L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'ultimo comma dell'art.1135 c.c., quindi, abilita l'amministratore ad ordinare lavori anche di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli solo l'obbligo di riferire all'assemblea nella prima riunione.
Il meccanismo voluto dal legislatore è estremamente semplice, nel senso che lascia all'amministratore la valutazione sull'urgenza dell'intervento e, nello stesso tempo, gli impone di giustificare al più presto le sue decisioni ai condomini.
Manutenzione non urgente disposta dall'amministratore
Qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio.
Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c.
In mancanza del requisito dell'urgenza, le iniziative adottate dall'amministratore in merito a lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini, nel senso che non li vincolano al pagamento né verso l'amministratore né verso l'impresa che ha eseguito i lavori.
Quest'ultima, infatti, ha l'onere di accertarsi preventivamente circa i pieni poteri dell'amministratore a conferire l'incarico: se non lo fa, non può poi far ricadere sui condomini le conseguenze della propria negligenza.
Infatti, in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.
Le varianti di opere di manutenzione straordinaria
Tale principio vale, ovviamente, anche per le varianti di opere di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio.
In altre parole, ove intervengano significative varianti nel corso della esecuzione dell'opera, queste dovranno formare oggetto di ulteriore specifica approvazione assembleare.
Infatti, la giurisprudenza ha affermato che, quanto detto in ordine all'approvazione delle modalità costruttive ed al prezzo vale, ovviamente, anche per le varianti dell'opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, dovendo ugualmente le variazioni alle originarie modalità convenute essere autorizzate dall'assemblea del condominio, sempre ex artt. 1135, comma 1, n. 4, e 1136, comma 4, c.c (Cass. civ., sez. II, 21/02/2017, n. 4430).
In tal caso, infatti, quando per talune modifiche rilevanti fosse richiesta apposita autorizzazione della parte committente, le stesse non possono che essere autorizzate dall'assemblea del condominio, sempre con la maggioranza dell'art.1136, comma quarto, c.c., in quanto unico organo legittimato ad esprimere la volontà della collettività condominiale.
Per cui, l'autorizzazione rilasciata dal solo amministratore è insufficiente a modificare validamente il contratto, così come è irrilevante l'adesione del direttore dei lavori.
Del resto, nulla impedisce all'assemblea dei condomini, pur in mancanza di una preventiva approvazione del progetto di spesa per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria delle come comuni, di approvare necessariamente le spese fatte dall'amministratore nell'interesse comune.
L'art. 1135, comma 2, c.c., infatti, non contiene l'espresso divieto di rimborsare le spese non urgenti, non contemplate in un preventivo approvato (a differenza delle spese fatte dal condomino per le cose comuni senza autorizzazione ex art. 1134 c.c.).
In ogni caso è certamente è consentito all'assemblea di approvare successivamente anche le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art. 1135 c.c. (Cass. civ., sez. II, 04/06/1992, n. 6896).
