In costanza di un contratto di locazione, il locatore può chiedere lo sfratto per morosità con emissione del decreto ingiuntivo e la conseguente risoluzione del contratto di locazione a fronte di un reiterato inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione.
L'inadempimento o il ritardo dell'inadempimento se è determinato dalla impossibilità - che può essere definitiva, temporanea oppure parziale - della prestazione per causa non imputabile al debitore o da un suo comportamento incolpevole, richiede la prova, da parte dello stesso, della sopraggiunta impossibilità o della propria incolpevolezza.
L'obbligazione principale del conduttore (pagamento del canone), invece, si traduce in una prestazione di una somma di denaro che, per definizione, non è mai impossibile.
Per cui, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice (art.1455 c.c.) ma trova applicazione l'articolo 5 della legge 392 /1978 che determina, ex lege, i motivi di risoluzione del contratto.
Locazione ad uso abitativo e valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento in caso di omesso pagamento dei canoni di locazione. Il caso
Con atto di citazione, la parte attrice intimava lo sfratto per morosità nei confronti dei sigg.ri conduttori per il mancato pagamento di canoni di locazione da febbraio ad ottobre 2021 ed oneri accessori relativamente all'immobile ad uso abitativo.
Il Tribunale concludeva per la convalida dello sfratto, con emissione di decreto ingiuntivo.
Le parti convenute si costituivano in giudizio, opponendosi alla convalida dello sfratto: eccepivano di aver dapprima interrotto i pagamenti e, poi, dall'agosto 2020, corrisposto il canone di locazione in misura ridotta per accordo verbale con il locatore; di aver tentato di rinegoziare il canone con la parte locatrice a seguito dell'emergenza epidemiologica Covid - 19; l'impossibilità all'adempimento della prestazione ex art. 1256 e 1464 c.c. e l'inadempimento incolpevole ex art. 3, comma 6 bis D.L. n. 6 del 2020 convertito in L. n. 13 del 2020, oltre che la buona fede ed il rimedio di cui all'art. 1467 c.c.
All'esito dell'udienza, il Tribunale ordinava il rilascio e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termini perentori per integrare i rispettivi scritti e le produzioni documentali. La domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalla parte attrice era fondata e veniva accolta dal Tribunale (Tribunale di Roma, sentenza n. 13103/2022).
La prova sull'impossibilità ad adempiere
Il Tribunale richiama l'orientamento consolidato della giurisprudenza per il quale "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (v. Cass. S.U. n.13533.2001; Cass. n.15659.2011; Cass. n.3373.2010).
Il locatore aveva assolto l'onere probatorio che gli incombeva producendo in giudizio il contratto di locazione intercorso con le parti convenute.
Per contro, quanto eccepito dai convenuti non andava a confutare la pretesa attorea, nonostante i richiami codicistici riguardanti gli specifici casi di impossibilità sopravenuta disciplinati dall'art. 1218 c.c., dall'art. 1464 c.c. e dall'art. 1256 cod. civ., inapplicabili, per il Tribunale alla fattispecie, perché riguardanti il definivo o temporaneo inadempimento dell'obbligazione non imputabile al debitore che può verificarsi solo quando la prestazione abbia ad oggetto la consegna di una cosa determinata e di un genere limitato e non il pagamento di una somma di denaro perché può essere sempre adempiuta.
Risoluzione locazione per vizi o impossibilità sopravvenuta: quali differenze?
Inapplicabile il rimedio di cui all'art. 1467 c.c. (eccessiva onerosità sopravvenuta) che si distingue dagli altri rimedi in quanto incompatibile con la conservazione del contratto, ma idoneo solo a provocarne lo scioglimento.
Escluso anche il richiamo al Covid-19 come motivo di sospensione perché non ha, di per se, un'automatica conseguenza sulla capacità economica del conduttore, tanto che nella fattispecie in esame, non aveva fornito una prova severa di non riuscire a far fronte al pagamento del canone di locazione come pattuito così come non aveva dimostrato l'esistenza di un accordo tra le parti per la riduzione del canone che i conduttori, di fatto, si erano ridotto autonomamente.
Valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento
Disconosciuta ogni possibile scusante riguardo l'impossibilità incolpevole, per i conduttori, ad adempiere, il Tribunale, per quel che concerne la gravità e l'importanza dell'inadempimento ha richiamato l'art. 5 della L. n. 392/1978 che determina ex lege quale motivi di risoluzione, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In tal caso, la valutazione della gravità e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale) predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice (art. 1455 c.c.), tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento che, nel frattempo, si era aggravato e divenuto ancor più rilevante perché i convenuti non avevano versato regolarmente i canoni successivi (nemmeno nella minor misura ritenuta a loro carico) restando morosi di ulteriori mensilità.
