L'amministratore deve necessariamente essere nominato negli edifici condominiali con più di otto proprietari diversi. Nel caso in cui l'assemblea non provveda, ciascun condomino può adire l'autorità giudiziaria affinché provveda alla designazione.
Ciò non significa, però, che la compagine non possa procedere alla revoca dell'incarico, soprattutto nelle ipotesi in cui l'amministratore sia palesemente inadempiente ai propri obblighi.
Con il presente articolo ci occuperemo proprio di questo argomento: vedremo cioè come funziona la revoca anticipata dell'amministratore di condominio.
Amministratore: quanto tempo dura in carica?
Il mandato conferito all'amministratore di condominio non è a tempo indeterminato: l'art. 1129 c.c. dice espressamente che «L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore».
L'interpretazione prevalente della norma ritiene che il rinnovo possa verificarsi una sola volta, con la conseguenza che, allo scadere del secondo anno, in assenza di un espresso rinnovo dell'incarico, l'amministratore possa continuare a lavorare secondo i limiti della prorogatio, in base alla quale l'amministratore può solamente «eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
Condominio: quando si può revocare l'amministratore?
L'amministratore può essere revocato in ogni tempo (art. 1129 c.c.), salvo l'obbligo per il condominio di tenerlo indenne dalle spese sostenute e di pagargli il compenso maturato fino al momento della revoca stessa.
Tale conclusione si evince dal richiamo alle norme sul mandato operato dal penultimo comma dell'art. 1129 c.c.
Dal combinato degli artt. 1722 e 1723 c.c. si desume che la revoca dell'incarico costituisce causa di estinzione del mandato e che la revoca è sempre ammessa, anche nelle ipotesi in cui sia stata pattuita l'irrevocabilità dell'incarico.
Secondo la giurisprudenza (Cass., 11 agosto 2000, n. 10739), la revoca del mandato ha natura di recesso unilaterale con efficacia ex nunc, priva di effetti estintivi rispetto al rapporto e dotata di capacità di paralizzare la sua efficacia per il futuro, ossia da quando la relativa dichiarazione di volontà sia stata indirizzata al mandatario e sia decorso l'eventuale preavviso.
Ne consegue che la revoca non elimina l'attività gestoria compiuta dal mandatario, restando salvi gli effetti del contratto verificatisi anteriormente alla dichiarazione di revoca, e il mandante è tenuto a far fronte alle obbligazioni in precedenza contratte per suo conto dal mandatario nei confronti dei terzi.
In buona sostanza, quindi, la revoca anticipata dell'amministratore non fa venir meno l'obbligo, in capo alla compagine, di pagare l'onorario per le attività compiute sino alla comunicazione della revoca stessa, nonché di rispettare gli obblighi sorti nei confronti dei terzi in ragione delle attività svolte dall'amministratore in nome e per conto del condominio, cioè in qualità di suo legale rappresentante, come ad esempio la stipula di contratti di fornitura, di appalto, ecc.
È bene precisare che la revoca anticipata non necessita di alcuna giustificazione: l'assemblea può in qualsiasi momento decidere di togliere l'incarico all'amministratore in carica, anche qualora questi non sia mai venuti meno ai propri obblighi.
In buona sostanza, affinché la revoca anticipata dell'amministratore sia valida occorre solamente rispettare il quorum stabilito dall'art. 1136 c.c. (di cui si dirà nel prossimo paragrafo).
Di conseguenza, l'eventuale impugnazione della deliberazione di revoca anticipata dell'amministratore non consentirà al giudice di effettuare alcuna valutazione sul merito della decisione, potendo il magistrato solamente valutare i profili di legittimità formale (carenza di quorum, omessa convocazione dei condòmini, ecc.).
Come si revoca l'amministratore di condominio?
L'amministratore di condominio può essere revocato dall'assemblea, secondo la maggioranza stabilita per l'originaria nomina: la deliberazione è quindi valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
In tal senso sia l'art. 1136 che l'art. 1129 c.c., secondo cui «La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio».
In buona sostanza, per revocare l'incarico all'amministratore occorre un atto uguale e contrario a quello con cui gli è stato inizialmente conferito il mandato.
Come anticipato, non occorre alcuna particolare motivazione: la delibera di revoca anticipata dell'amministratore non necessita di giustificazioni.
Cos'è la revoca giudiziale dell'amministratore?
Eccezionalmente, nelle ipotesi di gravi irregolarità (elencate in maniera non esaustiva dall'art. 1129 c.c.), l'amministratore può essere revocato anche su iniziativa di un solo condomino.
Si tratta di un'eccezione alla regola secondo la quale chi ha ricevuto un mandato collettivo da più persone può essere revocato solamente dagli stessi soggetti che inizialmente gli hanno conferito l'incarico.
Come fare a revocare l'amministratore ed avere successo.
D'altronde, lo stesso art. 1726 c.c., inerente alla revoca del mandato collettivo, ricorda che «Se il mandato è stato conferito da più persone con unico atto e per un affare d'interesse comune, la revoca non ha effetto qualora non sia fatta da tutti i mandanti, salvo che ricorra una giusta causa».
L'art. 1129 c.c., rappresentando una norma speciale avente applicazione nelle ipotesi di mandato condominiale, individua i casi in cui sussiste una giusta causa di revoca derivante da un grave inadempimento, al ricorrere della quale anche un solo condomino può ottenere la rimozione dell'amministratore da parte del giudice, al di là dell'effettiva volontà manifestata in seno all'assemblea.
Tale elenco non è tassativo, nel senso che i condòmini possono ritenere che costituiscano "gravi irregolarità" anche altri inadempimenti, se enormemente pregiudizievoli per le ragioni della compagine.
L'amministratore può chiedere il risarcimento?
L'amministratore revocato non solo ha diritto al compenso nel frattempo maturato ma anche al risarcimento dei danni.
Secondo la Corte di Cassazione (ord. n. 7874/2021), all'incarico conferito all'amministratore si applicano le norme sul mandato, compresa quella contenuta dall'art. 1725 c.c., secondo la quale «La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa».
Nonostante la norma taccia su questo punto, deve comunque ritenersi che il diritto al risarcimento maturi solamente a seguito di idonea prova del danno, cosicché deve ritenersi che l'amministratore revocato anzitempo possa chiedere, oltre al compenso per ciò che ha fatto sino alla revoca (ex art. 1720 c.c.), anche una somma a titolo di risarcimento, purché dia prova del pregiudizio patito.
L'amministratore può rinunciare all'incarico?
La "precarietà" dell'incarico conferito all'amministratore condominiale è confermata anche dalla possibilità, per quest'ultimo, di poter rinunciare spontaneamente al mandato.
In ossequio all'art. 1727 c.c., «Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante […] In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso di impedimento grave da parte del mandatario».
Anche in tale ipotesi il diritto al risarcimento (questa volta spettante al condominio) è subordinato alla prova del danno patito a seguito della rinuncia.
L'amministratore può dimettersi in qualsiasi momento ma resta in carica fino alla nomina del successore.
È la stessa legge a stabilire che, quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario
L'amministratore uscente, quindi, continua a gestire il condominio, almeno con riferimento agli atti di amministrazione ordinaria e a quelli urgenti e indifferibili, in attesa che l'assemblea provveda alla sua sostituzione; in caso di inerzia di quest'ultima, può essere lo stesso amministratore uscente a chiedere al giudice di provvedere alla designazione di un soggetto che prenda il suo posto.
