La responsabilità dell'amministratore di condominio non termina di certo con la fine del suo incarico: in quanto mandatario, su di lui grava una responsabilità di tipo contrattuale che segue le normali regole civilistiche e che, pertanto, ha durata decennale.
Da tanto deriva la possibilità di agire contro l'ex amministratore anche dopo la formale cessazione dell'incarico.
Per fare ciò, bisogna assolvere all'ordinario onus probandi che grava su chiunque intende far valere un proprio diritto in giudizio.
Secondo il Tribunale di Roma (sent. n. 4760 del 28 marzo 2022), l'amministratore non risponde dell'ammanco se il condominio non produce gli estratti conto dai quali si evince che si è appropriato del denaro che invece era destinato al pagamento dei servizi comuni.
Per il giudice capitolino, infatti, produrre le fatture, emesse e non pagate, dei creditori non è prova sufficiente ad attribuire una responsabilità all'amministratore, essendo invece necessario dimostrare concretamente che egli abbia distratto i soldi delle quote regolarmente versate dai condòmini.
Analizziamo meglio la vicenda e vediamo perché l'amministratore non paga se il condominio non produce gli estratti conto.
Azione di responsabilità contro l'amministratore: il caso
Un condominio agiva contro l'ex amministratore del fabbricato per ottenere il pagamento di somme di cui, a detta dell'attore, si sarebbe indebitamente appropriato anziché utilizzarle per pagare i debiti condominiali.
Il condominio lamentava la violazione dell'obbligo di diligenza del mandatario ex art. 1710 cod. civ. allegando l'esistenza di alcune irregolarità gestorie e rappresentando la difficoltà per il nuovo amministratore di ricostruire la contabilità del condominio, non avendo peraltro il convenuto consegnato tutta la documentazione afferente al proprio periodo gestorio.
L'attore, tuttavia, non chiedeva condannarsi l'ex amministratore alla consegna completa della documentazione né al risarcimento degli eventuali danni conseguenti, ma affermava solo di vantare un credito nei confronti del convenuto allegando, di fatto, l'esistenza di un ammanco di cassa.
Responsabilità dell'amministratore e onere della prova
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 4760 del 28 marzo 2022 in commento, rammenta che, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., "onus probandi incumbit ei qui dìcit, non ei qui negat". Insomma, chi agisce in giudizio deve fornire i fatti a sostegno delle proprie pretese.
Nel caso di specie, secondo il giudice capitolino le circostanze dedotte dal condominio non costituiscono elementi sufficienti ai fini della prova del credito preteso dal condominio nei confronti del convenuto.
L'affermazione di un credito di questo genere presuppone, in particolare, la prova che l'ex amministratore, pur avendo ricevuto dai condomini la provvista per provvedere agli affari condominiali, si sia appropriato delle relative somme ponendo in essere condotte distrattive o depauperando i fondi comuni.
La mancata produzione di estratti conto riferiti alla precedente amministrazione alla quale era onerato il condominio e di cui poteva disporre impedisce di valutare se le somme versate dai condòmini siano state utilizzate dal convenuto per finalità personali rispetto a quelle a cui erano destinate (pagamento di utenze, lavori straordinari, ditta pulizie, ecc.), non bastando in tal senso la prova del mancato pagamento di fatture emesse dai terzi creditori del condominio, potendo essere state le relative provviste, se presenti, utilizzate, comunque, per attività ed esigenze della compagine.
Una tale prova presupporrebbe, quindi, una preliminare verifica dello stato patrimoniale del condominio, partendo dall'ultimo saldo di gestione approvato dall'assemblea per poi analizzare le entrate e le uscite successive, gli eventuali debiti/crediti delle gestioni precedenti, gli eventuali fondi di riserva e il saldo del conto corrente.
Laddove, alla fine, dovesse risultare un disavanzo di bilancio (ammanco di cassa), bisognerebbe capire da dove derivi tale passività.
Né a tale onere probatorio avrebbe potuto supplire una Ctu contabile che non costituisce un mezzo di prova: la ricostruzione della gestione economica del convenuto doveva essere allegata dall'attore mediante idonea prova documentale, ed un'eventuale Ctu avrebbe, semmai, esaminato e riscontrato la correttezza della somma richiesta dall'attrice.
Né la prova può essere dedotta dall'unica email prodotta dall'attore in quanto, al di là del contenuto (peraltro non confessorio), rappresenta una corrispondenza privata, non certificata, che non è stata sottoposta alla controparte per l'eventuale disconoscimento e non può certo considerarsi riconoscimento del debito, come invece affermato dall'attore.
Né la contumacia del convenuto, infine, può ritenersi determinante; la contumacia, costituendo una scelta di natura processuale, non può comportare alcun tipo di conseguenza per la parte ad eccezione dei casi espressamente disciplinati dal codice di rito.
Responsabilità dell'amministratore: la decisione
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 4760 del 28 marzo 2022 in commento, non può che rigettare la domanda attorea per mancato assolvimento dell'onere probatorio, stabilendo pertanto che l'amministratore non risponde dell'ammanco se il condominio non produce gli estratti conto e ogni altra documentazione contabile da cui emerga il buco di bilancio.
Non sono sufficienti le fatture non pagate per dimostrare la responsabilità dell'amministratore, in quanto tali debiti potrebbero essere indipendenti da una colpa dello stesso.
