L'amministratore di condominio, nell'esercizio delle sue funzioni, assume la veste di mandatario dei condòmini ed ha, pertanto, l'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia.
L'incarico conferito all'amministratore è assimilabile ad un mandato con rappresentanza per l'esecuzione di tutti gli affari attinenti alla gestione condominiale, fatta esclusione per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
In caso di uscite non giustificate da parte dell'amministratore nonché di numerosi prelievi dal conto corrente condominiale non supportati da riscontri idonei a dimostrare la correlazione con spese effettuate nell'interesse dell'ente di gestione, il Condominio può agire per ottenere dall'ex amministratore la restituzione delle somme indebitamente incamerate o pagate a terzi senza giustificazione.
A fronte dell'allegazione dell'inadempimento contrattuale effettuata dal Condominio, con specifica contestazione di esborsi senza giustificativo, ricade sull'Amministratore convenuto l'onere di provare la propria diligente gestione, in particolare allegando e provando l'attinenza all'incarico di tali operazioni.
Se l'onere probatorio incombente sull'amministratore non viene soddisfatto, la responsabilità del predetto viene confermata, come accaduto nella controversia decisa dal Tribunale di Torino con sentenza n. 1230 del 21 marzo 2023 ove l' ex amministratore di un condominio è stato condannato per inadempimento contrattuale avendo disatteso l'obbligo di gestione delle questioni condominiali con la diligenza del buon padre di famiglia, per aver effettuato alcuni pagamenti non giustificati nel corso del suo mandato.
Responsabilità dell'ex amministratore per pagamenti non giustificati. Fatto e decisione
Un Condominio nella persona del suo amministratore, conveniva in giudizio il precedente amministratore che aveva rivestito tale ruolo fino alla revoca da parte dell'assemblea condominiale, per sentirlo condannare alla restituzione di varie somme di pertinenza del condominio incamerate o pagate a terzi senza giustificazione, nonché per sentirlo comunque dichiarare inadempiente agli obblighi di mandatario assunti in qualità di amministratore del condominio, avendo egli operato in maniera negligente.
Le somme di cui si richiedeva la restituzione o comunque il pagamento comprendevano varie voci, che parte attrice descriveva allegandole principalmente con la relazione della CTP in cui erano compendiate nonché con gli estratti conto condominiali da cui si evinceva l'effettività degli esborsi.
Parte attrice, dunque, dimostrava l'inadempimento contrattuale dell'ex amministratore, il quale, invece, costituitosi in giudizio contestava parte degli esborsi lamentati da parte attrice ( ammettendone altri, con conseguente rinuncia di parte attrice di alcune pretese) senza tuttavia fornire prova dei relativi giustificativi.
Veniva esperita una consulenza tecnica d'ufficio che, operando un raffronto tra i rendiconti e gli estratti conto condominiali, dava conto di un importo privo di giustificativo ossia di una somma di denaro utilizzata per pagare spese non indicate nei rendiconti e perciò non riferibili alla gestione condominiale.
L'Amministratore non risponde dell'ammanco se il condominio non produce estratti conto
Il Tribunale, pertanto, a fronte della mancata prova dei giustificativi di spesa per il complessivo importo oggetto di domanda di ripetizione, condannava l'ex amministratore alla restituzione della somma a favore del Condominio.
Considerazioni conclusive
Come noto, in tema di inadempimento di un'obbligazione di natura contrattuale, la Corte di Cassazione ha da tempo statuito che "il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c." (Cass. civ., Sez. Unite, n. 13533/2001; Cass. Sez. III, n. 3373/2010, Cass. civ., Sez. VI-I, n. 25584/2018).
Con riferimento alla domanda di inadempimento contrattuale svolta dal Condominio, con specifica contestazione all'ex amministratore di esborsi senza giustificativo, la principale fonte di prova che il Condominio deve fornire, è costituita dal rendiconto, mentre l'ex amministratore convenuto deve allegare i necessari documenti giustificativi per fornire prova non soltanto dell'entità e della causale degli esborsi e delle somma incassate, ma anche "di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione" (Cass. civ., Sez. VI, 17 gennaio 2019, n. 1186).
Nella specie, dal confronto operato dal CTU tra quanto oggetto di spese approvate dalle assemblee (come risultanti nei rendiconti approvati) e quanto risultante dagli estratti conto condominiali, era emerso un importo privo di giustificativo in quanto l'ex amministratore convenuto non aveva fornito la prova delle riferibilità alla gestione condominiale delle dette "uscite" ( non avendo neanche prodotto le matrici degli assegni riscontrati nei conti correnti al fine di dimostrare l'eventuale riferimento a spese approvate dalle assemblee).
Dall'esame dei documenti prodotti, all'esito della C.T.U., risultava, pertanto, provata la tesi attorea di inadempimento contrattuale dell'amministratore convenuto avendo il medesimo disatteso l'obbligo di gestione delle questioni condominiali con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) nonché di rendere al condominio, mandante, il conto del proprio operato.
