#1 Inviato 26 Maggio, 2019 L’assemblea del mio condominio 5 giorni fa ha deliberato a maggioranza i lavori di rifacimento della facciata con il metodo “cappotto” e la cessione del credito d’imposta del 70% all’impresa aggiudicataria dell’appalto, tramite una società esterna, che si occuperà di tutte le pratiche e di un sistema di controllo e monitoraggio dell’esecuzione dei lavori, tramite un organismo interno alla stessa società (commissioning). Tralasciamo che l’amministratore non ha fornito ai condomini idonea documentazione prima dell’assemblea e neppure durante la stessa, in quanto in assemblea ha presentato un prospetto di rate solo nell’ipotesi in cui tutti i condomini cedano il credito d’imposta, ma non l’analogo prospetto in caso di non cessione. Ovviamente in caso di cessione le rate vengono più basse e la maggioranza ha guardato solo quello senza analizzare i costi sottostanti. Pertanto chi, come me, non ha intenzione di cedere il credito del 70% è uscito dall’assemblea senza sapere esattamente quando sarebbe la rata mensile. Ma la cosa più strana e che ritengo profondamente ingiusta è che, secondo l’impresa, anche chi non cede il credito è tenuto a pagarne i costi (costi di attualizzazione, commissioning, ecc.), indorando la pillola con il fatto che secondo loro anche questi costi sarebbero detraibili al 70%. Vi risulta? Tali costi secondo loro non sono scorporabili dal contratto di cessione per il singolo condomino non cedente, altrimenti gli altri condomini cedenti pagherebbero di più. Non hanno precisato quali siano questi costi, ma indicativamente sono 100.000 da ripartire tra tutti e 15 i condomini per millesimi. Hanno anche detto che la decisione di cedere o meno il credito riguarda i singoli condomini... ma allora perché, se firmare il contratto di cessione è facoltà dei singoli, dovrei pagare i costi decisamente importanti di un contratto che non intendo firmare? Passino i costi del cappotto, ancorché più alti rispetto alla media, che riguardano le parti comuni del condominio...avremmo potuto risparmiare, ma se alla maggioranza sta bene così... l’assemblea è sovrana. Va detto che i maggiori costi dell’esecuzione del cappotto sono stati abilmente celati da rate molto più basse da cui è stato decurtato il 70% di credito di imposta ceduto. Ma chi non cede? E’ corretto che si faccia carico di tutti i costi di cessione ugualmente? Ringrazio
#2 Inviato 26 Maggio, 2019 Steve10 dice: Ma chi non cede? E’ corretto che si faccia carico di tutti i costi di cessione ugualmente? Purtroppo questa è la fregatura che danno le aziende che acquistano i crediti da ecobonus: vendono pacchetti preconfezionati, con clausole capestro. E' ovvio che non possono obbligare tutti a cedere, perchè è diritto del singolo poterlo fare. Che sia corretto farsi carico di costi che non competono, ovviamente no! Altrettanto ovviamente sarebbe da leggere con attenzione il contratto, magari assistito da un legale.
#3 Inviato 26 Maggio, 2019 ...contratto che ho chiesto prima, durante e dopo l’assemblea, ma finora non mi è stato consegnato. Non avrei voluto, ma temo che se perdura la reticenza, l’assistenza di un legale sia inevitabile. Se contenesse clausole capestro, potrei impugnarlo, tenendo presente che in assemblea ho espresso voto contrario?
#4 Inviato 26 Maggio, 2019 Steve10 dice: ...contratto che ho chiesto prima, durante e dopo l’assemblea, ma finora non mi è stato consegnato. Non avrei voluto, ma temo che se perdura la reticenza, l’assistenza di un legale sia inevitabile. Se contenesse clausole capestro, potrei impugnarlo, tenendo presente che in assemblea ho espresso voto contrario? Eventualmente puoi impugnare la delibera assembleare. Con il legale puoi verificare la necessità di doverlo sottoscrivere e "subire" anche senza cedere il credito.
#5 Inviato 26 Maggio, 2019 Non lo firmerò sicuramente, ma dovrò capire dopo averlo letto, se ha effetto anche sui non cedenti. Mi meraviglio dei condomini che conosco e stimo che hanno firmato a “scatola chiusa” allettati solo dalla rata più bassa!
#6 Inviato 26 Maggio, 2019 Steve10 dice: Mi meraviglio dei condomini che conosco e stimo che hanno firmato a “scatola chiusa” allettati solo dalla rata più bassa! Purtroppo Steve, di questi tempi la pecunia viene prima di tutto. Spero solo che non diventi "chi di pecunia ferisce, di pecunia perisce", nel senso che convinti di fare un buon affare, ne hanno sottoscritto uno pessimo. Bontà tua se vorrai, chiariti pro e contro, avvisarli, chiedendo un'altra assemblea che rimetta le carte in tavola.
#7 Inviato 26 Maggio, 2019 Sarà dura...il rappresentante dell’impresa e della società che seguirà le pratiche di cessione hanno fatto un bel lavoro da ottimi venditori, facendo leva sull’eta avanzata di alcuni a cui la detrazione in 10 anni non interessa. Proverò a rimettere le carte in tavola, ma se nessuno vorrà riflettere, dovrò solo tutelare i me stesso. Forse il legislatore dovrebbe riflettere su questo Ecobonus che fatto così è un’ottima opportunità solo per le imprese beneficiarie del credito e permette che esistano società intermediarie che realizzano guadagni celati e smodati, a spese di ignari condomini attirati solo dalle rate più basse per via della cessione. Da quello che ho letto, mi sembra di capire che esistano anche rischi non trascurabili di contenzioso fiscale con l’Agenzia delle Entrate.
#8 Inviato 26 Maggio, 2019 Steve10 dice: Da quello che ho letto, mi sembra di capire che esistano anche rischi non trascurabili di contenzioso fiscale con l’Agenzia delle Entrate. l'Agenzia delle Entrate sta aggiustando il tiro soprattutto per quanto riguarda la cessione ulteriore del credito da parte di chi lo ha acquisito, per il resto pare che sia stato presentato in commissione un decreto per estendere la cessione del credito anche per le ristrutturazioni.....quindi.... La materia è "giovane", prima che l'Agenzia Entrate, il governo e quant'altri si accorgano di incongruenze, furberie e maneggi vari, e decidano di porre un limite, temo che passerà un tempo sufficientemente lungo perchè i primi che si butteranno nel business ne approfittino.
#9 Inviato 26 Maggio, 2019 Purtroppo è così! Mi auguro che ci sia qualcuno che vigili e segnali gli abusi, per esempio Anaci tramite voi amministratori.
#10 Inviato 26 Maggio, 2019 Steve10 dice: Purtroppo è così! Mi auguro che ci sia qualcuno che vigili e segnali gli abusi, per esempio Anaci tramite voi amministratori. Lascia stare le associazioni… ben che vada saranno sponsorizzate dalle aziende del settore.
#11 Inviato 26 Maggio, 2019 Danielabi dice: l'Agenzia delle Entrate sta aggiustando il tiro soprattutto per quanto riguarda la cessione ulteriore del credito da parte di chi lo ha acquisito, per il resto pare che sia stato presentato in commissione un decreto per estendere la cessione del credito anche per le ristrutturazioni.....quindi.... La materia è "giovane", prima che l'Agenzia Entrate, il governo e quant'altri si accorgano di incongruenze, furberie e maneggi vari, e decidano di porre un limite, temo che passerà un tempo sufficientemente lungo perchè i primi che si butteranno nel business ne approfittino. La cessione del credito fiscale è cosa buona e giusta e andrebbe prevista per qualsiasi tipo di detrazione ecc. La cosa è meritevole e però mal posta per la volontà del governo di escludere dalla cessione gli intermediari finanziari, ad esempio banche. Questo fa si che servano intermediari per le piccole aziende e che si regali il mercato alle multiutility che hanno capienza. Per risolvere il problema andrebbero adottate norme similari a quelle utilizzate per i mutui (con prospetto dettagliato comprese le spese e tasso di attualizzazione del credito da controfirmare per accettazione e possibilità per ogni condomino di accordarsi direttamente e singolarmente con la banca) e aprendo alle banche e finanziarie la possibilità di comportarsi da banca del credito di imposta compensandolo ad esempio con le imposte versate sulle rendite versate quale sostituto di imposto per le rendite finanziarie. Una operazione del genere farebbe ripartire il PIL e darebbe un fantastico impulso al settore dell'edilizia favorendo anche le piccole aziende artigiane creando un sacco di posti di lavoro e favorirebbe perfino il gettito eliminando lavori a nero e facendo si che si ristrutturi il parco edilizio italiano che è molto vecchio. Modificato 26 Maggio, 2019 da davidino1978
#12 Inviato 26 Maggio, 2019 Sono d’accordo, la cessione del credito è una cosa buona e giusta per gli interessati e per i grandi operatori dell’energia, che possono disporre di ampia capienza fiscale, ma questo comporta il rischio di concentrazione del mercato. In tal senso, hai ragione dovrebbero aprire anche a banche e finanziarie. Ma per tornare alla mia questione, la cessione è facoltativa e il relativo contratto non può diventare un obbligo con effetti in termini di costi (100.000 euro più o meno) su tutti i condomini, anche sui non cedenti. In tal caso penso che sia un abuso.
#13 Inviato 27 Maggio, 2019 Steve10 dice: Sono d’accordo, la cessione del credito è una cosa buona e giusta per gli interessati e per i grandi operatori dell’energia, che possono disporre di ampia capienza fiscale, ma questo comporta il rischio di concentrazione del mercato. In tal senso, hai ragione dovrebbero aprire anche a banche e finanziarie. Ma per tornare alla mia questione, la cessione è facoltativa e il relativo contratto non può diventare un obbligo con effetti in termini di costi (100.000 euro più o meno) su tutti i condomini, anche sui non cedenti. In tal caso penso che sia un abuso. Nel momento nel quale il contratto relativo al servizio di cessione del credito viene approvato dall'assemblea con le dovute maggioranze a mio parere non è contestabile. Purtroppo per come è posta la normativa ognuno è libero di accettare di cedere il proprio credito, ma i costi del servizio ricadono sulla collettività condominiale che perfeziona il contratto complessivo approvato dall'assemblea.
#14 Inviato 27 Maggio, 2019 In realtà hanno richiesto le firme dei singoli sul contratto di cessione, se fosse come dici tu sarebbe stato sufficiente il voto dei condomini messo a verbale nei modi usuali. Qui la questione è diversa, perché la cessione è facoltativa e perché richiede la firma dei singoli aderenti sul contratto di cessione.
#15 Inviato 27 Maggio, 2019 Steve10 dice: In realtà hanno richiesto le firme dei singoli sul contratto di cessione, se fosse come dici tu sarebbe stato sufficiente il voto dei condomini messo a verbale nei modi usuali. Qui la questione è diversa, perché la cessione è facoltativa e perché richiede la firma dei singoli aderenti sul contratto di cessione. C'è l'impresa che si occupa dell'intervento, con questa, mi sembra di capire, è stato stipulato il contratto di appalto; poi c'è l'impresa che si occupa di seguire l'intervento (tipo direttore lavori?) e di mettere in atto la pratica per la cessione del credito e acquista il credito, quindi secondo contratto. Questo secondo contratto verrà sottoscritto solo da chi cede. E' così?
#16 Inviato 27 Maggio, 2019 I passaggi sono: i singoli condomini cedono all’impresa che fa i lavori, la quale cede ad una società finanziaria che si occupa di tutte le pratiche e questa a sua volta cede ad una nota società che opera nel settore energetico e che può disporre di un’ampia capienza fiscale. Per fare questo i vari intermediari percepiscono un costo del 28% del valore dell’opera (credo... perché il dettaglio dei costi non è stato presentato ai condomini), ma stiamo parlando di circa 100.000 euro e a fronte di tutto ciò i singoli condomini devono firmare un apposito contratto. Io penso che gli effetti di questo contratto con i relativi costi debbano ricadere solo sulle parti che hanno firmato e non su coloro che tale contratto non l’hanno sottoscritto. Ma qui entriamo in ambito legale, ci vorrebbe un avvocato per dare una risposta corretta. Quindi il contratto di appalto è una cosa ed è stato approvato a maggioranza, nei modi usuali, mentre il contratto di cessione è un’altra cosa ed è stato sottoscritto solo dai singoli condomini cedenti.
#17 Inviato 27 Maggio, 2019 Bisognerebbe leggere entrambi questi contratti per capire meglio, ma l’amministratore è reticente e per questo ho il sospetto che ne abbiano fatto un tutt’uno, comprensivo della cessione del credito. O forse non l’hanno ancora fatto, presentando la proposta in assemblea e chiedendone l’approvazione per poi redigerlo in un secondo tempo.
#18 Inviato 28 Maggio, 2019 Steve10 dice: Bisognerebbe leggere entrambi questi contratti per capire meglio, ma l’amministratore è reticente e per questo ho il sospetto che ne abbiano fatto un tutt’uno, comprensivo della cessione del credito. O forse non l’hanno ancora fatto, presentando la proposta in assemblea e chiedendone l’approvazione per poi redigerlo in un secondo tempo. Guarda che secondo me il contratto è unico ed è comprensivo di appalto, pratiche tecniche e di cessione del credito. La firma separata è per la cessione materiale del credito, non sul contratto di appalto che è unico. Ad esempio come direttivo di una associazione di categoria stiamo seguendo la convenzione di cessione del credito da mettere a disposizione di artigiani e piccole imprese associate. Non ho ancora visto le carte e i contratti definitivi perché ci stiamo ancora lavorando ma il servizio di cessione del credito viene "acquistato" da parte dell'impresa e poi fornito al Condominio. Se l'intermediario lavora nello stesso modo mi sa che il contratto di appalto è un pacchetto unico e non è scorporabile (ecco perché non ti è stato fornito un dettaglio, semplicemente perché è un pacchetto). A occhio vi fanno un tasso di attualizzazione attorno al 3,5-4% compresi dei costi, non è malvagio. Per chi non ha la disponibilità cash spenderebbe da quella percentuale a salire in base al suo merito creditizio.
#19 Inviato 28 Maggio, 2019 Grazie per la risposta. Temo che sia così, un pacchetto bell’infiocchettato e i costi, in base al materiale che ci hanno fornito (ben poco), sono molto più alti di quelli che dici. Un capestro!
#20 Inviato 28 Maggio, 2019 Quindi a tuo parere dovrei accettare i costi del contratto pur non cedendo?
#21 Inviato 28 Maggio, 2019 Steve10 dice: Quindi a tuo parere dovrei accettare i costi del contratto pur non cedendo? Se stipulate un "contrattone all inclusive" dovrai subirne i costi, salvo clausole che prevedano diversamente. E' entrato in vigore il decreto crescita, che, ovviamente dovrà essere convertito in legge quindi puo' essere ancora radicalmente modificato, per il momento all'art. 10 prevede che: Per gli interventi di efficienza energetica di cui al presente articolo, il soggetto avente diritto alle detrazioni può optare, in luogo dell’utilizzo diretto delle stesse, per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo, ai sensi dell’articolo 17 del decreto legi-slativo 9 luglio 1997, n. 241, senza l’applicazione dei li-miti di cui all’articolo 34 della legge 23 dicembre 2000, n. 388, e all’articolo 1, comma 53, della legge 24 dicem-bre 2007, n. 244 Al di là dei richiami di legge, significa che è possibile, oggi, chiedere alla ditta che esegue il lavoro, uno sconto pari al credito di imposta (esempio, lavoro di € 100.000,00 sconto in fattura di € 70.000,00, netto a pagare € 30.000,00). In questo caso non ci sono costi di cessione, non si contratta nulla perchè la norma prevede che lo sconto sia pari al credito. Il fornitore ha diritto ad un credito di imposta, che dovrebbe essere immediatamente disponibile (non l'anno successivo) e utilizzabile in cinque anni (anzichè 10). Verrebbe a mancare la possibile cessione del credito, quindi tale disposizione sarà poco appetibile per le imprese, ma potrebbe anche non essere, visto il dimezzamento del periodo di utilizzo del credito. E' senz'altro meglio per il contribuente. La forma di cessione del credito attuale resta in vigore, almeno per ora. Il fatto che si possa creare una filiera di cessione del credito che finisce inevitabilmente a poche, grosse aziende, finirà per creare un mercato dominato da poche imprese che si avvantaggiano fiscalmente e da una miriade di subappaltatori che lavorano, ma guadagnano sempre meno. Dati i tempi biblici che servono generalmente in Italia per intervenire sulle "storture", è chiaro che ora stiamo semplicemente chiacchierando. Personalmente non firmerei contratti all inclusive, con "catene" di aziende, una volta ceduto un credito le responsabilità si trasferiscono e se si trasferiscono in capo a diversi cessionari, c'è la concreta possibilità di creare molti punti di criticità. E' altrettanto chiaro che se la maggioranza impone....... @Steve10 fossi in te consulterei un legale, prima di mettere firme.
#22 Inviato 28 Maggio, 2019 un recupero in 5 anni, ha un costo finanziario che l'azienda inevitabilmente mette nel costo dell'opera, costo a carico di tutti, anche di chi non cede il credito
#23 Inviato 28 Maggio, 2019 prociotta dice: un recupero in 5 anni, ha un costo finanziario che l'azienda inevitabilmente mette nel costo dell'opera, costo a carico di tutti, anche di chi non cede il credito Si, certamente, anche se andrebbe considerato il fatto che per 10 o 5 anni non hai l'onere delle imposte, o di una parte, quindi, in ogni caso è un vantaggio finanziario. Chiaramente è tutto relativo alle dimensioni dell'azienda, alla sua capienza, alla suo cash flow ecc. ecc. Per questi motivi entreranno in gioco grandi aggregazioni, con conseguenti possibili problemi. Ma è pur sempre un mio parere. 😊
#25 Inviato 28 Maggio, 2019 Steve10 dice: Grazie per le risposte, di nulla Steve10 dice: ora ho le idee più chiare. beato te! ☺️
