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darknoise

Bonus 110%, cessione del credito e DONAZIONE Immobile

Buongiorno a tutti,

sono a porvi il seguente quesito: nel caso vengano deliberati, in condominio, delle lavorazioni rientranti nel 110% optando per la scelta della cessione del credito usufruendo di un Istituto Bancario con il compito di convertire in "veloce liquidità" tale credito al fine di pagare la ditta senza necessità di esborso delle somme da parte dei condòmini, nel caso uno o più proprietari donino (donazione intesa come atto notarile) l'appartamento ad altra persone fisica (idonea ad usufruire della cessione del credito), essendo la donazione, come si sa, un atto impugnabile ad esempio fra eredi, l'Istituto Bancario può riservarsi di non ottemperare ai proprio obblighi? La domanda mi sorge parallelizzando, ad esempio, il caso più classico di mutuo sottoscritto con una Banca (per finanziare lavori di manutenzione straordinaria) dove le persone fisiche devono rifondere la Banca, nel tempo, restituendo i soldi del prestito. Nel caso della cessione del credito però, dove la Banca viene interpellata per convertire in veloce liquidità la cessione del credito stessa, può valere lo stesso problema? A mia opinione no, perchè nel caso della cessione del credito con conversione in liquidità dal parte della Banca, la Banca non si aspetta di essere rimborsata direttamente dalla persona fisica, bensì dallo Stato; la Banca, in questo caso, non ha il problema di dire "ehi, ma se mi cambia il proprietario di questo appartamento, pagherà? Non voglio correre il riscio". In questo caso paga lo Stato e, mettiamo caso ci possa essere un'impugnazione della donazione con modifica del proprietario, sarà un problema ed una responsabilità del nuovo proprietario sapere, a priori, se è in grado di cedere il credito per il 110% (il nuovo proprietario potrebbe non esserne in grado , per il 110%, nel caso avesse già ceduto il credito sia per un'abitazione principale sia per una seconda casa).

Grazie in anticipo per il confronto.

Giacomo 

preliminarmente sentirei cosa ti dice la Banca, loro sono sempre molto molto cauti. Se ti dice subito che non hanno problemi non hai da arrovellarti sulla questione.

Se ti fanno problemi, vorrai indicarceli e li valutiamo.

Io direi anche di sentire il commercialista che dovrà apporre il visto finale, sempre che abbiate già tutto stabilito.

Qualcuno potrebbe sollevare l'eccezione dell'elusione d'imposta, nel senso che la donazione potrebbe essere fittizia solo per fruire di un'agevolazione fiscale, sopratutto se fosse che il donante ha già "esaurito" la possibilità di detrazione per il superbonus (come dici ha già "preso" per due immobili).

Senza visto, hai un problema.

Così, dato che il problema super bonus mi è capitato, mio malgrado, fra i piedi, direi che nella situazione descritta dall'opener (comunque troppo generica) la banca declinerebbe l'operazione.

Forse, ma dico forse, se la cessione del credito fosse fatta per atto notarile ed all'atto partecipassero anche gli eredi "noti" del donante per le rispettive "quote legittime", ci potrebbe essere qualche possibilità, ma personalmente la vedrei molto difficile.

Tutto può essere, tuttavia recentemente ho dovuto partecipare ad un'assemblea per un super bonus dove:

1) I condomini avevano delle perplessità sulla conformità edilizia dell'edificio (e già qua fu un primo "stop"),

2) Presenziò un erede di un condomino recentemente defunto, cosa legittima per l'approvazione del rendiconto, ma l'eredità giacente è con riserva di accettazione per il problema sub 1 (ed è un grosso problema).

Forse bisognerebbe togliersi dalla mente l'idea che il super bonus sia una cornucopia da cui si possa attingere senza problemi e, prioritariamente, bisognerebbe accertare con serietà (non con asseverazioni compiacenti) le condizioni al contorno che abiliterebbero l'accesso ai benefici del super bonus.

 

Saluti a tutti

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