Condominio parziale - Condotta fognaria manutenzione straordinaria e amministratore

[IOcondominio]

In un complesso condominiale molto grande a seguito dell'otturazione a causa della mancanza della dovuta pendenza di un tratto della condotta fognaria, il condomino del piano terra si è ritrovato con la casa piena di liquidi fognari fuoriusciti dal water.

la condotta fognaria interessa solo tre unità immobiliari su un totale di oltre 150, quindi è evidente che trattasi di condominio parziale e gli interessati alla contribuzione per l'eliminazione del problema sono solo i tre che di detta conduttura si servono.

Il condomino del piano terra ha provveduto immediatamente a far sturare la condotta fognaria ed ha richiesto all'amministratore di intervenire con un opera straordinaria per rifare parte della conduttura rifacendo le pendenze.

Si tratta di un lavoro considerevole che comporta lo smantellamento del pavimento di casa del condomino al piano terra e il rifacimento completo di quel tratto di tubature.

Purtroppo dopo il tratto verticale della colonna di scarico, il tratto orizzontale passa sotto la casa (attraversandola quasi tutta) del condomino del piano terreno fino ad arrivare poi nel pozzetto di collegamento con il resto della fognatura di tutto il complesso condominiale.

L'amministratore ha inviato una raccomandata ad ognuno dei tre proprietari per renderli edotti della problematica e prospettando la necessità di intervenire al fine di evitare il ripetersi della fastidiosa problematica già più volte verificatesi.

In risposta l'amministratore si è visto rispondere, telefonicamente, da ognuno dei due condomini che stanno sopra a quello del piano terra, che non intendono nuovamente partecipare a delle spese che, a dire loro, già nel recente passato hanno sostenuto dando dei soldi al condomino del piano terra al fine di eliminare la problematica.

In sintesi hanno invitato l'amministratore a riferire al condomino del piano terra di sistemarsi da solo il problema ed eventualmente di rivolgersi ad un legale per far si che anche loro partecipino alla spesa solo se lo deciderà il giudice.

 

Il condomino del piano terra preme e sollecita affinché vengano svolti i lavori detti al fine di scongiurare il verificarsi dell'otturazione e gli altri sostanzialmente non ne vogliono sapere.

 

Visto il comportamento ostativo dei condomini ai piani superiori e considerata la necessità del condomino del piano terra ad eliminare il problema visto che comunque è lui il principale danneggiato, è possibile che quest'ultimo proceda a far fare tutti i lavori del caso e poi rivalersi sugli altri due condomini ognuno per la propria quota parte?

 

Cosa deve fare in questo caso l'amministratore?

 

Mi rendo conto che il post è abbastanza lungo, ma per rendere la faccenda più chiara possibile a chiunque voglia contribuire con un consiglio e/o parere era necessario.

 

Grazie anticipatamente

[IOcondominio]

Nessuno che può darmi un parere... un consiglio?

[TechnicianAdmin]

In questi casi una visione delle planimetrie, dello stato di fatto, è di supporto alle parole.

Comunque, sembrerebbe che in questo complesso residenziale si trovi un edificio indipendente rispetto al resto, composto da tre u.i.

 

Nell'ambito di tale edificio l'impianto fognario svolge un servizio comune, è una parte comune e come tale va e andrebbe manutenuta.

Il fatto che il disagio/danno venga subito, in prima battuta, da chi si trova al piano terra e non dagli altri, non assolve nessun condòmino dalla partecipazione pro-quota (millesimi di proprietà) da un eventuale (ma parrebbe improcrastinabile) intervento di modifica/rettifica delle condutture: la rete fognaria è usata da tutti, non solo da uno e se si intasa sin intasa per tutti.

 

L'amministratore credo dovrebbe inquadrare la questione in quest'ottica.

Da valutare inoltre (ma magari lo avete già escluso) se il malfunzionamento della linea di scarico non sia da attribuire anche al resto della rete del complesso (si torna alla prima riga).

 

Mi chiedo anche se non vi sia da imputare responsabilità al costruttore.

[IOcondominio]

Sicuramente si tratta di "condominio parziale", in quanto la condotta fognaria serve solo tre unità immobiliare una sopra all'altra e quindi è da escludere la compartecipazione alla spesa anche da parte di tutti gli altri condomini.

 

E' già stato appurato che la problematica sorge per mancanza di pendenza della condotta orizzontale (che serve solo alle tre unità innanzi dette), che arriva fino al pozzetto dal quale si collega con il resto della conduttura comune a tutto il condominio.

 

Il complesso risale ad oltre 40 anni fa e si esclude anche l'eventuale responsabilità del costruttore.

 

Considerando che si deve intervenire per la risoluzione del problema e che la spesa va suddivisa tra gli interessati e visto che il condominio non ha fondi per poter far fronte alla spesa necessaria e anche chiedendoli ai condomini, due dei tre non vogliono sentire ragioni, come si deve procedere?

 

Può l'amministratore autorizzare il condomino del piano terra a fare tutti i lavori necessari per poi rivalersi in quota parte sugli altri due?

[prociotta]

l'amministratore fa un assemblea con i lavori all'odg e il risarcimento danni a queoollo del piano terra

poi vista la non approvazione, quello al pt andrà da un legale che inizierà un precedura per cui un suo tecnico dichiara come stanno le cose e inizia poi il procedimento contro il condominio (non solo i due sopra) nel frattempo potrà fare i lavori ampiamente documentati anche per la causa

 

PS se il condomino non ha un contratto di manutenzione di pulizie fogne periodiche, può essere corresponsabile dei danni subiti dal piano terra

[IOcondominio]

Grazie Prociotta per il contributo,

 

vorrei però se possibile alcuni chiarimenti su quello che hai postato:

 

1) l'amministratore dovrà fare un assemblea per deliberare la spesa sostenuta dal condomino ed il rimborso a quest'ultimo (non ha richiesto ad oggi il risarcimento dei danni), è così?

 

2) perchè dovrà essere citato in causa l'intero complesso condominiale e non solo i due che di fatto devono contribuire alla spesa trattandosi di condominio parziale?

 

3) Il condomino non ha un contratto di manutenzione di pulizie fogne, anche se periodicamente fa in modo che vengano pulite e lo ha sempre fatto a spese proprie. Questo è determinante?

 

4) Deduco che l'amministratore può autorizzare senza problemi il condomino a seguire i lavori e poi richiedere il rimborso in assemblea, giusto?

 

Ti ringrazio anticipatamente per la professionalità che sempre dimostri in questo forum

[prociotta]

1) nel tuo post iniziale hai scritto queste situazioni creano molti danni

spese pulizia, mobili da cambiare, ...

quindi ripeto quanto ho scritto, l'amministratore non ha cassa, convoca un assemblea per farsi deliberare il risarcimento danni e i lavori necessari affinchè non succeda più

2) non lo sò perchè venga citato il condomino intero e non il condomino parziale, dovrai chiederlo ad un legale, quello che sò dalle diverse letture che faccio da 25 anni è che non si cita mai il condominio parziale

3)scusa, volevo scrivere se il condominio non ha un contratto di manutenzione ... è importante poter dimostrare che il danno è accidentale, dovuto ad un problema che non si conosceva e non a mancata pulizia periodica. Se si fanno interventi di pulizia solo quando gorgoglia, è altamente probabile che se non è in casa il proprietario ci possa essere un rigurgito.

4)no, non l'ho mai scritto. l'assemblea è tenuta a rimborsare i condomini solo se possono dimostrare che erano in situazione d'urgenza. e non è questo il caso.

il condomino se vuole essere certo di essere rimborsato deve a) attendere che un assemblea bocci la spesa necessaria b) rivolgersi ad un tecnico che dica che è necessaria e poi ad un legale per farlo dire dal tribunale c) fare i lavori d) chiedere il rimborso tramite tribunali

[IOcondominio]

Prociotta approfitto ancora della tua professionalità e disponibilità:

 

mi consigli di far deliberare l'intervento e la spesa necessaria, anche per eventuali richieste di risarcimento danni, dall'assemblea e sono d'accordo, ma trattandosi di condominio parziale, l'assemblea dovrà essere convocata solo per i tre condomini interessati? Altrimenti dovrei convocare oltre 150 condominio ai quali la faccenda non li interessa minimamente e quindi non penso abbiano diritto a votare su una questione al di fuori dai loro interessi.

 

Che ne pensi?