Vai al contenuto
fluca1978

Condomini morosi e mancato sollecito

Salve,

non riesco a capire una cosa: se non vengono regolarmente versate le rate condominiali l'amministratore ha l'obbligo di sollecitare il pagamento prima di procedere in via giudiziaria al recupero credito?

Il dubbio mi viene da questa frase, comma 12, articolo 1129:

 

"6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;"

 

Inoltre mi domando, qualora diversi condomini siano risultati morosi in passato pur senza alcun sollecito/azione di recupero crediti, aprire una posizione di recupero credito verso uno di essi pone l'amministratore in uno stato di "favoreggiamento" di quanti in passato non abbiano subito lo stesso trattamento?

Da quello che leggo in giro non pare esserci l'obbligo del sollecito (porre in mora il condomino), ma allora si apre un dibattito: cosa succede se uno ha avuto un impedimento prolungato (es. era in ospedale)?

In secondo luogo, allora a cosa si riferisce quella affermazione del comma 12 articolo 1129 circa il "curare diligentemente l'azione"?

Qualcuno ha qualche articolo approfondito sulla questione?

Normalmente si usa sollecitare il condomino ritardatario nel pagamento delle rate ma non c'è l'obbligo del sollecito, ovvero dopo la scadenza della rata stabilita in sede di approvazione del preventivo, l'amministratore potrebbe agire direttamente con la richiesta del Decreto Ingiuntivo

Ripeto, normalmente si sollecita con lettere bonaria, poi con raccomandata fissando una data per il pagamento e poi si va al D.I.

Ripeto, normalmente si sollecita con lettere bonaria, poi con raccomandata fissando una data per il pagamento e poi si va al D.I.

Capito grazie.

Ma nel caso peggiore il decreto ingiuntivo è immediatamente attuativo o si ha un periodo di tempo fissato per legge per il "ravvedimento volontario"?

Capito grazie.

Ma nel caso peggiore il decreto ingiuntivo è immediatamente attuativo o si ha un periodo di tempo fissato per legge per il "ravvedimento volontario"?

Il decreto chiesto dall'amministratore è immediatamente esecutivo --> art 63 Dacc, naturalmente c'è un periodo di tempo prima che arrivi e dipende dal Tribunale, ma ciò non toglie che le spese dovranno essere a carico del moroso, in quanto l'avvocato e le procedura saranno da pagare, fatto salvo i condomini non se ne facciano carico

Quando si avvia la procedura,le parti sono convocate entro 3 mesi per la mediazione.

Scusami Gilgio2, non mi sembra sia obbligatoria la mediazione in caso di Decreto Ingiuntivo;

 

Sebbene la materia dei rapporti condominiali rientri tra quelle per le quali sussiste l’obbligo del previo tentativo di mediazione, come condizione per poter successivamente agire in giudizio, nel caso in cui l’amministratore agisca per recuperare gli oneri non riscossi e scelga di procedere con decreto ingiuntivo, non è tenuto al previo tentativo di mediazione. E ciò perché, tra i casi in cui la mediazione obbligatoria trova espressa deroga è proprio il ricorso al procedimento di ingiunzione.

https://www.condominioweb.com/riscossione-degli-oneri-condominiali-mediazione-obbligatoria.13263

Scusami Gilgio2, non mi sembra sia obbligatoria la mediazione in caso di Decreto Ingiuntivo;

 

Sebbene la materia dei rapporti condominiali rientri tra quelle per le quali sussiste l’obbligo del previo tentativo di mediazione, come condizione per poter successivamente agire in giudizio, nel caso in cui l’amministratore agisca per recuperare gli oneri non riscossi e scelga di procedere con decreto ingiuntivo, non è tenuto al previo tentativo di mediazione. E ciò perché, tra i casi in cui la mediazione obbligatoria trova espressa deroga è proprio il ricorso al procedimento di ingiunzione.

https://www.condominioweb.com/riscossione-degli-oneri-condominiali-mediazione-obbligatoria.13263

concordo, anche perché nel caso di morosità c'è poco da mediare, o il condomino paga il dovuto, oppure saranno promosse le azioni esecutive in virtù dell'ottenuto decreto ingiuntivo

Capito grazie.

Ma nel caso peggiore il decreto ingiuntivo è immediatamente attuativo o si ha un periodo di tempo fissato per legge per il "ravvedimento volontario"?

----------------------------------------------------------

La mia risposta era a questo quesito.

Ma se io moroso impugno il D.I. per qualche ragione.

E' chiaro la procedura si ferma e l'amministratore non può procedere al precetto e successivamente al pignoramento.

Leggere quello che è successo nel condominio a fianco al mio...

 

--link_rimosso--

 

Scusami Gilgio2, non mi sembra sia obbligatoria la mediazione in caso di Decreto Ingiuntivo;

---------------------------------

Nel caso sopra citato,comunque la pratica è stata depositata presso il G.d.P.

Nel caso sopra citato,comunque la pratica è stata depositata presso il G.d.P.
Infatti in questo caso non essendoci ancora stata opposizione, l'amministratore non inizia con la richiesta mediazione, scatterà la mediazione se il condomino farà opposizione al e se il Giudice concederà la sospensiva alla prima udienza (quindi altre due condizioni), ma nonostante questo il moroso dovrà pagare;

 

In questo caso, peraltro, il codice civile dà la possibilità al condominio di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che è già titolo e consente di procedere in esecuzione forzata, anche senza attendere i consueti 40 giorni dalla notifica dell’atto, e anche in costanza di opposizione spiegata dal debitore (salvo la sospensiva eventualmente concessa dal giudice in prima udienza).

Per tornare alla mediazione, dunque, l’amministratore non deve, prima di agire, convocare il condomino moroso davanti all’organismo di mediazione l’obbligo di mediazione scatterà, nel caso in cui il debitore proponga opposizione al decreto ingiuntivo soltanto dopo che il giudice si sia pronunciato sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (ossia alla prima udienza).

https://www.condominioweb.com/riscossione-degli-oneri-condominiali-mediazione-obbligatoria.13263

Per cui se la richiesta del D.I. è depositata e la procedura avviata non c'è per il momento nessuna mediazione.

Scusate, provo a ricapitolare per vedere se ho capito bene:

1) se un condomino è moroso l'amministratore può procedere con decreto ingiuntivo privo di mediazione, che si traduce in precetto/pignoramento;

2) se il moroso fa opposizione si va in mediazione, quindi immagino si possa provvedere al ravvedimento con tutte le spese legali del caso.

 

Se è così però io mi domando: chi vigila sul buon operato dell'amministratore? Ovvero non ponendo un condomino in mora, come fa il resto del condominio a sapere cosa sta succedendo, sia in positivo (l'amministratore recupera i crediti) che in negativo (l'amministratore perseguita un ritardatario)?

 

Inoltre viene stabilito il limite massimo per procedere, ovvero 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio, ma se un condomino pagasse tutte le rate in unica soluzione alla chiusura dell'esercizio, cosa impedisce all'amministratore di aver già attivato il decreto ingiuntivo sulle rate precedenti?

 

Può sembrare tragica, ma trovandomi in una situazione di forte tensione fra amministratore e condomini, e con evidenti ritardi di pagamenti, vorrei comprendere meglio le strade percorribili sia da chi deve recuperare il credito che da chi deve tutelarsi per un "innocente" ritardo (es. errore prenotazione bonifico).

Scusate, provo a ricapitolare per vedere se ho capito bene:

1) se un condomino è moroso l'amministratore può procedere con decreto ingiuntivo privo di mediazione, che si traduce in precetto/pignoramento;

2) se il moroso fa opposizione si va in mediazione, quindi immagino si possa provvedere al ravvedimento con tutte le spese legali del caso.

 

A. Se è così però io mi domando: chi vigila sul buon operato dell'amministratore? Ovvero non ponendo un condomino in mora, come fa il resto del condominio a sapere cosa sta succedendo, sia in positivo (l'amministratore recupera i crediti) che in negativo (l'amministratore perseguita un ritardatario)?

 

B. Inoltre viene stabilito il limite massimo per procedere, ovvero 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio, ma se un condomino pagasse tutte le rate in unica soluzione alla chiusura dell'esercizio, cosa impedisce all'amministratore di aver già attivato il decreto ingiuntivo sulle rate precedenti?

 

Può sembrare tragica, ma trovandomi in una situazione di forte tensione fra amministratore e condomini, e con evidenti ritardi di pagamenti, vorrei comprendere meglio le strade percorribili sia da chi deve recuperare il credito che da chi deve tutelarsi per un "innocente" ritardo (es. errore prenotazione bonifico).

A. L'amministratore può agire senza il consenso dell'assemblea e richiedere il D.I. ai morosi,

 

Dacc art. 63

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ...

Ovvero nulla da vigilare, ma nulla vieta di controllare l'operato, perchè l'amministratore in questo caso è autonomo, e ne renderà conto all'assemblea alla presentazione del rendiconto (scusa il gioco di parole)

 

B. Normalmente nell'assemblea di approvazione del preventivo vengono stabilite le date dei pagamenti, perciò i condomini non possono pagare in un unica soluzione al termine dell'esercizio, anche perchè ci sono i fornitori da pagare durante l'anno e prima della chiusura dell'esercizio, perciò l'amministratore in mancanza di fondi può procedere con la richiesta del D.I.

Chiedo scusa se mi intrometto nella dicusssione.

IL giudice con decreto motivato da emettere entro 30gg. dal deposito del ricorso, ingiunge l'altra parte di pagare la somma...nel termine di 40gg., con l'espresso avvertimento che nello stesso tempo o termine può essere fatta opposizione, in mancanza di opposizione, si procederà a esecuzione forzata....

L'amministratore accorto deve porsi con la diligenza del buon padre di famiglia.

 

Ciò significa che nella sua imparzialità deve tener conto degli interessi di tutti i condòmini, anche dei morosi, non certo consigliando di non versare il dovuto ma mediando la soluzione migliore che solitamente è il costante versamento di quanto nelle disponibilità del moroso, cercando però di evitare che i debiti aumentino.

 

Prima di arrivare al decreto ingiuntivo vi è quindi la mediazione dell'amministratore ed in questa fase è di basilare importanza la volontà del moroso ad impegnarsi al rientro del debito.

 

In quanto alla fine della gestione l'amministratore non può esimersi dal porre all'attenzione dell'assemblea la situazione venuta a crearsi ed in tale sede, anche per responsabilizzare tutta la compagine condominiale, è importante far deliberare l'eventuale esonero dal procedere con decreto ingiuntivo o meno.

 

Se non vi è esonero, l'amministratore è obbligato a procedere, inizialmente le spese legali sono a carico dei condòmini (con esclusione del moroso), ma a decreto ingiuntivo emesso, tutto viene posto a carico del moroso.

 

Se nonostante la mediazione dell'amministratore, nulla si muove e si arriva al decreto ingiuntivo, il primo responsabile è lo stesso moroso, non certo l'amministratore.

 

Ed una volta avviata la pratica ed ottenuto tale decreto, nonostante eventuali versamenti fatti dal moroso in tale frangente, a questi sono addebitate anche le spese legali che di solito si aggirano sui € 2000,00.

 

Per cui non è forse meglio trovare un modo per evitare ulteriori spese?

 

L'eventuale pignoramento è una cosa successiva e non è automatico, può restare sospeso nel caso in cui il moroso si accordasse per il pagamento rateale del debito.

 

E' del tutto chiaro che il regista di tali situazioni è lo stesso condòmino moroso, le risoluzioni sia dell'amministratore che degli altri condòmini, nonché dei giudici, sono una conseguenza dei suoi comportamenti e decisioni.

Chiedo scusa se mi intrometto nella dicusssione.

IL giudice con decreto motivato da emettere entro 30gg. dal deposito del ricorso, ingiunge l'altra parte di pagare la somma...nel termine di 40gg., con l'espresso avvertimento che nello stesso tempo o termine può essere fatta opposizione, in mancanza di opposizione, si procederà a esecuzione forzata....

No l'esecuzione forzata può essere effettuata anche senza attendere i 40 giorni, lo dice espressamente l'art. 63 Dacc;

 

- Dacc art. 63

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ...

e post #10

In questo caso, peraltro, il codice civile dà la possibilità al condominio di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che è già titolo e consente di procedere in esecuzione forzata, anche senza attendere i consueti 40 giorni dalla notifica dell’atto, e anche in costanza di opposizione spiegata dal debitore (salvo la sospensiva eventualmente concessa dal giudice in prima udienza).

Si è vero Tullio, però per il condomino intimato è fatta salva la possibilità di ottenere la sospensione della provvisoria esecuzione nell'ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

Si è vero Tullio, però per il condomino intimato è fatta salva la possibilità di ottenere la sospensione della provvisoria esecuzione nell'ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
Dovrà deciderlo il giudice, ma nell'attesa intanto deve pagare.

Ovvero non credere che l'udienza la otterrai in tempi brevi.

×