#1 Inviato 6 Novembre, 2019 Buongiorno ho un quesito da porre a persone sicuramente piu competenti di me. Quest'anno, a causa di una problematica sorta con l'amministratore per una richiesta mai soddisfatta, avevo anticipato allo stesso via mail che non avrei pagato le spese condominiali finché non mi avesse risposto. È così ho fatto (in tanti anni non ho mai avuto un solo giorno di ritardo nel pagamento delle rate..) Ora, a prescindere che sono in torto per il non pagamento delle rate fatto per principio, mi sono visto notificare una lettera da una società di recupero crediti per il totale ovviamente delle spese (2400 euro) più 317 euro di pratica. Senza avere alcun sollecito. Ora mi chiedo se la procedura è corretta. So che l'amministratore non è tenuto a mandare solleciti, ma in questo caso non avrebbe dovuto dare mandato ad un avvocato (con costi molto inferiori) che previa messa in mora avrebbe proceduto con eventuale ingiunzione? In fondo seppure moroso è sempre il mio amministratore e obbligo suo cmq ottenere risultati con il minimo dispendio per i condomini di cui io faccio sempre parte. Faccio notare che l'agenzia di recupero è di proprietà del fratello e si occupa, da visura, prevalentemente di ristrutturazioni edili ed, a latere, anche di recupero crediti e pulizie. E guarda caso tutti i lavori condominiali sono appaltati a questa società? Non può essere una forzatura per altri interessi? Grazie per l'aiuto.
#2 Inviato 6 Novembre, 2019 Ma scusa, secondo te i costi di una ingiunzione davvero sono inferiori? Il sollecito è quello, te lo ha fatto fare da una società di recupero crediti. Paga il costo rate. Non sei tenuto a pagare le spese di esazione perchè in fase stragiudiziale. Costo che però sarà addebitato al COndominio. Effettivamente 300 euro per un sollecito sono un'esagerazione, alla prima assemblea fai notare assolutamente che neppure un avvocato prende 300 euro per un sollecito, e chiedi che venga votata una mozione in cui voi assemblea decidete a chi dare il recupero, o a chi non darlo. Come detto i 300 euro se li paga il condominio, in quote millesimali. A me, da condomina, scoccerebbe un po'. 1
#3 Inviato 6 Novembre, 2019 metatron71 dice: So che l'amministratore non è tenuto a mandare solleciti, ma in questo caso non avrebbe dovuto dare mandato ad un avvocato (con costi molto inferiori) che previa messa in mora avrebbe proceduto con eventuale ingiunzione? Sicuramente hai sbagliato nel non pagare e l'amministratore avrebbe potuto anche far emettere un decreto ingiuntivo senza nemmeno una messa in mora (che l'avvocato fa per deontologia ma non è obbligato). La pratica affidata al recupero crediti non esiste e se proprio l'assemblea l'approva, tale costo deve essere ripèartito tra tutti i condòmini per millesimi di proprietà essendo un servizio condominiale. Ti consiglio di versare al più presto i 2400 euro nella cassa condominiale e poi lascia che deliberi l'assemblea sui 317 euro di spese personali 1
#4 Inviato 6 Novembre, 2019 Grazie mille per la risposta. Si certo ho già provveduto ieri al bonifico e oggi ho scritto all amministratore confermando il pagamento è chiedendo lumi circa la pratica al recupero crediti. Quindi confermi che posso tranquillamente oppormi alle spese del agenzia di recupero credito? A fronte di quale norma eventualmente? Ritengo che quantomeno eticamente sia scorretto da parte dell'amministratore delegare i lavori a società in cui familiari hanno interessi. Io da condominio non mi sento tutelato...
#5 Inviato 6 Novembre, 2019 SisterOfNight dice: Ma scusa, secondo te i costi di una ingiunzione davvero sono inferiori? Il sollecito è quello, te lo ha fatto fare da una società di recupero crediti. Paga il costo rate. Non sei tenuto a pagare le spese di esazione perchè in fase stragiudiziale. Costo che però sarà addebitato al COndominio. Effettivamente 300 euro per un sollecito sono un'esagerazione, alla prima assemblea fai notare assolutamente che neppure un avvocato prende 300 euro per un sollecito, e chiedi che venga votata una mozione in cui voi assemblea decidete a chi dare il recupero, o a chi non darlo. Come detto i 300 euro se li paga il condominio, in quote millesimali. A me, da condomina, scoccerebbe un po'. No assolutamente non sono inferiori. Non è una questione di soldi, ma di principio. Come per principio non ho pagato le spese, sbagliando. Io temo che questa procedura sia fatta a favore della società di familiari. Mi sentirei più tutelato se avessi da pagare un decreto anche di 1000 euro piuttosto che 300 a società di parenti. Perché a questo punto dubito di tutto il resto della gestione a favore del condominio (spese di pulizie alla società della madre o dove lavora la stessa, spese di muratura e idraulica alla stessa societa di recupero crediti del fratello... Ecc..)
#6 Inviato 6 Novembre, 2019 metatron71 dice: Quindi confermi che posso tranquillamente oppormi alle spese del agenzia di recupero credito? A fronte di quale norma eventualmente? La Norma dovrebbe indicartel al'amministratore visto che è lui che addebita. Ad ogni modo, se l'assemblea delibera la spesa come tua personale,può tornarti utile questa sentenza di Cassazione, in modo che sia l'amministratore che l'assemblea ci pensino due volte prima di mettersi a rischio di una tua impugnazione: E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione. Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696
#7 Inviato 6 Novembre, 2019 Le spese stragiudiziali non possono essere accollate alla controparte sulla base del fatto che non sono state decise da un giudice. Non è che ti devi opporre, non le paghi e stop. Chi te le ha chieste sa bene che non puo' fare nessuna azione per fartele pagare. Non hai nulla dai dire. Se te le troverai imputate come spese personali in bilancio ti opponi, dicendo semplicemente che l'assemblea non ha il potere di imporre spese personali senza l'ordine di un giudice e se non le levano, dovrai impugnare la delibera. Alcuni per esempio le pagano queste spese di recupero, per evitare che comunque una loro manchevolezza (essere morosi) vada a danno degli altri condomini. Cioè: A è moroso , l'amministratore fa un sollecito con avvocato che costa 100. A paga la morosità, ma non essendo tenuto effettivamente a pagare le spese legali, non le paga. B, c, d ed E, altri condomini si ritrovano con 20 euro a testa da pagare per il sollecito. E non lo ritengono troppo giusto... Molte volte trovi un condomino A che paga la spesa del legale onde evitare di essere malvisto da B c d ed E. Ed io personalmente con il condomino moroso che so già non vorrà pagare le spese, faccio direttamente decreto..così è obbligato a pagare anche le spese legali. Ora nel tuo caso, l'amministratore è andato da un recupero crediti (per scelta assolutamente discutibile), questi fanno un parcellone esagerato (300 euro!!! assurdo), ma questa somma o la paghi tu (anche se non dovresti, lo ripeto), o la pagano tutti i condomini (che però poveretti si trovavo a pagare una somma per una tua questione di principio). Valuta tu... Poi potrete pure dire all'amministratore di non usare mai piu' un recupero crediti se è così costoso, ma per intanto questa parcella del recupero crediti c'è... 1
#8 Inviato 6 Novembre, 2019 SisterOfNight dice: questa somma o la paghi tu (anche se non dovresti, lo ripeto), o la pagano tutti i condomini (che però poveretti si trovavo a pagare una somma per una tua questione di principio) Se l'affidamento di incarico ad agenzia di recupero crediti non è stato precedentemente deliberato esisterebbe anche una terza opzione. L'opener non paga i 317 euro perchè non gli competono e l'assemblea non ratifica la spesa come condominiale perchè l'amministratore è andato oltre le sue attribuzioni ed ha commissionato un servizio che non poteva commissionare. Se l'assemblea riescisse a non ratificare la spesa all'amministratore che l'ha commissionata senza autorizzazione, potrebbero uscirne indenni sia l'opener che l'assemblea e sarebbe motivo di meditazione per l'amministratore che facendo spendere 317 euro per un sollecito, di sicuro non si è comportato con quella diligenza del padre di famiglia che il conferimento del mandato fiduciario impone. 1
#9 Inviato 6 Novembre, 2019 Leonardo53 dice: Se l'affidamento di incarico ad agenzia di recupero crediti non è stato precedentemente deliberato esisterebbe anche una terza opzione. L'opener non paga i 317 euro perchè non gli competono e l'assemblea non ratifica la spesa come condominiale perchè l'amministratore è andato oltre le sue attribuzioni ed ha commissionato un servizio che non poteva commissionare. Se l'assemblea riescisse a non ratificare la spesa all'amministratore che l'ha commissionata senza autorizzazione, potrebbero uscirne indenni sia l'opener che l'assemblea e sarebbe motivo di meditazione per l'amministratore che facendo spendere 317 euro per un sollecito, di sicuro non si è comportato con quella diligenza del padre di famiglia che il conferimento del mandato fiduciario impone. si, capisco questa visione, ma attenzione. Il codice da' facoltà all'amministraziore di fare il recupero della morosità, e non gli impone di servirsi di un avvocato. Lo lascia libero, quindi in se', ex lege, l'amministratore puo' fare il recupero come crede. Gli amministratori piu' accorti, per evitare ogni questione, fanno deliberare in merito, ma non sarebbero tenuti a farlo. I
#10 Inviato 6 Novembre, 2019 Grazie mille per le risposte davvero complete ed esaustive. So che per una questione di principio pagano altri, ma non trovo corretto, e come dicevo prima, con la diligenza di un buon padre di famiglia, che l'amministratore proceda in una maniera quanto meno irrituale (pensavo irrituale prima del vostro intervento, ora penso non corretta e nulla nei miei confronti) tentando di far incassare al fratello 317 euro per una lettera che con 5 euro di raccomandata poteva mandare lui. Non ha sicuramente gestito l'interesse mio da condomino ne del condominio delegando una spesa del genere. Ps la questione di principio x chiarezza era la mia richiesta a seguito di una perdita dal piano superiore, di indicarmi o farmi indicare dall assicurazione un professionista che a seguito della perizia dei danni mi facesse il lavoro di ristrutturazione visto che a quella cifra (comunque detratta della franchigia) non trovavo nessuno. Il mio concetto era: se tu scegli una assicurazione devi garantire che la stessa sia quantomeno aggiornata o realistica nella gestione dei risarcimenti. Altrimenti potrebbe dare numeri a caso a discapito del condomino. Non so sbaglio io e sono tignoso o manca qualcosa al mio amministratore?
#11 Inviato 6 Novembre, 2019 guarda che l'amministratore non ha fatto nulla di non conforme al codice. Deve fare i recuperi. Questo dice la legge. Non serve la delibera. Non è indicato come li deve fare. Io personalmente trovo caro il recupero crediti, ma nulla gli vieta di utilizzarlo. Ci sono pure avvocati che riescono a farsi pagare 400 euro un sollecito, sia chiaro. Il tuo comportamento di principio farà sopportare al condominio, anche ai virtuosi, delle spese. La prossima volta pensaci e impuntati in altro modo, che' altri non debbano sopportare le conseguenze del tuo comportamento. Modificato 6 Novembre, 2019 da SisterOfNight
#12 Inviato 6 Novembre, 2019 SisterOfNight dice: Lo lascia libero, quindi in se', ex lege, l'amministratore puo' fare il recupero come crede. Articolo 1130 c.c. L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:... riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;... Art. 63 d.ac.c. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione... Secondo me i compensi per i solleciti, se fatti dall'amministratore, devono essere analiticamente indicati nel proprio preventivo di compenso. per quanto riguarda l'affidamento dell'incaric a terzi per la riscossione, se l'amministratore, ex lege, può ottenre un decreto ingiuntivo senza autorizzazione, a mio avviso sottindente che qualsiasi altra soluzione di riscossione necessita di autorizzazione dell'assemblea. Se poi un sollecito fatto da una società costa più del sollecito fatta da un legale, direi che siamo proprio alla frutta e secondo me l'amministratore non ha scusanti. 1
#13 Inviato 6 Novembre, 2019 Scusate leggevo ora il rendiconto consuntivo dell'anno precedente e notavo che in una sezione indicata come nota esplicativa della gestione lo stesso amministratore informava che con richiamo all art. 1129 avvisava che avrebbe proceduto "con sollecito di pagamento, incarico ad agenzia di recupero crediti stragiudiziale con costi di attivazione in carico al condominio per euro 60 oltre IVA e provvigione a percentuale (dal 14% al 10%) oltre IVA, intervento con avvio di procedimento di mediazione civile ecc. Non è da considerarsi obbligatorio nella consecutivita delle stesse singole attività. Vi informo che le spese delle procedure monitorie e espropriative devono essere messe a carico del condominio sino al recupero ovvero all'esito della procedura esecutiva.' Cambia qualcosa questa nota? Grazie millle Ps ho chiesto comunque in merito all'amministratore aspetto risposta.
