#1 Inviato 27 Giugno, 2019 buongiorno a tutti. Il caso: un condominio che ho preso da poco, ha due anni di spese arretrate da chiedere ai condomini e due anni di fatture da pagare. In mezzo ai documenti ritirati dall'ex amministratore, mi sono ritrovato alcune parcelle di un avvocato per straldo stragiudiziale verso alcuni condomini morosi. Alcune parcelle sono state pagate dall'ex amministratore di tasca sua e ne sono rimaste altre da pagare sotto nota pro forma. Adesso devo chiedere ai condomini le spese che contengono anche queste parcelle e sorgono le prime contestazioni. Infatti, da quanto sono riuscito a capire, l'avvocato ha mandato delle raccomandate e i condomini si sono rasssegnati ed hanno pagato a rate direttamente all'ex amministratore by passando l'opera dell'avvocato per risparmiare sulle spese legali. Cio nondimeno le parcelle del professionista è per saldo stragiudiziale e la cifra è una percentuale sul credito a suo dire recuperato. Nessuno dei condomini vuole riconoscere la spesa perchè non ritengono l'importo adeguato. Ho chiesto all'ex amministratore copia del mandato e del preventivo ma non risponde. Ho fatto un tentativo con l'avvocato ma l'unica cosa che ho ottenuto è stata la richiesta di saldo immediato delle parcelle in sospeso ( da un anno ) e che se i condomini non intendono pagare deve pagare il condominio ed azionare un legale per il recupero del credito verso i condomini stessi. Mi da pochi giorni per ottemperare. Ora....il professionista in questione non lo conosco, era il legale di fiducia dell'ex amministratore, ma mi domando se sia lecito non mostrare alcun mandato e/o preventivo e pretendere il pagamento visto che le parcelle sono state pagate in parte ( a spese dell'ex amministratore che attende il rimborso ) e le altre sono state registrate in contabilità, ovvero accettate dall'ex amministratore già un anno fa. Posso fare qualcosa ?
#3 Inviato 27 Giugno, 2019 E' un po' complicato darti un parere senza conoscere esattamente tutta la documentazione presente. Come tutti i professionisti, anche gli avvocati devono provare a) che hanno ricevuto un incarico e b) l'attività che hanno effettivamente svolto. Considera, poi, che l'obbligazione dell'avvocato è c.d. di mezzi e non di risultato, cioè fintanto che io ho svolto correttamente l'attività richiesta, anche se non ho raggiunto il risultato sperato (per l'alea intrinseca in ogni azione), ho comunque diritto al mio compenso. Per dimostrare di aver ricevuto un incarico non è necessario produrre un mandato (che sarebbe al più obbligatorio per la rappresentanza giudiziale) in quanto il contratto di mandato è valido anche se verbale. Il punto è... se l'avvocato ha svolto un'attività - ed a quanto pare su questo non ci sono dubbi - deve essergli corrisposto un compenso (salvo che non abbia agito proprio di sua sola iniziativa, ma non è questo il caso). Quello che, semmai, mi lascia un po' perplesso, è il compenso calcolato in percentuale sul recuperato. Tale pratica non è possibile e, anzi, è vietata dal Codice Deontologico, è il c.d. patto di quota lite (discorso diverso sarebbe parametrarlo sull'importo da recuperare e non sul recuperato). Ma, in generale, è un po' strana, in assenza di pattuizione, l'indicazione di un importo a percentuale, sarebbe più normale applicare i parametri forensi quale criterio residuale, ogni altra pattuizione dovrebbe essere in qualche modo provata. valore Compenso da € 0,01 a € 1.100,00 - 270,00 da € 1.100,01 a € 5.200,00 - 1.215,00 da € 5.200,01 a € 26.000,00 - 1.890,00 da € 26.000,01 a € 52.000,00 - 2.295,00 da € 52.000,01 a € 260.000,00 - 4.320,00 da € 260.000,01 a € 520.000,00 - 5.870,00 Certamente l'avvallo del precedente amministratore e l'inserimento in contabilità non contestato in sede di approvazione del bilancio da parte dei condomini, non aiutano di certo. Fatti due conti, vedi un po' quali sono le cifre di cui si parla e, se del caso, fai valutare la questione ad un tuo legale di fiducia che possa avere una comprensione d'insieme di tutte le problematiche e fino a che punto è possibile trattare con il collega. Io credo che l'avvocato stia calcando un po' la mano per farsi (giustamente) pagare...
#4 Inviato 27 Giugno, 2019 grazie. Mi sono espresso male. Il recuperato corrisponde a quello da recuperare. In effetti ha messo fuori quella tabella, che i condomini contestano dato che in effetti il lavoro svolto è stato una unica raccomandata ad ogni condomino che, certo, si aspettavano magari una quota fissa. Il mio avvocato, ad esempio, chiede 150 euro fisse per la prima intimazione di pagamento. Non mi aspettavo di vedere cifre a percentuali anche perchè l'incasso lo ha fatto l'amministraore concedendo delle rate di rientro. E' implicito pagare, ma mi domando solo se sia corretto. A questo punto lo devo mettere a carico del condominio. Avevo informato i condomini in assemblea che se i morosi non riconoscevano questi importi poi doveva pagare il condominio, ma erano assenti giusti i morosi e i presenti non pensavano che in massa avrebbero contestato tali parcelle sconosciute fino a quel momento. Anche perchè non eravamo a conoscenza dei fatti e quando leggo saldo stragiudiziale mi aspetto che ci sia stata una trattativa e delle firme.
#5 Inviato 27 Giugno, 2019 Senti, è un'area un po' grigia... e la tabelle stragiudiziali per me sono fuori di cervello, devo dire la verità. Volendo potete sempre rischiare che il collega si attivi per il recupero. Ad un certo punto spetta a lui dimostrare in giudizio di aver ricevuto un incarico e di averlo svolto correttamente. E il giudice dovrà valutare la congruità (a seconda della strada che sceglie di percorrere). L'applicazione delle tabelle viene - a torto - ritenuta automatica, ma non è così. Il Decreto attuativo spiega che, comunque, si deve tenere conto anche del pregio dell'attività svolta e della complessità... caratteristiche entrambe assenti. Quello che i condomini devono capire è: vogliamo pagare la parcella ingiusta di questo avvocato o vogliamo provare a fargliela rideterminare pagando la parcella ad un altro professionista affinché muova le nostre contestazioni. Una terza via, a meno che lui non receda dai propri intendimenti, non c'è.
#6 Inviato 27 Giugno, 2019 ricnic dice: Alcune parcelle sono state pagate dall'ex amministratore di tasca sua e ne sono rimaste altre da pagare sotto nota pro forma Già qua hai una possibile soluzione. Se l'ex amministratore non ti mette in grado di contestare l'operato del legale perché mancano il mandato ed il preventivo (potrebbe benissimo essere andato in quota lite ma in questo caso deve esistere il patto scritto (ex riforma Bersani)) lo scali da quanto gli è ancora dovuto. Per il resto condivido i consigli di Oimmena. La tegola c'è; cosa vogliono fare i condomini? Queste non sarebbero questioni che dovrebbe propriamente decidere l'amministratore, bensì informare correttamente i condomini che ti daranno istruzioni precise. Vogliono pagare e suddividersi a millesimi la spesa? Pace e così sia. Vogliono andare in giudizio? Pace e così sia. C'è possibilità di bloccare il saldo dell'ex amministratore? Bloccalo e che decidano i condomini.
#7 Inviato 27 Giugno, 2019 grazie per i consigli. Sto cercando di convocare almeno i consiglieri. In questo momento l'unica soluzione immediata è pagare per evitare problemi legali e tenere in sospeso il rimborso chiesto dall'amministratore precedente. Concordo che posso fare ben poco e che forse non vale la pena mettere in ballo un altro professionista dato che in tutti i casi sono sempre altre spese. Modificato 27 Giugno, 2019 da ricnic
#8 Inviato 27 Giugno, 2019 ricnic dice: grazie per i consigli. Sto cercando di convocare almeno i consiglieri. In questo momento l'unica soluzione immediata è pagare per evitare problemi legali e tenere in sospeso il rimborso chiesto dall'amministratore precedente. Mi intrometto solo per un banale parere: lascia perdere i consiglieri, ma convoca l'assemblea. Come ben sai i consiglieri non hanno "poteri", potrebbero essere invisi a molti altri condòmini che darebbero sempre e comunque parere contrario al loro, e alla fine perderesti solo tempo. Convoca l'assemblea.
#9 Inviato 27 Giugno, 2019 ricnic dice: In questo momento l'unica soluzione immediata è pagare per evitare problemi legali e tenere in sospeso il rimborso chiesto dall'amministratore precedente. Concordo che posso fare ben poco e che forse non vale la pena mettere in ballo un altro professionista dato che in tutti i casi sono sempre altre spese. Ottima mossa, quoto 1.000/100. Solo la forma la curerei un attimo di più. Avvisi, via PEC, l'avvocato che il Condominio intende pagare ma che chiede copia di tutta la documentazione sottostante al suo operato. In copia conoscenza inserisci l'ex amministratore. Seconda PEC all'ex amministratore avvisandolo che il suo saldo resta in sospeso sino al pervenire dei documenti chiesti con la prima PEC; se i documenti non perverranno o saranno inutili, allora il saldo del legale sarà defalcato da quanto ancora spetta all'ex amministratore. D'altro canto, immagina che sia una fattura di altro prestatore d'opera anziché di un legale. Se ti manca l'incarico dell'amministratore al prestatore d'opera, pagheresti? Nel caso attuale c'è il problema che bisognerebbe mettere in mezzo ulteriore professionista per evitare che il legale si muova e costringa il condominio ad ulteriori spese; c'è però la concomitante "grave irregolarità" dell'ex amministratore che non ti consente di determinare agevolmente come tu devi gestire la questione. *** *** *** Guarda poi che ha ragione Danielabi, questa non è una questione da consiglieri ma da assemblea dei condomini, per tutte le possibili implicazioni future (ulteriori liti). Piuttosto, se non ritieni allo stato di convocare un'assemblea, predisponi una lettera circolare in cui informi tutti i condomini dell'evolversi della faccenda ed alla prima occasione utile li informerai compiutamente o della documentazione che riceverai, oppure dell'operata defalcazione a compensazione. *** *** *** Ricordati in futuro che ogni rapporto con prestatori d'opera deve essere conferito per iscritto e previa richiesta preventivo. La Legge lo prevede e non esiste la sua ignoranza, soprattutto da un legale. 1
