Il passaggio di consegne tra il vecchio e il nuovo amministratore è un momento molto delicato all'interno della gestione condominiale ed è spesso causa di controversie che finiscono per dover essere risolte in giudizio.
È ciò che è accaduto nel caso affrontato dal Tribunale di Roma, sentenza n. 3021 del 24 febbraio 2022: il condominio si vedeva costretto ad adire il giudice per obbligare l'ex amministratore a rendere i registri che ancora aveva con sé. La pronuncia è dunque un ottimo spunto per spiegare cosa succede se l'amministratore non restituisce la documentazione.
Come si dirà a breve, il tribunale capitolino giunge alla sua conclusione attraverso la disamina giuridica della natura dell'incarico che l'assemblea conferisce all'amministratore. Fondamentale è la disciplina inerente al contratto di mandato contenuta all'interno del codice civile, a cui bisogna necessariamente rifarsi quando si discute di obblighi dell'amministratore: secondo il Tribunale di Roma, infatti, «Nell'ambito dell'inquadramento della figura dell'amministratore di condominio nel contratto di mandato la consegna della documentazione contabile e patrimoniale del condominio costituisce espressione del dovere di lealtà e di collaborazione del mandatario». Vediamo allora cosa accade se l'amministratore non restituisce la documentazione.
Richiesta documentazione contabile e validità della delibera
Il ricorso contro la mancata restituzione documentazione
Il condominio adiva il Tribunale di Roma per ottenere la restituzione coattiva della documentazione condominiale che l'ex amministratore avrebbe dovuto rendere spontaneamente nell'ambito del passaggio di consegne.
Per la precisione, il condominio lamentava il fatto che l'ex amministratore avesse omesso la consegna della documentazione contabile, con particolare riferimento al bilancio consuntivo e alla fatture relative ai compensi percepiti per la propria attività di amministratore.
Oltre a ciò, il condominio chiedeva anche il risarcimento dei danni, in quanto, a sua detta, la mancata consegna della documentazione avrebbe arrecato un concreto pregiudizio alla compagine, non potendo il nuovo amministratore espletare il mandato conferito.
Si costituiva in giudizio l'ex amministratore deducendo di aver riconsegnato una serie di documenti e, segnatamente, il libro dei verbali di assemblea, l'anagrafica dei condomini e il codice fiscale.
Secondo la parte convenuta, inoltre, il nuovo amministratore aveva comunque potuto gestire il condominio per l'ordinaria e straordinaria amministrazione: di qui l'insussistenza di ogni pretesa risarcitoria.
La natura della responsabilità dell'amministratore
Prima di decidere nel merito, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 3021 del 24 febbraio 2022 in commento, compie un'importante premessa in tema di responsabilità dell'amministratore di condominio nei confronti dell'ente di gestione.
Il giudice capitolino ricorda come il contratto tipico di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale né è, perciò, subordinato all'iscrizione in albi o elenchi, ai sensi dell'articolo 2229 c.c., quanto, piuttosto, al possesso dei requisiti di professionalità e onorabilità di cui all'articolo 71 bis disp. att. c.c., rientrando l'attività nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi ed essendo il relativo esercizio disciplinato dagli articoli 1129, 1130, 1131 c.c. nonché, in via residuale, dalle norme in tema di contratto di mandato, in forza del rinvio espresso a queste ultime contenuto nel penultimo comma dell'articolo 1129 citato (così Cass. Civ. n. 7874/2021).
Ciò posto, se l'amministratore di condominio è mandatario dell'ente di gestione, costituisce principio generale quello secondo il quale il mandatario nell'adempimento del mandato deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (articolo 1710 c.c.), e, al termine del mandato, deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (articolo 1713 comma 1 c.c.).
Responsabilità dell'amministratore che non restituisce la documentazione
È dunque chiaro, secondo il Tribunale di Roma, che «la consegna della documentazione contabile e patrimoniale del condominio costituisce espressione del dovere di lealtà e di collaborazione del mandatario, non solo nei confronti dell'ente di gestione ma anche nei confronti del nuovo amministratore di condominio, in considerazione del fatto che la consegna della documentazione in parola costituisce l'indispensabile prius logico e giuridico che consente la continuità nella amministrazione dell'ente di gestione».
L'amministratore condominiale cessato dall'incarico è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso ed afferente alla gestione condominiale, mediante riconsegna all'amministratore subentrante ovvero al singolo condomino che gliene faccia richiesta (nel caso di mancata nomina del nuovo amministratore).
Ad abundantiam, l'obbligo per l'amministratore uscente, alla cessazione dell'incarico, di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini è stabilito direttamente dall'articolo 1129, comma 8 c.c.
«La legge 220 del 2012, pertanto, riformando la disciplina dettata in materia di condominio, ha ulteriormente sancito l'obbligo dell'amministratore cessato dall'incarico di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente la gestione condominiale e perciò anche di rendere il conto del suo operato, conclusione peraltro cui era pacificamente pervenuta la giurisprudenza, facendo applicazione del generale obbligo di rendiconto di restituzione imposto dall'articolo 1713 comma 1 c.c.; si tratta, del resto, di documentazione che l'amministratore detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza dei condomini mandanti».
Nel caso di specie, non risultava che l'amministratore uscente avesse provveduto all'integrale restituzione della documentazione contabile inerente alla gestione del condominio, sicché la mancata collaborazione prestata nei confronti del nuovo amministratore integra la violazione dell'obbligo di diligenza e di cooperazione richiesto al mandatario ai sensi dell'articolo 1710 c.c.
Il Tribunale di Roma decide quindi di ordinare alla convenuta l'immediata riconsegna all'attore di tutta la documentazione contabile e fiscale afferente al condominio.
Omessa consegna documentazione: c'è risarcimento?
Secondo il Tribunale di Roma, la domanda risarcitoria non può trovare accoglimento, in considerazione del fatto che parte attrice non ha allegato in cosa sarebbe consistito il danno derivante dalla omessa riconsegna della documentazione contabile, avendo genericamente fatto riferimento ai maggiori fastidi e disagi incontrati dal nuovo amministratore nel provvedere alla gestione del condominio senza la documentazione contabile necessaria.
In altre parole, il danno da mancata restituzione della documentazione non può ritenersi sussistente in re ipsa se il soggetto asseritamente danneggiato non deduca con sufficiente grado di specificità in cosa sarebbe consistito il pregiudizio.
Omessa consegna documentazione: c'è reato?
Infine, non può essere sottaciuto come possa costituire appropriazione indebita anche la mancata restituzione dei documenti relativi all'amministrazione di un condominio, come più volte ricordato dal giudice della nomofilachia (ex multis, Cass., sent. n. 29451 del 10/07/2013; Cass., sent. n. 40906 del 18/10/2012), per di più nella forma aggravata di cui all'art. 61 c.p. perché commessa con abuso di relazioni originate da prestazione d'opera (Cass., sent. n. 36022 del 05/10/2011).
Chi promuove il giudizio? E contro chi?
