Quando l'amministratore condominiale viene revocato e al suo posto ne viene nominato un altro, può il primo trattenere la documentazione del condominio fino al pagamento dei propri crediti? La questione è stata recentemente esaminata e risolta dalla prima sezione civile del Tribunale di Venezia con l'ordinanza del 25.12.2022.
Il caso
L'ordinanza del Tribunale di Venezia riguarda un caso di avvicendamento di due amministratori di condominio. La delibera dell'assemblea condominiale aveva contemporaneamente revocato il primo amministratore e nominato il secondo.
Quest'ultimo aveva prontamente richiesto al primo amministratore la trasmissione della documentazione relativa all'amministrazione condominiale, ma l'amministratore revocato ne ritardava la consegna, subordinandola alla trasmissione del verbale di assemblea e soprattutto al pagamento dei propri crediti verso il condominio.
Seguivano altri due solleciti da parte del neo incaricato, ai quali il vecchio amministratore rispondeva di nuovo subordinando il passaggio dei documenti al pagamento del proprio asserito credito.
A questo punto il nuovo amministratore presentava un ricorso ex art. 700 c.p.c. chiedendo al Tribunale di ordinare al suo predecessore l'immediata restituzione di tutta la documentazione condominiale, tra cui, ad esempio, il registro dei verbali delle assemblee e gli altri registri previsti dall'art. 1130 n. 7 c.c., i rendiconti consuntivi, i bilanci preventivi relativi alle gestioni precedenti, i documenti contabili, le fatture dei fornitori e dei servizi, i contratti con i fornitori, i documenti relativi ai rapporti bancari, la documentazione relativa all'attività di recupero crediti vantati dal condominio.
Il vecchio amministratore restava contumace nel giudizio, anche se, dopo la notifica del ricorso e del decreto, consegnava la documentazione richiesta.
Ciononostante il Tribunale, considerando che la richiesta dei documenti condominiali era stata soddisfatta solo dopo l'introduzione della causa, entrava nel merito della questione, facendo il punto sugli obblighi di consegna della documentazione da parte dell'amministratore uscente.
Le norme di riferimento
Prima dell'entrata in vigore della legge 220/2012, si legge nell'ordinanza, il costante orientamento giurisprudenziale riteneva che l'amministratore uscente fosse obbligato alla tempestiva e spontanea trasmissione al nuovo amministratore di tutta la documentazione condominiale. Questo orientamento è stato poi recepito nelle norme codicistiche con la Legge 220/2012.
L'attuale formulazione dell'art. 1129 comma 8 c.c., prevede dunque l'obbligo incondizionato dell'amministratore cessato di consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini.
Diritto di ritenzione come rimedio eccezionale
La disposizione codicistica non prevede, invece, alcun diritto dell'amministratore a trattenere la documentazione a tutela dei propri asseriti crediti. Il Tribunale di Venezia precisa, a riguardo, che il diritto di ritenzione, e cioè il diritto a trattenere la documentazione fino al pagamento del proprio credito, costituisce un mezzo di autotutela privata, e come tale, ha carattere eccezionale. Pertanto, il diritto di ritenzione può essere ammesso solo in casi tipici previsti dalla legge, tra i quali, tuttavia, non figura quello inerente il caso in esame.
Aggiungono i Giudici veneziani che la mancata previsione nella norma codicistica di un diritto di ritenzione dei documenti in capo all'amministratore uscente è frutto di un'operazione di bilanciamento del legislatore tra contrapposti interessi: da una parte, l'interesse del condominio al buon andamento della sua amministrazione, insieme all'interesse dei terzi che vengono in contatto con il condominio, e dall'altra l'interesse dell'amministratore al pagamento dei propri crediti.
Le richieste dell'amministratore uscente
Ebbene, concludono i giudici, nel bilanciamento tra questi interessi contrapposti, il legislatore ha dimostrato di voler privilegiare il primo anche a scapito del secondo.
Le norme non consentono, dunque, all'amministratore uscente di trattenere la documentazione condominiale in attesa del pagamento dei propri crediti.
La decisione del Tribunale
Nel caso esaminato dal Tribunale veneziano, era stato dimostrato come l'amministratore uscente avesse trattenuto la documentazione riconsegnandola solo dopo la notifica dell'atto introduttivo del procedimento cautelare instaurato dal nuovo amministratore.
Con questa condotta, concludono i giudici, il vecchio amministratore avrebbe messo a repentaglio attività di primaria importanza per l'amministrazione condominiale, come, ad esempio, la riscossione dei contributi da parte dei condomini ed il pagamento dei fornitori dei servizi, con l'ulteriore pericolo di rendere responsabile il condominio di inadempimenti verso questi ultimi.
L'ordinanza del Tribunale di Venezia ha, quindi, condannato l'amministratore uscente alla rifusione delle spese di lite.
