita e nel regolamento contrattuale...direi che è piuttosto durissima dimostrare il carattere "vessatorio" di una delega alla nomina del primo amm.re che andrà ad amministrare un qualcosa di cui ...il primo acquirente pagherà un ventesimo e il costruttore - a parità di condizioni - pagherà gli altri 19 ventesimi. E vale la solita regola secondo cui, per fortuna, a fare Giustizia occorre un Ordinamento Giuridico e non basta una regoletta scissa dal tutto. Regoletta che comunque, in questo caso non esiste : da nessuna parte è scritto che io non possa delegare chi mi pare a curarmi un affare dall'oggetto chiaro e definito, sol perchè non mi è stato ancora fissato l'appuntamento in cui sarò chiamata a discuterne (o farne discutere dal mio delegato).
#22 Inviato 29 Aprile, 2018 La ipotetica vessatorietà della clausola non deriva assolutamente dal fatto che non si conosca data e ora e odg di una futura assemblea, e se così fosse dovresti andare a spiegare al Consiglio Nazionale del Notariato che tutti i Notai d'Italia non sanno quel che fanno (o peggio commettono illeciti e si fanno pure pagare) ogni volta che ricevono e danno pubblica fede ad una procura generale o speciale. Tra queste ultime rientra la delega permanente che ognuno di noi è liberissimo di conferire a chiunque altro per la gestione di uno o più rapporti determinati, e che è molto più che legale. La ipotizzata (da te) vessatorietà potrebbe eventualmente derivare solo ed esclusivamente esclusivamente dal fatto da dimostrarsi che il costruttore abbia inserito la delega per fare interessi PROPRI. Quando non ci sono altre clausole vessatorie nell'atto di compravendita e nel regolamento contrattuale...direi che è piuttosto durissima dimostrare il carattere "vessatorio" di una delega alla nomina del primo amm.re che andrà ad amministrare un qualcosa di cui ...il primo acquirente pagherà un ventesimo e il costruttore - a parità di condizioni - pagherà gli altri 19 ventesimi. E vale la solita regola secondo cui, per fortuna, a fare Giustizia occorre un Ordinamento Giuridico e non basta una regoletta scissa dal tutto. Regoletta che comunque, in questo caso non esiste : da nessuna parte è scritto che io non possa delegare chi mi pare a curarmi un affare dall'oggetto chiaro e definito, sol perchè non mi è stato ancora fissato l'appuntamento in cui sarò chiamata a discuterne (o farne discutere dal mio delegato). Tua opinione che non combacia con quella mia, e qui chiudo.
#24 Inviato 29 Aprile, 2018 Io ho argomentato la mia. Comunque grazie del confronto, ciao. Io ho argomentato la mia, ciao.
#25 Inviato 29 Aprile, 2018 E chiunque può leggere, quindi...abbiamo fatto qualcosa di comunque utile, forse. 🙂
