#1 Inviato 11 Dicembre, 2017 Qualche giorno prima dalla scadenza del fatidico termine semestrale (- 10 gg.) in base al quale l'Amministratore di condominio è obbligato al recupero forzoso a mezzo azioni legali e, quindi, Decreti ingiuntivi è stata predisposta Assemblea Straordinaria di condominio con cui l'Amministratore ha inserito all'OdG la valutazione delle proposte da parte dei Condomini morosi dei piani di rientro e/o pagamento rateizzati. L'Assemblea ha preso atto dei piani formulati dai morosi in tale adunanza ed ha deliberato di rinviare l'esame e l'approvazione degli stessi in altra assemblea straordinaria da indire entro 60 gg. in modo da dare l'opportunità anche ai Condomini assenti di valutare i detti piani e potersi esprimere (avendo gli stessi manifestato preventiva impugnativa di delibera assembleare in quanto i piani di riparto e/o rientro non sono stati resi noti prima dell'assemblea e, quindi, non potuti valutare attentamente con congruo anticipo). Nel contempo l'Assemblea ha deliberato di dispensare l'Amministratore dall'agire forzatamente fino alla prossima assemblea (da tenessi tra 60 gg.) e fino a successiva data da indicare in base alle decisioni che si assumeranno nella futura assemblea. Domande: 1) - Tale delibera, a soli dieci giorni dalla scadenza del termine perentorio dell'obbligo di agire forzatamente da parte dell'Amministratore, è regolare sotto il profilo della dispensa circa le azioni legali da intraprendere per il recupero forzoso dei crediti da parte dell'Amministratore a danno dei condomini morosi atteso che all'OdG era solamente indicata la "valutazione dei piani di rientro e/o rateizzazione proposti dai condomini morosi ed eventuale quota di accantonamento per recupero forzoso a mezzo legale" ? 2) - L'Amministratore è passibile di revoca giudiziale da parte anche di un solo condomino assente per non avere agito "FORZATAMENTE" entro 5 mesi e venti giorni ma avendo semplicemente messo in mora in forma scritta i morosi ? 3) - Nella votazione per la Dispensa dell'Amministratore dall'agire forzatamente devono partecipare e votare anche i condomini morosi con i loro millesimi ? 4) - Il quorum per dispensare l'Amministratore dall'intraprendere azioni legali per il recupero forzoso è pari ad 1/3, 1/2 ovvero 2/3 del valore dell'edificio ?
#2 Inviato 11 Dicembre, 2017 Vale la pena sottolineare che l’art. 1129 cc comma 9 dispone che l’amministratore è “tenuto ad agire” per la riscossione delle somme dovute ricorrendo “anche” al decreto ingiuntivo, e non viene specificato che debba agire obbligatoriamente con il D.I. Ciò significa che qualsiasi azione sia tesa ad ottenere il pagamento del debito può essere perseguita. La messa in mora e/o la valutazione di un piano di rientro figurano tra le possibili opzioni a disposizione. Se è vero che l’amministratore può comunque agire anche con il D.I. senza richiedere alcuna autorizzazione all’assemblea, è altrettanto vero che per farlo ha bisogno di riserve economiche ad hoc che devono essere deliberate dall’assemblea. Detto ciò rispondo alle tue domande: 1) L’amministratore ha agito e ha presentato in assemblea la proposta di rientro dei morosi. L’assemblea è e rimane sempre l’organo decisionale per eccellenza e la delibera di dispensa dall’agire è valida come pure il rimando alla successiva assemblea per decidere nel merito e, casomai, disporre la quota di accantonamento per le spese legali. 2) nessuna revoca giudiziale. L’amministratore è rimasto entro i termini ed ha comunque agito, presentando all’assemblea il risultato (magari discutibile) del suo lavoro. Ricordo che se l’assemblea non è soddisfatta può sempre revocare l’incarico in ogni tempo; 3) sulla partecipazione di tutti i condòmini all’assemblea, non c’è dubbio che nessuno possa essere escluso. Trattandosi di un evidente conflitto di interesse, però, tenderei ad escludere che alla votazione sulla dispensa ad agire possano partecipare anche i morosi, questo perchè potrebbero essere in numero superiore ai virtuosi e, di fatto, in numero tale da impedire qualsiasi recupero forzoso di quanto dovuto. 4) trattandosi di una questione ordinaria, le maggioranze sono quelle previste dall’art. 1136 cc, ovvero la maggioranza dei presenti che esprimano almeno la metà del valore del condominio in prima convocazione, e la maggioranza dei presenti che esprimano almeno 1/3 del valore millesimale del condominio in seconda convocazione.
#3 Inviato 11 Dicembre, 2017 Il decreto ingiuntivo va chiesto comunque obbligatoriamente, fino al precetto, perché non esistono altri metodi di riscossione forzosa (a meno di non abitare a Tor Bella Monaca...). Se l'amministratore non chiede d.i. è passibile di revoca giudiziale. "Tuttavia, l'amministratore che non avvia la procedura esecutiva per riscuotere gli oneri condominiali dai condomini morosi non commette automaticamente un atto di cattiva gestione. Infatti, l'amministratore non è responsabile se prova di avere notificato ai condomini gli atti di precetto. Poi, il fatto di non avere intrapreso la procedura esecutiva vera e propria si giustifica – secondo l'ordinanza 20100 del 2 settembre scorso della Cassazione – sulla base della non sicura solvibilità dei condomini."
#4 Inviato 11 Dicembre, 2017 Il decreto ingiuntivo va chiesto comunque obbligatoriamente, fino al precetto, perché non esistono altri metodi di riscossione forzosa (a meno di non abitare a Tor Bella Monaca...).Se l'amministratore non chiede d.i. è passibile di revoca giudiziale. "Tuttavia, l'amministratore che non avvia la procedura esecutiva per riscuotere gli oneri condominiali dai condomini morosi non commette automaticamente un atto di cattiva gestione. Infatti, l'amministratore non è responsabile se prova di avere notificato ai condomini gli atti di precetto. Poi, il fatto di non avere intrapreso la procedura esecutiva vera e propria si giustifica – secondo l'ordinanza 20100 del 2 settembre scorso della Cassazione – sulla base della non sicura solvibilità dei condomini." ... discutibile, a seconda di cosa sia stato fatto prima dello scadere dei sei mesi: http://www.avvocatoamilcaremancusi.com/condominio-amministratore-facolta-proporre-decreto-ingiuntivo-verso-morosi/
#5 Inviato 11 Dicembre, 2017 Dipende da come presenti il ricorso. Se chiedi la falsa applicazione del 63 disp. att. c.c. è ovvio che la Cassazione ti dia torto. Fra l'altro, come fatto notare, la causa risaliva al 2009, prima dell'entrata in vigore della riforma. Se invece si chiede la falsa applicazione del comma 9 art. 1129 c.c. e del 1130 comma 3 avresti sicuramente un altro esito... Cosa che non è stato possibile fare nel caso trattato dalla sentenza da te riportata proprio perché la causa è ante riforma 2012.
#6 Inviato 12 Dicembre, 2017 Rispetto a chi mi ha preceduto, intravedo qualcosa di diverso, quasi diabolico e per nulla lungimirante. a) C'è una assemblea che ha scelto di non scegliere, anche se probabilmente disponeva dei numeri sufficienti per deliberare. b) Ci sono più morosi che hanno centrato l'obiettivo di posticipare ulteriormente il saldo dei loro debiti. c) Ci sono condòmini latitanti che pretendono che nulla si decida in loro assenza; probabilmente persone pure capaci di pilotare l'assemblea a delibere gradite. Cosa avrebbero mai impugnato se la eventuale delibera era dotata della corretta maggioranza? Anche senza conoscere preventivamente i piani di rientro dei morosi, l'orientamento a prescindere era già formato: favorevole o contrario alla tolleranza degli scoperti. d) C'è un amministratore che formalmente accontenta tutti senza inimicarsi alcuno. e) Ci sono condòmini felici di non dover anticipare spese legali ed un amministratore altrettanto felice di non doversi prostrare per chiedere l'extra per agire contro i morosi. f) Ma intanto, nell'attesa della venuta di qualche parvenza di scelta significativa, chi copre l'inarrestabile rosso che diventerà sempre più rosso ?! Quanto ai quesiti avanzati: 1) L'amministratore ha agito, ma l'assemblea non ha deliberato alcunché di concreto. Anzi ha dispensato l'amministratore dall'agire. 2) L'amministratore non è revocabile perché si sta attenendo alle delibere assembleari. 3) Se i morosi sono presenti in assemblea, hanno pieno diritto al voto. Poi il bon ton suggerirebbe ai morosi di non votare, ma nessuno può imporglielo. A dirla tutta, i morosi per quel voto che li riguarda direttamente, bene farebbero ad abbandonare temporaneamente l'assemblea per evitare situazioni certamente imbarazzanti per molteplici motivi. 4) In seconda convocazione la maggioranza semplice, pari alla maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 del valore millesimale dell'intero Condominio.
#7 Inviato 12 Dicembre, 2017 Molti dei punti citati non sono frutto d'immaginazione ma è la prassi e la realtà in molti condomini. A questo punto conviene disinteressarsi totalmente della vita condominiale senza mai più partecipare alle assemblee...
#8 Inviato 12 Dicembre, 2017 Il mio problema al momento riguarda un possibile ricorso da parte di un condomino assente per revoca giudiziaria, non avendo agito forzatamente entro i sei mesi contro i Condomini morosi. La delibera che ha dispensato l'Amministratore dall'agire forzatamente assunta dieci giorni al termine dei sei mesi salva l'Amministratore da detta azione di revoca?
#9 Inviato 12 Dicembre, 2017 A mio avviso SI: - hai illustrato all'assemblea quale sia la situazione ovvero hai reso note le proposte di rientro dei morosi; - l'assemblea ti ha dispensato dall'agire; - nella medesima assemblea è stata deliberata la convocazione di nuova straordinaria per esaminare le proposte dei morosi. Cosa altro potresti fare se non predisporre la convocazione della nuova straordinaria ?! Questo è l'unico misero provvedimento che i tuoi mandatari ti hanno autorizzato ad eseguire...
#10 Inviato 12 Dicembre, 2017 Il mio problema al momento riguarda un possibile ricorso da parte di un condomino assente per revoca giudiziaria, non avendo agito forzatamente entro i sei mesi contro i Condomini morosi. La delibera che ha dispensato l'Amministratore dall'agire forzatamente assunta dieci giorni al termine dei sei mesi salva l'Amministratore da detta azione di revoca? Assolutamente si.
